Vente à la découpe : droit de préemption du locataire
Quand un propriétaire vend un immeuble en bloc à un acquéreur qui revend ensuite les logements à l'unité (ventes à la découpe), les locataires bénéficient d'un droit de préemption ou d'une prolongation de bail.
Qu'est-ce que la vente à la découpe ?
La vente à la découpe est la vente lot par lot des appartements d'un immeuble après le passage (ou la "découpe") de celui-ci d'une pleine propriété en une copropriété. Certains bailleurs institutionnels (banques, assurances, etc.) ont profité des niveaux de prix atteints par le marché pour vendre en bloc des immeubles d'habitation à des opérateurs immobiliers. Après les avoir divisés en lots de copropriété, ces derniers les ont ensuite revendu à l'unité, en réalisant d'importantes plus-values au passage. Ce qui a entraîné parfois le départ précipité de certains locataires en place qui n'avaient pas les moyens d'acquérir le logement concerné. Les pratiques quelque peu expéditives de quelques uns de ces opérateurs ont amené le législateur à voter des dispositions plus protectrices.
Quels sont les inconvénients de la vente à la découpe ?
Un propriétaire qui vend, en cours de bail, un logement occupé par un locataire n'est pas obligé de le proposer en priorité à ce dernier dès lors qu'il ne lui délivre pas un congé pour vendre. Sauf si la vente porte sur plus de cinq logements, auquel cas le locataire bénéficie d'un droit de préemption.
Dans les anciennes ventes à la découpe, les nouveaux propriétaires ont donc proposé aux locataires d'acheter leur logement, avec une décote à la clé par rapport aux prix du marché, décote qui tenait compte de la durée restant à courir du bail. Plus l'expiration du bail était lointaine, plus la décote était importante.
Quel que soit le montant de la décote, l'opération restait souvent hors de portée pour de nombreux occupants. Conséquence : le logement était vendu à un tiers qui attendait la fin du bail pour délivrer un congé pour habiter. Et le locataire devait trouver un autre toit, dans des conditions parfois précipitées.
La loi du 13 juin 2006 a instauré certains dispositions protectrices. Le propriétaire qui souhaite vendre en bloc plus de cinq logements doit au préalable interroger l'acquéreur potentiel sur ses intentions vis-à-vis des occupants. Deux hypothèses peuvent dès lors se présenter.
La vente à la découpe entraîne-t-elle la résiliation du bail ?
L'acheteur potentiel s'engage à prolonger les baux en cours sur une durée minimale de six ans à compter de la signature de l'acte authentique. Chaque locataire en place peut donc rester en place pendant cette période, le temps de chercher éventuellement un nouveau toit.
Le propriétaire peut alors vendre l'immeuble à l'opérateur à des conditions de prix librement négociées. Nouveau propriétaire, l'opérateur peut alors engager le processus de vente à la découpe. Comme il s'agit de la vente de plus de cinq logements, le locataire dispose d'un droit de préemption. Il doit recevoir une offre de vente de la part du nouveau propriétaire, offre de vente qui est valable deux mois.
- S'il la refuse, il peut rester dans les lieux pendant le délai de six ans évoqué ci-dessus.
Si le propriétaire vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans l'offre de vente, le notaire doit en informer le locataire qui dispose d'un mois pour se porter acquéreur à ces nouvelles conditions. Il doit ensuite signer l'acte authentique dans les deux mois qui suivent, ou quatre mois en cas de recours à l'emprunt.
- S'il l'accepte, il dispose de deux mois pour signer l'acte de vente authentique, ou de quatre mois en cas de recours à un emprunt.
La loi Alur de mars 2014 a introduit une nouvelle disposition : dans les zones d'encadrement des loyers, quand un immeuble comportant plus de cinq logements est mis en copropriété, les baux en cours sont prolongés de trois ans.
Quel est le droit de préemption du locataire en cas de vente à la découpe ?
