Résiliation du bail de location par le propriétaire ou locataire

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"Résiliation du bail de location par le propriétaire ou locataire"

La résiliation du bail de location par le propriétaire ou le locataire doit respecter les conditions de la loi du 6 juillet 1989. Notamment les congés pour vendre ou les congés pour habiter. Préavis et formalités pour résilier un bail d'habitation.

La procédure décrite ici ne s'applique qu'aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989. C'est-à-dire aux locations consenties aux personnes physiques à usage d'habitation principale ou mixte.

Pour quels motifs un bailleur peut-il résilier un bail ?

D'après l'article 15 de la loi, le propriétaire ne peut résilier le bail que dans l'un des trois cas suivants :

  • le propriétaire reprend le logement pour y habiter ou pour y loger un proche (congé pour habiter) ;
  • le propriétaire vend le logement (congé pour vendre) ;
  • il existe un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Si le motif donné par le propriétaire est mensonger (par exemple si le bailleur reloue le logement à un autre locataire après avoir donner un congé pour habiter), celui-ci s'expose à une amende pénale dont le montant peut atteindre jusqu'à 6000 euros.

Quel est le délai de préavis du propriétaire ?

La résiliation du bail par le propriétaire est soumise à un préavis. Il ne peut donner congé qu'à la fin du bail en cours et moyennant un préavis minimum de six mois, jour pour jour, avant son terme. Exemple : si le bail se termine le 31 décembre, le congé doit parvenir avant le 30 juin. Dans le cas où le locataire refuserait de quitter le logement, le bailleur devra engager une procédure judiciaire pour faire valider son congé et obtenir l'expulsion du locataire. Si ce préavis de six mois n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office.

Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation.

Comment donner un congé après achat du logement occupé ?

Les règles sont plus strictes quand le propriétaire veut donner congé après qu'il a acheté le logement déjà occupé.

  • Il ne peut délivrer un congé pour vendre qu'après le premier renouvellement du bail, donc au moins trois ans après la date d'acquisition. En d'autres termes,
    • si la fin du bail intervient plus de trois ans après l'achat du logement, le nouveau propriétaire peut donner le congé pour vendre à l'issue du bail en cours.

    • si la fin du bail intervient moins de trois ans après l'achat du logement, le nouveau propriétaire doit attendre la fin de la première reconduction ou du premier renouvellement du bail pour donner un congé pour vendre.

  • il peut donner un congé pour reprise ou congé pour habiter à la fin du bail que si celle-ci intervient plus de deux ans après la date d'acquisition. Dans le cas contraire, le congé ne peut intervenir qu'après un délai de deux ans après cette date. En d'autres termes, quelle que soit la date de renouvellement du bail, le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux d'au moins deux ans en cas de changement de propriétaire.

D'une manière générale, quand un investisseur achète un immeuble pour le revendre par appartements, les « ventes à la découpe » sont soumises à une réglementation spécifique.

Quelle forme d'envoi du congé par le propriétaire ?

Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, et cela à tous les titulaires du bail. Il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d'un Pacs, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l'existence du conjoint ou du concubin « pacsé » n'a pas été portée à la connaissance du bailleur. La lettre du propriétaire doit être accompagnée d'une notice d'information de congé pour reprise ou pour vendre.

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Comment donner un congé pour reprise ou pour vendre ?

Droit de préemption du locataire

Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement (voir notre modèle de lettre). Mais le locataire dispose alors d'un droit de préemption. Ce droit de préemption ne joue pas quand la vente a lieu en cours de bail sans que le propriétaire donne congé. Sauf s'il s'agit de la première vente après une mise en copropriété. Il ne joue pas non plus quand le bien est vendu à un parent du bailleur (jusqu'au troisième degré de parenté inclus : neveux-nièces, oncles-tantes, arrières grands-parents). Mais dans ce cas, l'acheteur doit occuper le bien pendant au moins deux ans après l'expiration du délai de préavis.

Un propriétaire qui ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire a le droit de le relouer. Aucun délai minimal n'est imposé. Mais le locataire peut porter l'affaire en justice s'il estime avoir été victime d'une manoeuvre frauduleuse lors de la résiliation du bail par le propriétaire.

