Indice des loyers commerciaux : ILC 2022 et plafond PME

"Indice des loyers commerciaux : ILC 2022 et plafond PME"

L'indice des loyers commerciaux du 2e trimestre 2022 a été publié le 23 septembre 2022. Le point sur l'augmentation des derniers ILC et leur plafond pour les PME.

Quels sont les derniers indices ILC ?

Les indices des loyers commerciaux (ILC) des derniers trimestres et leurs évolutions respectives sur un an figurent dans le tableau suivant, régulièrement mis à jour. Le dernier indice ILC publié par l'Insee est celui du 2e trimestre 2022, paru à la fin du mois de septembre 2022. Il affiche une hausse de 4,43 % sur un an. Une augmentation notable, alors même que la formule de calcul de l'ILC a récemment été modifiée par les pouvoirs publics afin d'atténuer les variations de l'indice. Le prochain ILC du 3e trimestre 2022 sera publié par l'Insee à la fin du mois de décembre 2022.

Période ILC Evol. de l'ILC sur 1 an
3e trimestre 2022 Publié en décembre 2022 Publié en décembre 2022
2e trimestre 2022 123,65 + 4,43 % ou + 3,5 %*
1er trimestre 2022 120,61 + 3,32 %
4e trimestre 2021 118,59 + 2,42 %
3e trimestre 2021 119,70 + 3,46 %
2e trimestre 2021 118,41 + 2,59 %
1er trimestre 2021 116,73 + 0,43 %
4e trimestre 2020 115,79 - 0,32 %
3e trimestre 2020 115,70 + 0,09 %
2e trimestre 2020 115,42 + 0,18 %
1er trimestre 2020 116,23 + 1,39 %
4e trimestre 2019 116,16 + 1,84 %
3e trimestre 2019 115,60 + 1,90 %
2e trimestre 2019 115,21 + 2,33 %
1er trimestre 2019 114,64 + 2,48 %
4e trimestre 2018 114,06 + 2,45 %
3e trimestre 2018 113,45 + 2,41 %
2e trimestre 2018 112,59 + 2,35 %
1er trimestre 2018 111,87 + 2,20 %
4e trimestre 2017 111,33 + 2,22 %
3e trimestre 2017 110,78 + 2,04 %
2e trimestre 2017 110,00 + 1,48 %
1er trimestre 2017 109,46 + 0,98 %
4e trimestre 2016 108,91 + 0,46 %
3e trimestre 2016 108,56 + 0,17 %
2e trimestre 2016 108,40 + 0,02 %
1er trimestre 2016 108,40 + 0,07 %
4e trimestre 2015 108,41 - 0,06 %
3e trimestre 2015 108,38 - 0,13 %
2e trimestre 2015 108,38 - 0,11 %
1er trimestre 2015 108,32 - 0,17 %
4e trimestre 2014 108,47 + 0,01 %
3e trimestre 2014 108,52 - 0,05%
2e trimestre 2014 108,50 0 %
1er trimestre 2014 108,50 - 0,03%
4e trimestre 2013 108,46 + 0,11%
3e trimestre 2013 108,47 + 0,28%
2e trimestre 2013 108,50 + 0,79%
1er trimestre 2013 108,53 + 1,42%
4ème trimestre 2012 108,34 + 1,94%
3ème trimestre 2012 108,17 + 2,72%
2ème trimestre 2012 107,65 + 3,07%
1er trimestre 2012 107,01 + 3,25%

* Pour les baux commerciaux de PME dont la révision est encadrée par l'ILC, la variation annuelle de l'ILC est plafonnée à 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 inclus (voir ci-dessous).

Quel est le plafond de l'ILC pour les PME ?

Un plafond de l'ILC pour les PME a été instauré par la loi sur le pouvoir d'achat publiée en août 2022 afin de limiter les effets de l'inflation sur le loyer versé par les petites et moyennes entreprises. L'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 prévoit que la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour réviser le loyer des petites et moyennes entreprises ne peut pas dépasser 3,5 %. Ce plafond de l'ILC est temporaire : il s'applique pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, donc 4 indices en tout.

Le plafond de l'ILC à 3,5 % s'applique aux PME au sens du droit européen, c'est-à-dire :

  • qui est indépendante, donc non-contrôlée ou détenue par une autre entreprise ;
  • qui emploient moins de 250 personnes ;
  • dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 50 millions d'euros ou dont le total du bilan annuelle ne dépasse pas 43 millions d'euros.

Comment fonctionne l'ILC ?

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice utilisé pour la révision annuelle du montant du loyer d'un bail commercial. Il est publié chaque trimestre par l'Insee. La formule de calcul de l'ILC retenue a été modifiée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022. L'évolution de l'ILC est aujourd'hui calculée à partir de l'indice des prix à la consommation pour 75 % et des coûts de la construction pour les 25 % restants. Désormais, l'Insee ne tient plus compte du chiffre d'affaires du commerce de détail, qui comptait pour 25 % dans le calcul de l'ILC. L'indice des loyers commerciaux n'est applicable qu'aux locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi qu'aux artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). L'Indice peut donc être utilisé pour la révision des loyers des locaux commerciaux ou artisanaux.

Avant ce décret du mois de mars 2022, l'ILC était composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction neuve et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. La suppression de cette dernière composante vise à limiter la volatilité de l'ILC, la hausse de l'indice étant jusque là fortement tirée par l'augmentation du chiffre d'affaires des ventes de commerce en ligne.

La législation concernant les loyers des baux commerciaux repose essentiellement sur les articles L. 145-33 à L. 145-40 du Code de commerce. En application de cette législation, un principe de plafonnement de l'évolution du loyer correspondant à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), publié par l'INSEE, est appliqué lors de la révision et du renouvellement du bail. Les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ayant parfois été jugées excessives, les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, un indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales. Il ne peut toutefois être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, sont d'accord. L'ILC n'est donc pas obligatoire pour les signataires d'un bail commercial. Mais si ces derniers décident de l'appliquer, ils doivent le mentionner dans leur contrat ou établir un avenant s'ils décident de son application en cours de bail.

Comment réviser un loyer avec l'ILC ?

Voici un exemple de calcul d'une révision d'un loyer commercial avec l'ILC. Soit un loyer de 1200 euros avec un indice de référence fixé au 1er trimestre. On multiplie cette somme par le dernier indice du 1er trimestre et l'on divise le résultat obtenu par l'indice du 1er trimestre de l'année précédente. Exemple pour une révision de loyer commercial sur la base des derniers indices publiés, on obtient un nouveau loyer révisé égal à 1200 x 120,61 / 116,73 = 1239,89 euros.