ILC 2024 (Insee) : indice des loyers commerciaux et calcul

Le dernier indice Insee des loyers commerciaux (ILC) est celui du 1er trimestre 2024, publié fin juin 2024. Calcul, augmentation et historique des ILC avec les règles de plafonnement pour les PME.

Quels sont les derniers indices ILC ?

Les indices des loyers commerciaux (ILC) des derniers trimestres et leurs évolutions respectives sur un an figurent dans le tableau suivant, régulièrement mis à jour. Le dernier indice ILC paru est celui du 1er trimestre 2024. Il a été publié par l'Insee en juin 2024. Il affiche toujours une hausse importante sur un an (4,59 %) mais enregistre un léger recul par rapport à l'indice du trimestre précédent. Cette augmentation sur un an ne concerne pas les PME de moins de 250 salariés, pour lesquelles la hausse reste encore plafonnée à 3,5 % pour ce trimestre. Le prochain ILC du 2e trimestre 2024 sera publié par l'Insee à la fin du mois de septembre 2024.

* Pour les baux commerciaux de PME de moins de 250 salariés dont la révision dépend de l'ILC, la variation annuelle de l'ILC est plafonnée à 3,5 % jusqu'au 1er trimestre 2024.

Quel est le plafond de l'ILC pour les PME ?

Un plafond de l'ILC pour les PME a été instauré par la loi sur le pouvoir d'achat publiée en août 2022 afin de limiter les effets de l'inflation sur le loyer versé par les petites et moyennes entreprises. L'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 prévoit que la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour réviser le loyer des petites et moyennes entreprises ne peut pas dépasser 3,5 %. Ce plafond de l'ILC est temporaire. Initialement, il ne devait s'appliquer pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, donc 4 indices en tout. Mais en raison de la persistance d'une inflation élevée en 2023, les parlementaires ont voté la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 prolongeant le bouclier jusqu'au 1er trimestre 2024.

Le plafond de l'ILC à 3,5 % s'applique aux PME au sens du droit européen, c'est-à-dire :

• qui est indépendante, donc non-contrôlée ou détenue par une autre entreprise ;
• qui emploient moins de 250 personnes ;
• dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 50 millions d'euros ou dont le total du bilan annuelle ne dépasse pas 43 millions d'euros.

Comment fonctionne l'ILC ?

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice utilisé pour la révision annuelle du montant du loyer d'un bail commercial. Il est publié chaque trimestre par l'Insee. La formule de calcul de l'ILC retenue a été modifiée par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022. L'évolution de l'ILC est aujourd'hui calculée à partir de l'indice des prix à la consommation pour 75 % et des coûts de la construction pour les 25 % restants. Désormais, l'Insee ne tient plus compte du chiffre d'affaires du commerce de détail, qui comptait pour 25 % dans le calcul de l'ILC. L'indice des loyers commerciaux n'est applicable qu'aux locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) ainsi qu'aux artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). L'Indice peut donc être utilisé pour la révision des loyers des locaux commerciaux ou artisanaux.

Avant ce décret du mois de mars 2022, l'ILC était composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction neuve et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. La suppression de cette dernière composante vise à limiter la volatilité de l'ILC, la hausse de l'indice étant jusque là fortement tirée par l'augmentation du chiffre d'affaires des ventes de commerce en ligne.

La législation concernant les loyers des baux commerciaux repose essentiellement sur les articles L. 145-33 à L. 145-40 du Code de commerce. En application de cette législation, un principe de plafonnement de l'évolution du loyer correspondant à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), publié par l'INSEE, est appliqué lors de la révision et du renouvellement du bail. Les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ayant parfois été jugées excessives, les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, un indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales. Il ne peut toutefois être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, sont d'accord. L'ILC n'est donc pas obligatoire pour les signataires d'un bail commercial. Mais si ces derniers décident de l'appliquer, ils doivent le mentionner dans leur contrat ou établir un avenant s'ils décident de son application en cours de bail.

Comment réviser un loyer avec l'ILC ?

Voici un exemple de calcul d'une révision d'un loyer commercial avec l'ILC. Soit un loyer de 1200 euros avec un indice de référence fixé au 1er trimestre. On multiplie cette somme par le dernier indice du 1er trimestre et l'on divise le résultat obtenu par l'indice du 1er trimestre de l'année précédente. Exemple pour une révision de loyer commercial sur la base des derniers indices publiés, on obtient un nouveau loyer révisé égal à 1200 x 134,58 / 128,68 = 1255 €. Toutefois, si l'entreprise bénéficie du plafonnement des hausses de l'ILC à 3,5 %, le nouveau loyer sera de 1200 x 3,5/100 = 1242 €.