Bail verbal d'habitation : preuve et loi applicable

Un bail verbal d'habitation est risqué, que vous soyez locateur ou bailleur. Mais le contrat de location reste valable juridiquement. Les effets d'un bail conclu à l'oral.

Qu'est-ce qu'un bail verbal ?

Le bail verbal est un contrat de location conclu à l'oral par lequel le bailleur s'engage à louer son logement à un locataire contre le versement d'un loyer. Le bail verbal ne fait l'objet d'aucun contrat écrit mais est juridiquement valable : il crée donc des obligations entre les parties et se trouve soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment en matière de durée et de conditions de résiliation. En application du bail verbal, le locataire paye le loyer et les charges dont le montant a été convenu oralement avec le bailleur. Toutefois, afin de prévenir tout litige, il est vivement conseillé de rédiger un bail d'habitation pour chaque location, des modèles gratuits étant disponibles en ligne.

Télécharger un modèle de bail gratuit

Le bail verbal reste en effet fortement déconseillé en raison de l'insécurité juridique qu'il génère pour les deux parties. La rédaction d'un contrat de bail constitue ainsi une formalité indispensable pour le bailleur qui souhaite louer un logement. Elle suppose des frais si le propriétaire passe par un intermédiaire, ce qui en pratique peut freiner certains bailleurs. Mais ces derniers peuvent aussi rédiger eux mêmes leur contrat en utilisant notre modèle de contrat de location type à télécharger. Ce document à imprimer puis à remplir est à jour et conforme à la réglementation. En l'absence de contrat écrit, le locataire devra notamment prouver que le bailleur lui a bien donné son accord pour occuper le logement. A défaut, il pourrait être considéré comme un "squatteur" et ne bénéficierait alors pas de certaines mesures protectrices des locataires, comme la trêve hivernale par exemple.

Comment prouver l'existence d'un bail verbal ?

Le bailleur comme le locataire peuvent régulariser la situation à tout moment en demandant à l'autre partie d'établir ensemble un contrat de bail par écrit daté et signé. A défaut, l'existence d'un contrat devra être prouvée en cas de litige, notamment lorsque le bailleur conteste en justice le droit du locataire à occuper le logement et demande son expulsion. Dans cette situation, le locataire devra alors produire tout document utile permettant de prouver l'existence du bail, tels que des quittances de loyers (et plus généralement toute trace du paiement des loyers), des justificatifs démontrant qu'il occupe bien les lieux (des contrats d'énergie, par exemple), des courriers échangés avec son bailleur, etc.

Comment modifier le loyer d'un bail verbal ?

Le montant du loyer est fixé oralement, par accord entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer au cours du bail : pour que le loyer soit révisé, il faut nécessairement qu'une clause du contrat de bail prévoit cette faculté. Il en est de même pour les hausses de loyer consécutives à des travaux d'amélioration exécutés aux frais du propriétaire, puisque pour être valable, cette majoration doit être prévue par une clause du contrat de bail ou un avenant à ce dernier.

Comment résilier un bail verbal ?

Les règles légales applicables à la résiliation du bail et au délai de préavis s'appliquent même en l'absence d'un contrat écrit. Le locataire peut donc donner congé quand il le souhaite en respectant les formalités prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit en principe respecter un délai de préavis de 3 mois, réduit à un mois dans certains cas.

Résilier son bail en ligne

La résiliation du bail par le propriétaire doit également respecter les règles fixées par la loi. Le bailleur ne peut pas faire jouer une clause résolutoire par laquelle le contrat peut être automatiquement résilié en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, puisque ces clauses résolutoires doivent être obligatoirement prévues par écrit pour être valables. Dans cette situation, le bailleur devra demander la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire en application de l'article 1217 du Code civil. Le juge pourra alors décider de résilier ou non le bail en fonction de la gravité de la faute du locataire.

Quelle est la durée d'un bail verbal ?

Concernant la durée du bail verbal, ce sont là aussi les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent (article 10). La durée du bail d'habitation est donc d'au moins 3 ans. Si le bailleur ne donne pas congé au locataire par écrit, le contrat de location est tacitement reconduit pour la même durée lorsqu'il arrive à son terme (pour un exemple d'application de cette règle par les juges, vous pouvez consulter l'arrêt n°20-19450 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 17 novembre 2021).