Location d'HLM : loyer, surloyer, sous-occupation

La location d'un HLM est encadrée par la loi. Hausse du loyer, maintien dans les lieux, sous-occupation, transfert du bail... Voici les droits et les obligations du locataire en HLM.

Un loyer de HLM peut-il être augmenté ?

L'augmentation des loyers des logements HLM est réglementée par le Code de la construction et de l'habitation (articles 442-1 et suivants). La législation des HLM prévoit la possibilité d'augmenter une fois par an les loyers, dans la limite des conventions conclues dans le cadre des aides au logement. Cette révision peut avoir lieu chaque année au 1er janvier en fonction de l'IRL (indice de référence des loyers). L'indice à prendre en compte est celui du 2e trimestre de l'année précédente. L'organisme HLM peut toutefois déroger à ces règles lorsqu'il a effectué des travaux d'habilitation. Cette dérogation s'applique pour une durée limitée.

La marge de manoeuvre des organismes HLM est toutefois encadrée par l'Etat qui publie chaque année une recommandation visant à plafonner les augmentations. Ils doivent ainsi communiquer au Préfet du département leurs prévisions d'augmentation, qui doivent tenir compte à la fois de la situation des locataires et des efforts financiers d'entretien et de construction. Si la hausse est jugée anormale par le Préfet eu égard aux justifications apportés, celui-ci peut demander une seconde délibération à l'organisme HLM.

Quelle conséquence si le locataire dépasse le plafond HLM ?

Quand les ressources du ménage dépassent de plus de 20% les plafonds de revenus HLM, un surloyer est appliqué. Dans certains cas, quand le dépassement des plafonds de ressources est plus important, le locataire peut perdre son droit au maintien dans les lieux.

Les conditions de maintien dans les lieux sont strictes dans les zones tendues. La perte du droit au maintien dans les lieux intervient dès que les ressources du locataire dépassent, pendant deux années consécutives, un pourcentage égal à 150% du plafond de revenus pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS).

La période de maintien dans les lieux est ramenée de trois ans à 18 mois, à compter du 1er janvier suivant les deux années de dépassement des ressources. Le locataire perd également son droit au maintien dans les lieux s'il ne répond pas, pendant deux années consécutives, à l'enquête annuelle sur les ressources. Il doit alors quitter le logement HLM à la fin d'une période de 18 mois.

Le maintien dans les lieux est rétabli si, au cours de cette période, les revenus du ménage retombent sous les plafonds PLS.

Bénéficient du droit au maintien dans les lieux, quelles que soient leurs ressources :

• les locataires âgés de plus de 65 ans
• les locataires souffrant d'un handicap ou ayant à leur charge une personne handicapée ;
• les locataires des logements situés en zone urbaine sensible.

Qu'est-ce que le supplément de loyer en HLM ?

Chaque année, le locataire reçoit un questionnaire du bailleur dans lequel il doit indiquer le montant des ressources du foyer pour l'année N-2. Si ces ressources dépassent les montants des seuils applicables de plus de 20 %, un supplément de loyer de solidarité (SLS) est appliqué afin d'augmenter le montant du loyer du HLM.

Le montant du SLS est calculé à partir de plusieurs critères. Il est fixé à partir de la surface du logement multipliée à la fois par un coefficient de dépassement du plafond de ressources applicable au locataire (CDPR) et un supplément de loyer de référence (SLR). Le montant obtenu est ensuite plafonné. Ce montant du plafond dépend à la fois de la zone géographique dans laquelle est situé le logement et du montant du cumul entre le montant du loyer et le SLS. Le taux d'effort des ménages (cumul loyer et surloyer) ne peut dépasser 30% des ressources du foyer.

Quelle procédure en cas de HLM sous-occupé ?

En cas de sous-occupation de son HLM, un occupant se voit proposer un relogement. La procédure applicable suit les règles suivantes.

