Régularisation des charges abusive ?

Question

Bonjour,

Mon conjoint et moi-même louons depuis octobre 2020 un T3 de 73,21m2 au RDC d’une copropriété. À l’entrée dans le logement, le bail établit les charges à 190€/mois (175€ de provision de charges comprenant les charges de copropriété et le chauffage + 15€ de provision d’ordures ménagères). Soit 2 280€ annuel.

Suite à de nombreux problèmes avec l’agence en charge de la copropriété, que je ne nommerais pas mais que tout le monde connaît déjà, il n’y a pas eu d’AG pendant 3 ans. En juin 2024, notre propriétaire nous contacte pour nous dire que nous lui devons environ 12 000€ suite à la régularisation des charges sur les 3 dernières années.

Très surpris par le montant, nous lui demandons les documents justificatifs en lien. Il nous fait parvenir un tableau Excel provenant de son comptable. N’étant pas un justificatif correct, nous avons envoyé par courrier recommandée avec AR une VRAIE demande de justificatifs. Il nous a finalement fournit tous les bilan annuels des charges émit par l’agence pour les 3 années et s’excuse car son comptable n’avait finalement pas prit en compte les provisions de charges d’ores et déjà versées, le montant à rembourser est maintenant de 4 863€, différence non négligeable !!!!!

Après avoir passé des heures sur ces documents, je constate que, évidemment, les prix du fioul notamment, ont doublé. Au vu des derniers bilans, nous serions davantage aux alentours de 300/350€ de charges par mois !!!

Cela vous paraît-il normal ?? 
Dans les documents émit par l’agence il y a bel et bien une colonne dédiée pour les charges locatives (« dont locatif ») mais à chaque ligne, à ma connaissance toutes les charges ne sont pas récupérables, non? 
Je suis tout à fait conscience de l’inflation de certaines choses telles que le fioul mais cette augmentation me paraît excessive. Passer de 190€ de charges mensuelles à plus de 300€ en 1 an ??

Enfin, le propriétaire demande également une augmentation de loyer qu’il n’avait jamais augmenté jusqu’ici… Dans son calcul il prend en compte l’indice de référence de loyer T2 de 2024 mais avec celui de 2020… Ne doit-il pas prendre en compte celui de 2024 et de 2023 pour calculer l’augmentation ?

Je vous remercie d’avance pour le temps que vous accorderez à mes questions. 
Cordialement

_lael_ · Answer

"Cela vous paraît-il normal ?? "

C'est plus élevé que ce que j'ai été amené à constaté, j'ai plutôt ça sur des T5 avec eau chaude et chauffage collectifs.

Mais si le syndic a fait aucun effort pour faire les démarches de bouclier tarifaire, ça peut s'expliquer.

Mais, pas grand chose que vous puissiez faire en tant que locataire pour contester une mauvaise gestion du syndic.

"Ne doit-il pas prendre en compte celui de 2024 et de 2023 pour calculer l’augmentation ? "

Pas tout à fait. Le bailleur a jusqu'à 1 an pour demander une hausse de loyer.

Si votre contrat date d'octobre 2020, votre bailleur est en droit de vous demander la hausse de la précédente période, à savoir la hausse d'octobre 2022 à octobre 2023.

Puis la hausse de la période actuelle d'octobre 2023 à octobre 2024.

Par contre les hausses pour la période d'octobre 2020 à octobre 2022, datant de plus d'1 an, ne peuvent plus être demandées.

djivi38 · Answer

bonjour,

I/ Révision annuelle du loyer :

Il n'y a pas de rétroactivité pour une révision annuelle de loyer (laquelle révision a bien entendu été prévue au contrat de location lors des signatures) : ça veut dire que le bailleur dispose de 12 mois pour la faire, à défaut le montant du loyer ne change pas, et que, quand le bailleur ne fait pas la révision annuelle à la date mentionnée sur le contrat de location mais qu'il l'a demande moins de 12 mois avant la prochaine échéance, il peut encore la pratiquer.... MAIS le nouveau loyer ne s'appliquera QUE à partir du jour de sa demande. :

entrée dans les lieux : 10/2020 // première demande de révision annuelle en 06/24 (disons pour le 1°/07/2024 si on compte 1 mois de prévenance)

- la 1ère révision aurait pu se faire pour 10/2021 avec les indices T2 2020 et T2  2021 et donc un nouveau loyer d'oct 2021 à fin sept 2022

- la 2ème révision aurait pu se faire pour 10/2022 avec les indices T2 2021 et T2  2022 et donc un nouveau loyer d'oct 2022 à fin sept 2023

- la 3ème révision aurait pu se faire pour 10/2023 avec les indices du T2 2022 et du T2 2023 et donc un nouveau loyer d'oct 2023 à fin sept 2024 : MAIS la demande de révision ayant été faite tardivement (en juin 2024), le nouveau loyer ne prend effet qu'à partir de la date d'envoi de la notification du bailleur et sera valable jusqu'à fin sept 2024 (ou plus longtemps si le bailleur oublie encore de réviser dans les temps le dernier loyer obtenu)... le calcul de ce nouveau loyer ayant été fait avec le loyer INITIAL (jamais révisé jusqu'à maintenant) et les indices du T2 des années 2022 et 2023.... PLUS une révision pour oct 2024 (valable d'oct 2024 à fin sept 2025) pourra se faire avec le loyer ACTUEL (celui payé en sept 2024) ET avec les indices du T2 2023 et du T2 2024

La formule de révision d'un loyer location NUE de résidence principale étant :

loyer actuel HC / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N

[ HC = Hors Charges // année N = l'année où la révision est faite // année N-1 étant l'année précédente]

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

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II/ PROVISIONS SUR CHARGES :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/ (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989)

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

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Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges : Loi du 6.7.89  -> art. 23 -> al. 9

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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JUSTIFICATIFS : CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. » Toutefois, le bailleur n'a pas d'obligation des les "envoyer" à son locataire, mais il a obligation de les tenir à sa disposition pendant 6 mois à partir de sa demande.

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III/ TEOM :

- le montant DOIT être justifié par la copie des avis de TF du bailleur et la prescription est de 3 ans à partir de la date où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les montants.

- quand elle est provisionnée mensuellement, la totalité des provisions versées est bien entendu déduite du total dû.

- les frais de gestion/rôle ne sont JAMAIS à la charge des locataires.

- Les première et dernière années exigent un calcul au prorata depuis la remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat) jusqu'au rendu des clés (quelle que soit la date de fin du préavis ou de fin du bail respectivement lors du congé émanant du locataire ou du bailleur).

En complément, je vous invite à lire un de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

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cdt

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