Montant du loyer en début de bail

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Comment est fixé le montant du loyer au début d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Notamment depuis l'encadrement des loyers dans les zones Duflot et l'entrée en vigueur de la Loi Alur et de la Loi Elan.


Jusqu'au 1er août 2012, la fixation du loyer était libre en début de bail. Mais l'augmentation restait encadrée au renouvellement du contrat dans la région parisienne. Le décret Duflot du 20 juillet 2012 a introduit un dispositif d'encadrement des loyers en étendant le dispositif d'une part à d'autres régions françaises, et d'autre part aux logements remis en location.

La Loi Alur du 24 mars 2014 a ensuite étendu ce dispositif aux locations meublées à titre de résidence principale et introduit également un mécanisme de plafonnement, censuré par la suite par les tribunaux.

La Loi Elan de novembre 2018 a réintroduit un mécanisme expérimental d'encadrement des loyers.

Ces réformes introduisent donc à la fois un encadrement de l'évolution des loyers et un plafonnement du montant des loyers. Elles ne doivent pas être confondues avec les règles régissant l'augmentation du loyer au renouvellement du bail.

Les zones Duflot d'encadrement des loyers

D'après le décret du 30 juillet 2014, l'encadrement Duflot des loyers est applicable dans les communes concernées par la taxe sur les logements vacants.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Evolution des loyers

L'évolution des loyers est encadrée dans les zones Duflot pour tous les baux conclus ou renouvelés, quelle que soit la zone géographique concernée.

Encadrement Elan des loyers

La Loi Elan met en place un dispositif expérimental d'encadrement des loyers d'une durée de 5 ans dans des zones géographiques définies par décret. Ce dispositif est applicable sur proposition et demande des collectivités locales concernées.

Mise en place

L'encadrement des loyers prévu par la loi Elan ne peut être mis en place que si les conditions suivantes sont réunies :

  • un écart important ente les loyers moyens du parc privé et du parc social,
  • un niveau de loyer médian élevé,
  • un faible taux de constructions nouvelles.

Loyers de référence

Dans les zones concernées, un arrêté préfectoral fixe pour chaque secteur géographique et catégorie de logement défini par l'observatoire local des loyers :

  • un loyer médian de référence ;
  • un loyer de référence majoré (+20%) ;
  • un loyer de référence minoré (-30%).

Plafonnement

Pour les nouvelles locations ou les locations à un nouveau locataire dans ces zones, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Avec toutefois une possibilité de complément de loyer en présence d'éléments de confort spécifiques ou pour des localisations particulières.

Loyer en début de bail hors Duflot

Hors des zones Duflot, les loyers des logements vacants mis en location peuvent être fixés librement par le bailleur, la notion de loyer de référence restant en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail.

Ce dispositif est donc applicable hors des zones d'encadrement Duflot des loyers.

Loyer en début de bail en zones tendues

Quand un logement est remis en location, avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire, le loyer ne peut pas dépasser, en principe, le montant du loyer payé par le précédent locataire.

En l'absence de révision du loyer au cours des 12 mois précédents, le propriétaire-bailleur peut toutefois appliquer une indexation sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). En d'autres termes, l'augmentation éventuelle du loyer pour un nouveau bail ne peut pas dépasser la variation de l'IRL, l'indice étant le dernier publié à la date de signature du bail.

Exceptions

La fixation du loyer est libre et ce dispositif ne s'applique donc pas :

  • pour les premières mises en location d'un logement
  • quand le logement n'a pas été occupé par un locataire au cours des 18 mois précédents,
  • quand le logement a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un coût égal ou supérieur à la dernière année de loyer.

L'augmentation du loyer par rapport au précédent locataire peut également dépasser la variation de l'IRL dans les cas suivants.


Etat du logement et travaux

En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité. Mais il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peintures défraîchies, moquette tâchée, etc.). Dans ce cas, rien n'empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer (voire même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l'entrée dans les lieux. En contrepartie de ce loyer minoré, le locataire s'engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires.
Naturellement, ce dispositif doit faire l'objet d'une clause spécifique dans le contrat de location, précisant la nature des travaux, leur délai de réalisation, le montant de la réduction et la durée de son application.
Un départ imprévu pouvant toujours survenir, il est également prudent de prévoir, dans ce genre de situation, les modalités financières applicables en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire.

A l'inverse, le propriétaire peut aussi prévoir d'effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail (installation d'un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier, à l'entrée dans les lieux, une augmentation du loyer applicable après la réalisation des travaux. Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail.

Mais l'ensemble des dispositions de ce type doivent respecter les nouvelles règles d'encadrement des loyers si les logements sont situés dans une zone Duflot.

Diminution

Un locataire peut toujours demander une baisse du loyer à son bailleur en cours de bail. Cette demande peut être motivée par la situation du marché (lorsque la demande en logements loués dans la ville est faible par exemple) mais aussi par la réalisation de travaux aux frais du locataire ou à une différence entre la surface habitable constatée et celle indiquée par le contrat de location. Dans tous les cas, le locataire doit adresser un courrier à son propriétaire. Il peut s'aider de notre modèle de lettre de demande de baisse de loyer.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC.

Dernière modification le mardi 4 décembre 2018 à 10:42:28 par Eric Roig.

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