Notification du congé pour vendre

Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.

Délais d'acceptation

Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.

S'il se porte acquéreur, le locataire doit signer l'acte dans les deux mois qui suivent son acceptation. Ce délai est porté à quatre mois s'il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu'à la date de réalisation de la vente.

Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit. Sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature, etc.).

Information du locataire

Quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption. Le vendeur, ou à défaut le notaire, doit informer l'ancien locataire de ces conditions plus avantageuses. Le locataire dispose d'un mois pour se substituer à l'acquéreur. Les délais de réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.

Quelles conditions pour donner un congé pour habiter ?

Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche. Cette possibilité concerne les propriétaires personnes physiques (y compris en indivision) et les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés (jusqu'au troisième degré de parenté inclus) pour y loger un associé.

Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature de son lien avec le bailleur. Le bénéficiaire ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.

Le locataire peut porter l'affaire en justice s'il constate l'inoccupation du bien et s'estime victime d'une fraude.

Qu'est-ce qu'un motif de reprise légitime et sérieux ?

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif n'implique pas forcément une faute du locataire. Exemples : paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, décision de restructurer l'immeuble, sous-location sans autorisation, reprise pour y exercer une activité professionnelle...

Si le locataire qui ne paye pas ses loyers refuse de quitter le logement, le propriétaire peut enclencher la procédure d'expulsion du locataire.

Qui sont les locataires protégés contre une résiliation du bailleur ?

Quand le locataire a plus de 65 ans ET que ses ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution d'un logement conventionné, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement.

Cette protection s'applique également quand le titulaire du bail héberge et supporte la charge d'une personne répondant à ces critères. Mais il est tenu compte des ressources cumulées du locataire en titre et de la personne hébergée. L'âge est évalué à la fin du bail.

Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :

  • dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,
  • dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
  • dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.

Cette obligation de relogement ne concerne pas les bailleurs qui sont âgés de plus de 65 ans OU dont les ressources ne dépassent pas le même plafond.

Les ressources en question (de la dernière année civile) sont appréciées à la date du congé et l'âge est apprécié à la date d'échéance du bail. Quand les bailleurs sont des époux, il suffit que l'un d'entre eux respecte ces conditions.

Quels sont les motifs de résiliation du bail pour un locataire ?

Alors que le propriétaire ne peut donner congé que pour certains motifs précis, le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision. Généralement, le locataire peut se contenter d'envoyer une lettre au propriétaire, mais il doit veiller, pour prendre date, à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner congé par acte d'huissier. Le congé doit être donné par les deux conjoints si le logement est occupé par un couple marié ou par les deux concubins s'ils sont signataires d'un Pacs.

Le préavis du locataire

La résiliation du bail par le locataire peut intervenir à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour. Dans d enombreux cas, le locataire bénéficie d'un préavis locatif réduit à un mois, notamment lorsque le logement est situé en zone tendue.

Le droit de visite du propriétaire

Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir naturellement accès au logement. Les conditions de ce droit de visite du propriétaire sont fixées par le bail, dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le propriétaire doit avoir l'autorisation du locataire pour entrer dans les lieux en son absence.

Paiement du loyer

Le locataire doit payer le loyer et les charges locatives jusqu'à la fin du préavis, jour pour jour, même s'il quitte les lieux avant cette date. Les co-titulaires du bail, notamment le conjoint, sont tenus au paiement solidaire du loyer.

Récupération du dépôt de garantie

Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs. Ce délai peut être réduit à un mois si les états des lieux d'entrée et de sortie sont identiques. Lorsque le délai maximal de restitution est dépassé, le bailleur doit payer une pénalité égale à 10% du loyer hors charges par mois de retard.

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Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état à la charge du locataire et les sommes qu'il n'a pas payées (loyer en retard, etc.). Le locataire ne doit jamais refuser de payer le dernier mois en laissant le dépôt de garantie entre les mains du bailleur. En cas de litiges, il doit saisir le juge ou la commission départementale de conciliation, qui pourra, par exemple, ordonner une expertise des lieux pour évaluer les frais de remise en état. Le remboursement de la caution interviendra à l'issue de cette procédure.

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