Charges locatives récupérables sur le locataire : calcul

Les charges locatives sont les charges récupérables sur le locataire par le propriétaire. Définition et calcul : voici qui doit payer quoi, notamment en matière de provisions sur charges et de régularisation.

Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?

Certaines charges, engagées dans un premier temps par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. La liste détaillée des charges locatives est définie par le décret 87-713 du 26 août 1987. Ces charges comprennent notamment et entre autres :

• Les taxes locatives : taxes de balayage et taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
• Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.).
• Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Ce dernier point exige quelques précisions : a. Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires. b. Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.

Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, peuvent être répercutés sur le locataire. Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, flexibles de douche, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.

Le coût total du personnel chargé de l'entretien et de « l'élimination des rejets » (la sortie des poubelles) est réparti selon des conditions et modalités assez complexes, notamment les charges récupérables sur rémunération du gardien.

Quelles sont les charges non récupérables sur le locataire ?

A contrario, certaines dépenses engagées par le propriétaire ne peuvent pas être récupérées sur le locataire. Les frais à la charge d'un bailleur sont de différentes natures : réparations, installations de nouveaux matériels, paiement du syndic, etc. Ils comprennent ainsi :

• Les dépenses visant à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...
• L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.
• L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)
• Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)
• Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)
• Les réparations des actes de vandalisme.
• Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.

Il faut bien distinguer les charges locatives proprement dites et les réparations locatives. Les charges locatives sont engagées et payées par le propriétaire, puis récupérables ensuite sur le locataire. Les travaux et réparations locatives sont, eux, directement engagés et payés par le locataire.

Comment se calcule la provision sur charges ?

Chaque mois, le locataire paie une provision pour charges en même temps que son loyer proprement dit. Cette provision peut concerner, par exemple, la consommation d'eau ou de gaz du logement. Le montant de cette provision est fixée en fonction des chiffres calculés lors de l'année précédente. Le calcul des charges est annuel tandis que le loyer est mensuel. D'où ce système reposant sur la provision et la régularisation des charges.

Chaque année, un décompte des charges est communiqué par courrier au locataire dans le cadre de la régularisation annuelle des charges locatives. Deux cas de figure se présentent alors.

• Première situation : le montant des charges payé par le locataire était trop élevé. Le propriétaire doit alors lui rembourser le trop-perçu (pour ce faire, il peut notamment déduire le montant du remboursement sur le montant du loyer du prochain mois)
• Second cas : le montant des charges locatives a augmenté par rapport à l'an dernier. Le propriétaire demandera alors au locataire de lui verser un complément.

Comment contester ses charges locatives ?

Le locataire doit adresser une lettre de contestation de charges locatives (voir notre modèle) à son bailleur s'il constate qu'une dépense n'est pas due ou que son montant est trop élevé. De son côté, en cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de 3 ans (même durée de prescription que celui applicable au paiement des loyers). Le locataire dispose du même délai pour contester le montant de la provision sur charges.

Comment obtenir le justificatif des charges locatives ?

Les locataires peuvent obtenir les justificatifs des charges locatives : factures, contrats d'entretien... Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l'envoi du décompte. Il peut les demander au bailleur en lui adressant un courrier simple (puis en recommandé avec demande d'avis de réception si le propriétaire refuse dans un premier temps de les lui transmettre). En cas de logement situé dans une copropriété, les justificatifs mentionnent par exemple la part représentée par chaque lot dans la copropriété et utilisée pour le calcul des charges.

Cette information est importante sur le plan juridique. La jurisprudence considère en effet que le locataire n'a l'obligation de payer les charges qu'après en avoir été informé du détail, c'est-à-dire de leurs comptes et de leur mode de répartition. Face à un locataire qui refuse de payer les charges, le propriétaire devra donc prouver qu'il lui a bien communiqué ces informations pour pouvoir être payé.