Trêve hivernale 2021 - 2022 et expulsion : dates et locataires protégés

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[TREVE HIVERNALE] La trêve hivernale des expulsions reprend en novembre 2021. Qui protège-t-elle et combien de temps ? Le point sur cette trêve qui suspend l'expulsion d'un logement.

Combien de temps dure la trêve hivernale ?

La trêve hivernale dure 5 mois. Sa durée est donc supérieure à celle de la saison d'hiver. Le début de la trêve hivernale est fixé au 1er novembre 2021. Elle prendra fin le 31 mars 2022. A la fin de la trêve hivernale, le locataire faisant l'objet d'une mesure d'expulsion doit obligatoirement quitter les lieux. A défaut, la procédure d'expulsion peut être mise en oeuvre à son encontre. Environ 10 000 expulsions de ce type ont lieu en France chaque année.

La trêve hivernale 2021 - 2022 peut toutefois toujours être prolongée au printemps si le Gouvernement le décide. Exceptionnellement, la date de fin de la dernière trêve hivernale a ainsi été décalée au 31 mai 2021. Cette prolongation de deux mois supplémentaires, officialisée par l'ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale, a été décidée en raison de la persistance de la crise sanitaire en 2021. Cet article sera mis à jour en cas d'annonce officielle d'une prolongation de la trêve hivernale au printemps 2022.

Qui peut bénéficier de la trêve hivernale ?

La trêve hivernale concerne les locataires faisant l'objet d'une procédure d'expulsion engagée à leur encontre. Il s'agit d'une protection accordée par la loi : l'article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoit ainsi que les décisions de justice d'expulsion de locataire d'un appartement ou d'une maison ne peuvent pas être exécutées au cours de la trêve hivernale. Pendant cette période, le locataire en passe d'être expulsé est donc en droit de se maintenir dans le logement. Ces règles sont applicables aussi bien en cas de location d'un logement vide que d'un logement meublé, que le bien occupé soit en zone tendue ou non. La trêve hivernale s'applique quel que soit le motif de l'expulsion (loyers impayés, troubles anormaux de voisinage, défaut d'assurance...).

Mais la trêve hivernale ne protège pas tous les locataires. Dans certains cas, un occupant ne peut pas se prévaloir de la trêve hivernale pour s'opposer à son expulsion. Ne sont pas concernées pas la trêve hivernale :

  • les expulsions assorties d'un relogement des occupants dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de leur famille : dans cette situation, le nombre de pièces du logement proposé doit correspondre au nombre d'occupants ;
  • les expulsions des locataires d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril, l'expulsion se justifiant ici par des raisons de sécurité ;
  • les expulsions d'un époux du domicile conjugal ordonnées par un juge aux affaires familiales dans le cadre d'une procédure de divorce ou de violences sur le conjoint, concubin ou partenaire de Pacs ou sur un enfant.

La trêve hivernale suspend la mise en oeuvre des expulsions avec l'intervention d'un huissier de justice et, éventuellement, des forces de l'ordre. En revanche, un propriétaire peut tout à fait entamer une procédure de demande d'expulsion pendant cette période puis attendre la fin de la trêve hivernale pour la faire exécuter. Cette démarche est même conseillée aux propriétaires, puisque la procédure de demande d'expulsion prend au minimum plusieurs mois.

Le locataire qui rencontre des difficultés financières est doublement protégé pendant la trêve hivernale puisque cette période suspend également les coupures de gaz et d'électricité en cas de factures impayées. Les dates annuelles sont en principe les mêmes que pour la trêve hivernale des expulsions.

Peut-on expulser un squatteur pendant la trêve hivernale ?

Les squatteurs ne sont pas considérés comme des locataires sur le plan juridique. Il s'agit de personnes qui occupent le logement en s'y étant introduit illégalement par effraction. Il y a encore quelques années, ces personnes qui occupaient sans droit ni titre un logement étaient également protégés par la trêve hivernale, le juge pouvant toutefois leur supprimer le bénéfice de ce sursis (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Cette mesure de protection a été supprimée par la loi Elan de novembre 2018 qui prévoit que le sursis ne s'applique pas dès lors qu'une expulsion a été prononcée suite à une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait (article 201 de la loi).

Le propriétaire victime de squatteurs doit porter plainte et demander leur évacuation. Cette procédure s'applique aussi bien en cas de squat de la résidence principale que de la résidence secondaire. La trêve hivernale ne s'appliquant pas aux squatteurs, leur expulsion du logement pourra intervenir quelle que soit la période de l'année. 

La trêve hivernale suspend-elle le paiement des loyers ?

L'obligation de paiement des loyers n'est pas suspendue pendant la trêve hivernale, même si le locataire éprouve des difficultés à payer. La trêve hivernale n'annule donc pas les dettes du locataire à l'égard de son bailleur et les loyers des mois de novembre à mars restent dus. Toutefois, si le locataire est insolvable, le propriétaire rencontrera de grandes difficultés à obtenir le paiement des loyers correspondant aux mois d'occupation du logement pendant la trêve hivernale... Une situation fréquente en pratique, le non-paiement des loyers par le locataire étant d'ailleurs la principale cause des mesures d'expulsion. 

Pour se prémunir contre les risques de loyers impayés, un bailleur dispose de différents moyens. Le plus fréquent consiste à demander une caution au locataire. Ce dernier devra alors trouver une personne ou un organisme prêt à se porter garant pour lui. A titre préventif, le propriétaire peut également souscrire une assurance loyers impayés. Il existe également la garantie Visale contre les risques de loyers impayés. Cette garantie financée par Action Logement (ex 1% Logement) peut être souscrite en cas de contrat de location conclu avec un salarié jeune ou précaire dont les revenus ne dépassent pas certaines limites.

Enfin, un locataire qui éprouve des difficultés passagères pour payer son loyer peut toujours adresser une demande de délai au propriétaire pour payer ses échéances, que son courrier soit adressé pendant la trêve hivernale ou non. Bien sûr, rien n'oblige un bailleur à accepter. Mais certains propriétaires peuvent toutefois donner leur accord dès lors que les difficultés rencontrées par le locataire sont justifiées et temporaires, d'autant plus lorsque la demande émane d'un locataire de longue date ayant toujours payé ses loyers dans les délais.

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