IRL 2023 : indice du 1er trimestre et plafond de l'IRL

L'indice de référence des loyers (IRL) augmente avec l'inflation, mais dans la limite d'un plafond. Le fonctionnement de l'IRL et les derniers indices publiés.

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'indice de référence des loyers (IRL) est un indice utilisé pour la révision des loyers des baux d'habitation dans les contrats de location contenant une clause de révision annuelle du loyer. Lorsque le bail le prévoit, l'évolution du montant du loyer suit celle de l'IRL sur un an. Publié chaque trimestre par l'Insee, cet indice est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers via une moyenne sur 12 mois. Tous les ans, le bailleur peut donc demander une augmentation du montant du loyer indexée sur l'évolution de l'IRL. Cette modalité de révision du loyer est encadrée par l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'évolution de l'IRL étant calculée à partir de celle des prix, l'indice augmente actuellement en raison de la hausse de l'inflation. Pour les bailleurs, cette quasi-indexation sur la hausse des prix permet ainsi de protéger la valeur de leurs revenus contre l'inflation. Le propriétaire peut utiliser notre modèle de lettre d'augmentation du loyer pour prévenir son locataire en cas de hausse de loyer indexée sur l'évolution de l'IRL. Pour que la hausse annuelle s'applique, il faut qu'une clause de révision soit prévue dans le contrat de bail. A défaut, le bailleur ne peut pas demander une augmentation du loyer.

Quels sont les taux des IRL des derniers trimestres ?

Voici les taux des IRL de ces derniers trimestres, ainsi que leur évolution sur un an. Le dernier indice IRL paru est celui du 1er trimestre 2023, publié par l'Insee le 14 avril 2023. Il affiche une hausse de 3,49 % sur un an par rapport à l'IRL de l'an dernier pour le même trimestre. Les propriétaires dont les loyers sont indexés sur l'indice du 1er trimestre peuvent donc augmenter leur montant de 3,49 %. Le prochain indice IRL du 2e trimestre 2023 sera publié au mois de juillet 2023. Son évolution sur un an ne dépassera pas 3,5 % en raison du plafonnement de la hausse l'IRL en vigueur.

Quel est le plafond de l'IRL ?

Un nouveau plafond s'applique désormais à l'augmentation de l'IRL suite à l'entrée en vigueur de la loi sur le pouvoir d'achat (article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat). Avant ce texte, il n'existait pas de plafonnement de l'IRL. L'évolution de l'indice suivait jusqu'à maintenant celle des prix calculée par l'Insee, sans limite de hausse. Mais dans le contexte actuel de forte inflation, le Gouvernement a souhaité plafonner l'augmentation des loyers à 3,5 %. Il ne s'agit pas d'un gel des loyers, mais d'une limitation de leur hausse. Ce nouveau dispositif, appelé "bouclier loyer", est entré en vigueur à compter du mois d'octobre 2022, avec un plafonnement de l'IRL du 3e trimestre. Sans ce plafond, l'IRL du 3e trimestre 2022 aurait par exemple atteint 137,96, soit une hausse de 4,78 % sur un an.

Le plafonnement de l'IRL devait initialement ne durer qu'un an. Passé le 2e trimestre 2023, la hausse des loyers devait donc à nouveau suivre celle des prix, sans limite réglementaire. Mais en raison de la persistance d'une inflation élevée au cours de cette année, une proposition de loi est actuellement débattue au Parlement au cours de ce mois de juin afin de prolonger le dispositif. Le bouclier loyer devrait ainsi rester en vigueur au moins jusqu'en fin d'année 2023.

Comment augmenter un loyer avec l'IRL ?

Pour augmenter un loyer à partir de l'IRL, il faut d'abord connaitre le trimestre de référence. C'est son évolution qui détermine celle du loyer. Le trimestre de référence à prendre en compte est celui prévu par le contrat de location si celui-ci prévoit l'application d'un indice particulier (exemple : le contrat de location prévoit que l'évolution du loyer est indexée sur le 1er trimestre). A défaut, on applique le dernier indice IRL publié à la date de la signature du bail.

Pour calculer votre augmentation de loyer via l'IRL, vous devez ensuite consulter le tableau des derniers IRL ci-dessus pour connaitre l'évolution de l'indice pour votre trimestre de référence. Pour obtenir le montant de votre nouveau loyer, il vous suffit d'appliquer la formule suivante : montant du loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné/IRL du même trimestre de l'année précédente. En cas d'erreur du propriétaire, le locataire doit lui envoyer une lettre de refus d'augmentation du loyer. Voici un exemple d'augmentation de loyer avec l'IRL en 2023 pour un bail indexé sur le 1er trimestre et un loyer de 500 euros par mois. Au regard du dernier indice du 1er trimestre 2023, le nouveau loyer sera égal à 500 x 138,61 / 133,93 = 517,47 euros par mois.

A quelle date peut-on augmenter le loyer ?

Le bailleur a un an pour procéder à la hausse du loyer indexée sur l'IRL. Cette augmentation n'est pas rétroactive : elle ne s'applique qu'à la date de sa demande. Exemple : si la date de révision prévue par le bail est fixée au 15 mars et que le propriétaire adresse sa demande le 15 juin, il ne peut pas demander au locataire de lui verser le surplus des mois d'avril et de mai. Une fois passé le délai d'un an, le bailleur ne peut plus réclamer une hausse du loyer : il est réputé avoir renoncé à la revalorisation pour l'année écoulée.

Depuis le 1er janvier 2021, la hausse du loyer entre deux locataires est limitée à l'évolution de l'IRL pour les logements situés en zone tendue dont la classe énergétique du DPE est inférieure à la lettre F. Il s'agit des logements consommant plus de 331 kW/m2 par an. Pour pouvoir augmenter le loyer entre deux locataires dans une proportion supérieure à l'IRL, le bailleur doit justifier de travaux ayant permis de passer sous une consommation inférieure au seuil.

A compter du 25 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les locations de logement dont la classe énergétique du DPE est notée F ou G. Cette interdiction instaurée par la loi climat et résilience (loi n° 2021-1104) s'applique aux augmentations de loyer annuelles mais également aux augmentations de loyer entre deux locataires.