IRL 2022 : indice du 2e trimestre 2022 et plafond de l'IRL

"IRL 2022 : indice du 2e trimestre 2022 et plafond de l'IRL"

L'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2022 augmente avec l'inflation, mais cet indice va bientôt être plafonné. Explications.

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'indice de référence des loyers (IRL) est un indice utilisé pour la révision des loyers des baux d'habitation dans les contrats de location contenant une clause de révision annuelle du loyer. Lorsque le bail le prévoit, l'évolution du montant du loyer suit celle de l'IRL sur un an. Publié chaque trimestre par l'Insee, cet indice est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers via une moyenne sur 12 mois. Tous les ans, le bailleur peut donc demander une augmentation du montant du loyer indexée sur l'évolution de l'IRL.

L'évolution de l'IRL étant calculée à partir de celle des prix, l'indice augmente actuellement en raison de la hausse de l'inflation. Pour les bailleurs, cette quasi-indexation sur la hausse des prix permet ainsi de protéger la valeur de leurs revenus contre l'inflation. Le propriétaire peut utiliser notre modèle de lettre d'augmentation du loyer pour prévenir son locataire en cas de hausse de loyer indexée sur l'évolution de l'IRL. Pour que la hausse annuelle s'applique, il faut qu'une clause de révision soit prévue dans le contrat de bail. A défaut, le bailleur ne peut pas demander une augmentation du loyer.

Quels sont les taux des IRL des derniers trimestres ?

Voici les taux des IRL de ces derniers trimestres, ainsi que leur évolution sur un an. Le dernier indice IRL paru est celui du 2e trimestre 2022, publié par l'Insee en juillet 2022. Il affiche une hausse de 3,60 % par rapport à l'IRL de l'an dernier pour le même trimestre. Les propriétaires dont les loyers sont indexés sur l'indice du 2e trimestre peuvent donc augmenter leur montant de 3,60 %. Le prochain indice IRL du 3e trimestre 2022 sera publié au mois d'octobre 2022. Il devrait être le premier IRL à être plafonné (voir ci-dessous).

Période Indice Evol. sur 1 an
3e trimestre 2022 A paraître A paraître
2e trimestre 2022 135,84 +3,60 %
1er trimestre 2022 133,93 +2,48 %
4e trimestre 2021 132,62 +1,61%
3e trimestre 2021 131,67 +0,83%
2e trimestre 2021 131,12 +0,42%
1er trimestre 2021 130,69 +0,09%
4e trimestre 2020 130,52 +0,20%
3e trimestre 2020 130,59 +0,46%
2e trimestre 2020 130,57 +0,66%
1er trimestre 2020 130,57 +0,92%
4e trimestre 2019 130,26 +0,95%
3e trimestre 2019 129,99 +1,20%
2e trimestre 2019 129,72 +1,53%
1er trimestre 2019 129,38 +1,70%

L'évolution de l'IRL connait actuellement une hausse rapide calquée sur l'inflation. Le taux de l'IRL du dernier trimestre affiche un niveau qu'il n'avait pas atteint depuis plusieurs années. Les taux des IRL des prochains trimestres devraient prolonger l'augmentation actuelle en raison de la persistance d'un taux d'inflation élevé en France dans les prochains mois.

Quel est le plafond de l'IRL ?

Un nouveau plafond s'applique désormais à l'augmentation de l'IRL suite à l'entrée en vigueur de la loi sur le pouvoir d'achat (article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat). Avant ce texte, il n'existait pas de plafonnement de l'IRL. L'évolution de l'indice suivait jusqu'à maintenant celle des prix calculée par l'Insee, sans limite de hausse. Mais dans le contexte actuel de forte inflation, le Gouvernement a souhaité plafonner l'augmentation des loyers à 3,5 % pendant un an. Il ne s'agit pas d'un gel des loyers, mais d'une limitation de leur hausse. Ce nouveau dispositif, appelé "bouclier loyer", entre en vigueur à compter du mois d'octobre 2022, avec un plafonnement de l'IRL du 3e trimestre habituellement publié par l'Insee au cours de ce mois. Le dispositif doit rester en vigueur jusqu'à l'IRL du deuxième trimestre 2023 inclus.

Comment augmenter un loyer avec l'IRL ?

Pour augmenter un loyer à partir de l'IRL, il faut d'abord connaitre le trimestre de référence. C'est son évolution qui détermine celle du loyer. Le trimestre de référence à prendre en compte est celui prévu par le contrat de location si celui-ci prévoit l'application d'un indice particulier (exemple : le contrat de location prévoit que l'évolution du loyer est indexée sur le 1er trimestre). A défaut, on applique le dernier indice IRL publié à la date de la signature du bail.

Pour calculer votre augmentation de loyer via l'IRL, vous devez ensuite consulter le tableau des derniers IRL ci-dessus pour connaitre l'évolution de l'indice pour votre trimestre de référence. Pour obtenir le montant de votre nouveau loyer, il vous suffit d'appliquer la formule suivante : montant du loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné/IRL du même trimestre de l'année précédente. En cas d'erreur du propriétaire, le locataire doit lui envoyer une lettre de refus d'augmentation du loyer. Voici un exemple d'augmentation de loyer avec l'IRL en 2022 pour un bail indexé sur le 1er trimestre et un loyer de 500 euros par mois. Au regard du dernier indice du 1er trimestre 2022, le nouveau loyer sera égal à 500 x 133,93 / 130,69 = 512,40 euros par mois.

A quelle date peut-on augmenter le loyer ?

Le bailleur a un an pour procéder à la hausse du loyer indexée sur l'IRL. Cette augmentation n'est pas rétroactive : elle ne s'applique qu'à la date de sa demande. Exemple : si la date de révision prévue par le bail est fixée au 15 mars et que le propriétaire adresse sa demande le 15 juin, il ne peut pas demander au locataire de lui verser le surplus des mois d'avril et de mai. Une fois passé le délai d'un an, le bailleur ne peut plus réclamer une hausse du loyer : il est réputé avoir renoncé à la revalorisation pour l'année écoulée.

Depuis le 1er janvier 2021, la hausse du loyer entre deux locataires est limitée à l'évolution de l'IRL pour les logements situés en zone tendue dont la classe énergétique du DPE est inférieure à la lettre F. Il s'agit des logements consommant plus de 331 kW/m2 par an. Pour pouvoir augmenter le loyer entre deux locataires dans une proportion supérieure à l'IRL, le bailleur doit justifier de travaux ayant permis de passer sous une consommation inférieure au seuil.

A compter du 25 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les locations de logement dont la classe énergétique du DPE est notée F ou G. Cette interdiction instaurée par la loi climat et résilience (loi n° 2021-1104) s'applique aux augmentations de loyer annuelles mais également aux augmentations de loyer entre deux locataires. 

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