Augmentation de loyer et loyer de référence : calcul, plafond

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Le montant ou l'augmentation du loyer, en cours de bail ou entre deux locataires, est encadré par la loi. Tout ce qu'il faut savoir sur la révision du loyer en 2021, les plafonds IRL et les loyers de référence.

Quand et comment augmenter le loyer en cours de bail ?

Dans les modèles de contrat de location classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail. Mais l'augmentation est plafonnée à la variation de l'IRL (indice de référence des loyers).

L'Insee publie un indice IRL chaque trimestre. L'IRL de chaque trimestre est réévalué chaque année. L'indice IRL qui s'applique au loyer peut être mentionné dans le bail (exemple : le contrat de location prévoit que le loyer sera réévalué tous les ans en fonction de l'indice du 1er trimestre). A défaut d'indication, on retient la date du dernier IRL publié par l'Insee au jour de la signature du bail.

Exemple : un contrat de location est signé en février. Le dernier indice publié par l'Insee est celui du 4e trimestre, publié en janvier. Le loyer sera donc augmenté en fonction de l'évolution de l'indice du 4e trimestre.

Lorsqu'il décide d'appliquer une hausse annuelle du loyer, le bailleur doit prévenir son locataire en lui adressant une lettre d'augmentation du loyer (voir notre modèle type).

Exemple de révision annuelle du loyer : M. Locataire et M. Propriétaire signent un bail d'habitation le 1er juillet de l'année N avec un loyer de 100 valable donc jusqu'en juillet N+1. Le bail prévoit que le loyer est indexé sur l'Indice IRL du 1er trimestre. En N+1, l'indice au 1er trimestre affiche une hausse de 1,70 % sur un an. Le nouveau loyer sera donc de 101,70.

Comment augmenter le loyer au renouvellement du bail ?

Le bail durant trois ans (ou six si le bailleur est une personne morale), il est tacitement renouvelé avec le locataire en place si le propriétaire ne donne pas congé au moins six mois avant la date d'échéance. La résiliation du bail par le propriétaire est en effet strictement encadrée. En principe, l'augmentation du loyer au renouvellement du bail est limité à la variation de l'indice IRL, comme pour les indexations annuelles en cours de bail. Sauf si le loyer en question est manifestement sous-évalué.

Comment augmenter un loyer sous-évalué ?

S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer proposé, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc), ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur doit fournir au moins trois « loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d'habitants) pris dans le même groupe d'immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, l'étage du logement, la qualité et l'âge de l'immeuble, la surface, le nombre de pièces et l'équipement du logement.

Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine. Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge fixera le nouveau loyer en tenant éventuellement compte de l'avis de la Commission.

Etalement de la hausse

Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps.

  • Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail.
  • Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d'un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans.

Naturellement, la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) s'applique chaque année au loyer augmenté.

Augmentation du loyer dans les zones tendues

Dans les zones tendues, le logement doit respecter un critère de performance énergétique (consommation annuelle d'énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2) et l'augmentation du loyer ne peut pas dépasser la plus élevée des limites suivantes :

  • 50% de la différence entre l'ancien loyer sous-évalué et le montant moyen des loyers de référence du voisinage
  • 15% du montant TTC des travaux d'amélioration (d'un montant au moins égale à la dernière année de loyer), que le propriétaire a éventuellement fait réaliser, dans les parties privatives ou communes au cours du précédent bail.

Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Le montant du loyer avec un nouveau locataire est librement fixé par le bailleur. Sauf dans les zones tendues.

Dans ces zones, quand un logement est remis en location, avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire, le loyer ne peut pas dépasser, en principe, le montant du loyer payé par le précédent locataire. En l'absence de révision du loyer au cours des 12 mois précédents, le propriétaire-bailleur peut toutefois appliquer une indexation sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). En d'autres termes, l'augmentation éventuelle du loyer pour un nouveau bail ne peut pas dépasser la variation de l'IRL, l'indice étant le dernier publié à la date de signature du bail.

L'augmentation du loyer par rapport au précédent locataire peut toutefois dépasser la variation de l'IRL dans les cas suivants.

  • Quand le bailleur a réalisé, depuis la signature du dernier bail, des travaux de mise aux normes de décence ou des travaux d'amélioration d'un montant égal à la moitié au moins de la dernière année de loyer, ces travaux pouvant porter sur les parties privatives ou sur les parties communes (au prorata des millièmes de copropriété). Mais l'augmentation du nouveau loyer ne peut pas dépasser 15% du montant TTC des travaux en question.
  • Quand le loyer payé par le précédent locataire était manifestement sous-évalué, la hausse du loyer peut dépasser la variation de l'IRL mais elle est plafonnée à 50% de la différence entre le montant moyen des loyers de référence du voisinage et l'ancien loyer.

Enfin, la fixation du loyer est totalement libre :

  • pour les premières mises en location d'un logement
  • quand le logement n'a pas été occupé par un locataire au cours des 18 mois précédents,
  • quand le logement a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un coût égal ou supérieur à la dernière année de loyer.

Comment fonctionne l'encadrement des loyers dans les grandes villes ?

A Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier, un dispositif spécifique d'encadrement des loyers a été mis en place, qui concerne aussi bien les locations meublées que les locations nues, ainsi que le bail Mobilité. Un arrêté préfectoral fixe pour chaque secteur géographique et catégorie de logement défini par l'observatoire local des loyers :

  • un loyer médian de référence ;
  • un loyer de référence majoré (+20%) ;
  • un loyer de référence minoré (-30%).

Pour chaque zone, ces loyers de référence dépendent donc du nombre de pièces, de l'année de construction et du caractère meublé ou non de la location. D'abord appliqué à Paris puis à Lille, le dispositif s'est également étendu à Lyon, Bordeaux et Montpellier en septembre 2021. Pour la capitale, la préfecture de Paris a mis en ligne une carte interactive des loyers de référence.

Pour les nouvelles locations ou les locations à un nouveau locataire dans ces zones, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Avec toutefois une possibilité de complément de loyer en présence d'éléments de confort spécifiques ou pour des localisations particulières.

Cinq mois avant la fin du bail, le locataire peut proposer au bailleur un nouveau loyer si le loyer fixé dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur (hors complément de loyer éventuel). Inversement, si le loyer fixé dans le bail est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer dans la limite de ce loyer de référence minoré. Cette proposition doit intervenir au moins six mois avant la fin du bail.

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