Dépôt de garantie (location) : définition, loi et plafond

Le dépôt de garantie, parfois appelé caution, est versé par le locataire à la signature du contrat de location. Vos droits en matière de dépôt de garantie, qu'il s'agisse d'une location meublée ou vide.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire à l'entrée dans les lieux pour garantir les éventuelles créances du bailleur : arriérés de loyers ou de charges, mais aussi réparations dues aux dégradations commises, etc. Cette somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée de la location, puis en principe restituée pour tout ou partie au locataire après son départ. Un contrat de location prévoit la plupart du temps un dépôt de garantie, aussi bien dans les locations nues que dans les locations meublées.

A l'issue du bail et après l'état des lieux de sortie, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les éventuels loyers impayés. Il peut aussi retenir le coût de la remise en état du logement si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie prouve que le locataire n'a pas accompli ses obligations d'entretien ou que le logement a subi des dégradations non liées à la vétusté. Sous réserve naturellement que le montant des réparations soit chiffré par des justificatifs.

Le dépôt de garantie est bien souvent appelé "caution" dans le langage courant. Juridiquement, ces deux termes ne doivent pourtant pas être confondus, puisque la caution désigne l'engagement d'un tiers visant à garantir le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. Il s'agit donc d'un cautionnement locatif.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire en cas de location. Pour qu'il le devienne, son versement doit être prévu dans le contrat de location signé par le bailleur et le locataire. Le montant à verser doit être mentionné dans le bail. En l'absence d'une clause prévoyant le versement du dépôt de garantie, le locataire n'a aucune obligation d'effectuer ce versement même si le bailleur lui en fait la demande.

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Quelle est la loi applicable au dépôt de garantie ?

Les règles applicables au dépôt de garantie dans une location sont encadrées par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Cette législation encadre notamment son montant maximal et son délai de remboursement. Même si le contrat prévoit bien le versement d'un dépôt de garantie, il ne peut pas pour autant inclure une clause contraire à la loi : le bail doit obligatoirement respecter les règles légales. Une clause contraire aux dispositions légales est réputée non-écrite.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un plafond légal, qui varie selon qu'il s'agit d'une location nue ou d'une location meublé. Mais que le logement soit meublé ou non, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie quand le loyer est payable avec plus de deux mois d'avance.

Dans le cas des locations nues à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, cette somme ne faisant l'objet d'aucune révision en cours de bail. Ce montant maximal est prévu par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans les locations meublées à titre de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer. Cette somme maximale est mentionnée à l'article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989. Dans les autres types de locations meublées, le dépôt de garantie est librement fixé dans le contrat, souvent à une somme forfaitaire dans les locations saisonnières.

Quand et comment le dépôt de garantie est-il versé ?

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Ce versement peut être effectué par chèque, par virement mais aussi en espèces. Dans ce dernier cas, le locataire doit exiger un reçu de la part du bailleur afin de disposer d'une trace prouvant que la somme a bien été versée. Le paiement du dépôt de garantie intervient généralement au même moment que l'encaissement du premier loyer au début du bail.

Le chèque de dépôt de garantie est-il encaissé ?

En cas de paiement par chèque, le dépôt de garantie est normalement encaissé par le propriétaire après la signature du contrat de location, la somme n'étant ensuite restituée qu'à la fin du bail. Toutefois, dans les locations de courte durée, le bailleur peut décider de ne pas encaisser le chèque et de le restituer au locataire à la fin du contrat dès lors que l'état des lieux de sortie ne justifie aucune retenue sur le dépôt de garantie.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

A l'issue du bail, le bailleur doit rembourser au locataire le montant du dépôt de garantie, après déduction des éventuelles retenues liées à des défauts constatés dans l'état des lieux de sortie. La restitution de la caution doit intervenir dans le délai de deux mois suivant la remise des clés (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai est réduit à un mois quand l'état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation par rapport à l'état des lieux d'entrée. Ces délais de restitution sont les mêmes dans les locations vides et meublées.

Au-delà de ce délai, le bailleur qui tarderait à rendre le dépôt de garantie est redevable d'une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard. A condition, bien sûr, que le locataire ait bien communiqué sa nouvelle adresse à son ancien bailleur.

En pratique, il arrive souvent que le bailleur tarde à remettre le dépôt de garantie au locataire après la remise des clés. Le locataire doit alors demander la restitution de son dépôt de garantie par courrier adressé en recommandé au propriétaire.

Quelles sommes peuvent-être retenues sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut retenir le montant des travaux en cas de dégâts dont le locataire serait responsable. Ce dernier peut alors demander au bailleur de justifier le montant retenu en produisant un document évaluant le coût des travaux. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de justifier les sommes qu'il retient sur le dépôt de garantie, mais ne précise pas la nature des pièces justificatives admises.

S'agissant des travaux de remise en état après la remise des clés, le devis est, dans la pratique, le moyen le plus usité par les professionnels de l'immobilier. Il permet en effet d'évaluer le coût des travaux. Cette pratique a été consacrée par la Cour de cassation qui considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement, le bailleur n'ayant pas à prouver l'exécution des travaux dont il demande réparation (arrêt n°99-13668 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 3 avril 2001).

En revanche, le recours systématique à la facture pourrait se révéler problématique, car difficile à concilier avec les délais (relativement brefs) dans lesquels le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie peut-il financer le dernier mois de loyer ?

En cas d'impayés de loyers ou de charges, le bailleur peut déduire les sommes dues du dépôt de garantie. En revanche, le locataire doit payer ses loyers dus jusqu'au dernier mois. S'il ne paye pas son loyer en considérant que ce dernier sera déduit de son dépôt de garantie, il s'expose au risque d'une action en justice de la part du propriétaire.

Quel recours en cas de litige sur le dépôt de garantie ?

En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du dépôt de garantie, les deux parties peuvent porter l'affaire devant la commission de conciliation (du département du logement) ou d'un conciliateur de justice avant d'engager une action en justice. A défaut de conciliation, les litiges liés au dépôt de garantie sont jugés par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le délai de prescription est de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû être versé.