Si l'acheteur potentiel ne s'engage pas à prolonger les baux en cours sur une durée minimale de six ans à compter de la signature de l'acte authentique, le propriétaire-bailleur doit d'abord proposer à la vente les logements aux locataires en place. En d'autres termes, la loi du 13 juin 2006 impose au propriétaire-bailleur, soit d'obtenir de son acheteur potentiel le maintien en place des occupants pendant six ans, soit d'organiser lui-même la vente à la découpe.
Naturellement, la vente à l'unité au locataire sera consentie généralement à un prix plus élevé que la vente en bloc de l'immeuble à l'opérateur. Mais on peut raisonnablement penser que cette loi permet parfois au locataire d'engranger potentiellement une partie des importantes plus-values réalisées jusqu'à présent par les opérateurs de vente à la découpe.
Le propriétaire-bailleur doit notifier au locataire les conditions de la vente par lettre recommandée avec AR, cette offre de vente restant valable pendant quatre mois. A l'issue de ce délai,
- soit le locataire accepte l'offre. il dispose alors de deux mois pour signer l'acte de vente authentique, ou de quatre mois en cas de recours à un emprunt.
- soit le locataire refuse et le propriétaire-bailleur est libre de vendre le logement à un tiers.
Si le propriétaire vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans l'offre de vente, le notaire doit en informer le locataire qui dispose d'un mois pour se porter acquéreur à ces nouvelles conditions. Il doit ensuite signer l'acte authentique dans les deux mois qui suivent, ou quatre mois en cas de recours à l'emprunt.
Attention : ce droit de préemption ne joue pas quand l'immeuble est vendu à des parents ou alliés (jusqu'au quatrième degré) du propriétaire.
Les congés pour vente à la découpe
En principe, le congé pour vendre donné au locataire peut être donné avec un préavis de seulement six mois. Mais pour les bailleurs institutionnels (bailleurs sociaux, banques, assurances, etc.) et les ventes en bloc de plus cinq logements, la loi du 13 juin 2006 introduit une contrainte supplémentaire. Les locataires en place peuvent demander à rester dans les lieux pendant une période maximale de deux ans à compter de la réception du congé pour vendre.
Exemple : si le congé est délivré sept mois avant la fin du bail, celui-ci sera donc prolongé de 17 mois.
D'autres contraintes pour les vendeurs
Avant la loi du 13 juin 2006, un accord avait été signé le 16 mars 2005 entre les investisseurs institutionnels et certaines associations de locataires. Un décret du 10 novembre 2006 a rendu cet accord obligatoire pour tous les partenaires concernés. Les bailleurs doivent donc respecter certaines contraintes supplémentaires, qui s'ajoutent à celles imposées par la loi Aurillac du 13 juin 2006.
Des locataires protégés
Les locataires âgés de plus de 70 ans et les locataires handicapés ont droit à un renouvellement automatique de leur bail pour une durée de six ans. A condition toutefois qu'ils ne soient pas redevables de l'IFI.
Il faut rappeler au passage que, d'après le régime de droit commun instauré par la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs ne peuvent donner congé aux locataires de plus de 70 ans dont les ressources ne dépassent pas une fois et demi le Smic qu'en leur proposant une offre de relogement.
Une obligation de relogement
Les locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PLI (prêt locatif intermédiaire) qui ne se portent acquéreurs doivent se voir proposer, à l'issue du bail, une offre de relogement compatible avec leurs besoins, si possible dans la même commune ou une commune limitrophe. Mais attention : cette obligation de relogement ne concerne pas les bailleurs personnes privées qui peuvent acquérir le logement auprès de l'investisseur institutionnel.
Un prolongement du bail
Quand le locataire a des enfants scolarisés, le bail est automatiquement prolongé jusqu'à la fin de l'année scolaire. Les locataires en place depuis plus de six ans ont droit à un prolongement de leur bail à raison d'un mois par année d'ancienneté, prolongement plafonné à 30 mois.
Une faculté de substitution
Le locataire qui n'accepte pas l'offre de vente peut proposer comme acquéreur, aux mêmes conditions, son conjoint ou concubin, un ascendant ou descendant (ou celui de son conjoint ou concubin).