Régularisation de charges locatives excessives

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20 novembre 2018
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Bonjour,

Je loue depuis 6 ans un appartement dans une petite copropriété de 16 appartements et 1 restaurant en rez-de-chaussée. Il n'y a pas d'eau chaude collective ni de chauffage collectif et il y a le gaz de ville mais uniquement disponible pour 1 ou 2 appartements et le restaurant, le reste des arrivées étant condamnées depuis des années. De plus, l'immeuble est très mal entretenu.

Je viens pour la première fois de recevoir une demande régularisation des charges que je juge excessive et j'ai donc 2 questions à ce sujet:
- Mes provisions sur charges étant de 1040€ par an et la régularisation demandée étant de 938€, peut on considérer cela comme excessif et contester tout ou partie de cette régularisation?
- Dans la liste des dépenses qui me sont réclamées, figure un entretien des robinets et compteurs de gaz. Sachant que je n'ai pas accès au gaz et que je ne peux pas y prétendre, dois-je m'acquitter de la quote part concernant ces entretiens?

Merci par avance pour vos réponses.
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13 décembre 2018
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Merci
bonjour,

La régularisation des charges doit se faire au moins 1 fois/an et sur justificatifs; et en cas d'oubli, le bailleur ne peut pas remonter à plus de 3 ans en arrière : article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Régularisation tardive des charges (loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »


Vous ne pouvez pas "contester tout ou partie de cette régularisation", mais vous pouvez contester la sous-estimation des charges et, éventuellement, si ça n'a pas été fait, le non ajustement de ces charges après une régularisation annuelle (ou une régularisation sur les 3 dernières années).

http://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/vos-charges-ont-ete-sous-evaluees-que-pouvez-vous-faire-article-5815.html
« Charges locatives sous-estimées : le propriétaire est responsable
Si la régularisation annuelle fait apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire bailleur et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il subit du fait de la sous-estimation de la provision.
Selon les juges, en effet, du fait de la sous-évaluation de ces provisions, le locataire a mésestimé le montant des charges dont il allait être redevable.
• Article 23 de la loi du 6 juillet 1989
• Cour d’appel de Paris 29 octobre 2003
• Cour d’appel de Paris, 26 juin 20008 »
- Cour d'appel de Reims, Chambre civile 1, section instance, 9 février 2018, RG N° 17/00714

Je ne sais pas répondre à votre 2° question... :-(

cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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Nimrud5
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jeudi 18 octobre 2018
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20 novembre 2018
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Merci pour votre réponse, j'attends d'autres retours, notamment sur la seconde question et j'engagerai les procédures adéquates après ça en contestant "la sous-estimation des charges".
djivi38
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13 décembre 2018
> Nimrud5
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20 novembre 2018
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Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

==> Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) :
-> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
-> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

==> Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html

ARRIÉRÉS de TEOM :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).
Et quand la TEOM est provisionnée, bien que restant une taxe, elle est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés.

Cordialement.
Nimrud5
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Je vais regarder ça de près.
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Merci
bonjour,
que comprend vos provisions sur charges
que comprend la regul ?

a vous lire

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Nimrud5
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Je n'ai pas le détail des provisions sur charges demandées mensuellement, je n'ai que la mention provisions sur charges. Étant en bail loi 89 je suppose que cela doit comprendre la liste des charges locatives définies par le décret du 26 aout 1987

La régul. comprend:
- Le frais d'entretien d’électricité des parties communes (ampoules, interrupteurs).
- Les frais d'entretiens courant et de nettoyage (probablement la prestation de ménage hebdomadaire).
- L'entretien des robinets et compteurs de gaz.
- la consommation d'eau froide 2600m3 à l'année pour 16 appartements (tous des studios ou 2 pièces) ce qui me parait également tout à fait excessif. Arnaque ou fuite d'eau??
- Les taxes ordures ménagères et assimilées.
Utilisateur anonyme -
bjr

Pour l' eau , le restaurant possède bien un compteur individuel ?
maylin27
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- Le frais d'entretien d’électricité des parties communes (ampoules, interrupteurs).
OK

- Les frais d'entretiens courant et de nettoyage (probablement la prestation de ménage hebdomadaire).
OK

- L'entretien des robinets et compteurs de gaz.
oui si Chauffage collectif

- la consommation d'eau froide 2600m3 à l'année pour 16 appartements (tous des studios ou 2 pièces) ce qui me parait également tout à fait excessif. Arnaque ou fuite d'eau??
152 M par appartement dont le restaurant. On compte a peu près entre 45 et 50 m3 par personnes dans l année..... Mais le restaurant doit consommer beaucoup plus.... et il y a aussi l entretien des communs...
quel est votre part de consommation facturée ? vous n avez pas d abonnement personnel ?

- Les taxes ordures ménagères et assimilées
OK pour TEOM ou REOM

comment se fait la répartition des charges ?
Nimrud5
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-
La répartition de toutes les différentes charges se fait au prorata de la surface de l'appartement. À savoir, il y a 840m² au total dans l'immeuble et mon appartement fait 47m² donc on me demande de payer 47/840e des charges (même calcul pour l'eau, la TEOM etc...)

Je n'ai ni chauffage collectif, ni eau chaude collective.

Je n'ai pas de compteur pour l'eau et je ne sais pas si le restaurant possède son propre compteur. La seule chose que je sais pour le moment c'est qu'il y a une rubrique dans le détail des charges nommée charges particulières dans laquelle il y a la pose et la mise en service d'un compteur (je ne sais pas pour qui).

L'immeuble appartient à seul propriétaire.
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20 novembre 2018
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Merci
Bonjour,

Je reviens avec des nouvelles.

Suite à ma demande, j'ai reçu les justificatifs (factures, avis d'imposition et autre) de la part de mon bailleur.
Il y a certaines choses qui m'interpellent et j'aimerais vos avis:
- Sur le mois de janvier 2017 (le 21 et le 31) il y a 2 factures de 2 sociétés différentes (1 plombier et 1 électricien) pour le remplacement de 6 ampoules (6 ampoules pour chaque société) puis encore 2 ampoules par une tierce société (celle de ménage) en avril 2017: soit 14 ampoules sur les 9 que compte mon immeuble en 4 mois. N'est-ce pas étrange?
- D'après une facture, la pose d'un compteur d'eau est pour le restaurant mais elle est imputée au tantième dans les charges qu'on me demande. Est-ce normal?
- On me demande de payer la taxe de balayage (avis d’impôt fournis) au tantième alors que le restaurant occupe 75% de la façade de l'immeuble. Puis-je le contester?
- Comme je vous l'avais déjà dit, on me demande de participer à la TEOM mais ils ne m'ont pas fournit de preuve de son montant (aucun avis d’impôt de ce type dans les justificatifs reçus). Dois-je la payer?

Autre question que je me pose, puis-je réclamer la pose d'un compteur d'eau individuel pour éviter à l'avenir d'avoir à payer pour des consommations que ne sont pas les miennes. Je comprends bien que pour les consommations passées, je n'ai pas trop le choix.

PS: ce message est en double mais je ne sais pas comment supprimer l'autre :(
Nimrud5
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Personne pour m'aider?
Nimrud5
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Toujours personne?
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