Selon la législation (article L. 621-2 du Code de la construction et de l'habitation), la sous-occupation se définit comme l'occupation de locaux comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus de une au nombre d'occupants. Exemple de sous-occupation : lorsqu'un couple occupe un 4 pièces. Les pièces comme la cuisine, les toilettes ou la salle de bains ne sont pas comprises dans ce calcul.

En cas de sous-occupation, le bailleur vous adresse par courrier trois propositions de nouveaux logements plus adaptés. Le loyer de ces nouveaux logements HLM doivent être inférieurs au loyer actuel et satisfaire aux conditions de décence (sécurité, surface, équipements, etc.). En cas d'accord du locataire pour l'une des trois offres, une aide à la mobilité lui est versée. Elle vise à couvrir :

• les frais de déménagement : son montant est de 1000 euros lorsque le bailleur choisit lui-même l'entreprise de déménagement ;
• les frais d'ouverture et de fermeture des abonnements en eau, en énergie et au téléphone ;
• si le locataire a réalisé des travaux dans l'ancien logement, une aide supplémentaire peut lui être versée en vue de financer des travaux dans le futur logement.

Pour le locataire, le refus des 3 offres de relogement proposées entraîne la perte de son droit au maintien dans les lieux, c'est-à-dire de son droit à bénéficier d'un bail à durée indéterminée. Ainsi, après un délai de 6 mois, le locataire ne dispose plus de titre d'occupation. Ce délai de six mois court à compter de la notification de la troisième offre de relogement. Le bailleur est alors en droit de récupérer le logement et de le louer à un autre locataire.

Certains locataires protégés peuvent toutefois toujours se maintenir dans des lieux sous-occupés. Il s'agit :

• des personnes âgées de plus de 65 ans ;
• des personnes handicapées ou ayant à leur charge une personne handicapée ;
• des personnes victimes d'une perte d'autonomie ou s'occupant d'une personne ayant une perte d'autonomie ;
• des occupants d'un logement situé en ZUS.

Peut-on transmettre un contrat de location de HLM ?

Quand le locataire en titre décède ou quitte le logement, le contrat de location peut être transféré aux personnes suivantes, qui bénéficient donc du maintien dans les lieux :

• le concubin signataire d'un Pacs ou le conjoint marié
• sous réserve de vivre dans le logement depuis au moins un an, le concubin notoire, les descendants, les ascendants de l'ex-locataire et toutes les personnes à sa charge.

Ce droit au maintien dans les lieux est applicable aux logements HLM. Sous deux conditions supplémentaires :

• les bénéficiaires du maintien dans les lieux doivent répondre aux conditions de ressources exigées, leurs revenus ne devant donc pas dépasser les plafonds de revenus HLM.
• le logement doit être adapté aux besoins du ménage.

Mais ces deux conditions ne sont pas exigées pour les bénéficiaires suivants :

• le conjoint ou partenaire, pacsé ou non, qui vivait avec le locataire depuis plus d'un an
• les ascendants, les personnes handicapées et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Peut-on sous-louer un HLM ?

La sous-location d'une partie d'un logement HLM est autorisée par la loi, mais seulement sous certaines conditions. Le locataire d'un logement HLM en titre doit au préalable informer l'organisme HLM de sa volonté de sous-louer une ou plusieurs pièces de son appartement. La Loi Elan autorise les locataires d'un logement social et notamment d'un HLM à sous-louer une partie du logement à certaines catégories de personnes :

• personnes âgées de moins de 30 ans
• personnes âgées de plus de 60 ans
• adultes handicapés ayant conclu un contrat d'accueil familial.

Sont toutefois exclus du dispositif les sous-locataires ayant un lien de parenté avec le locataire. Le loyer doit être fixé au prorata de la surface occupée par le sous-locataire. Le locataire et le sous-locataire peuvent bénéficier chacun des aides personnelles au logement (APL et ALS).

Comment louer un HLM en colocation ?

Les organismes HLM peuvent donner des logements en colocation. La loi Elan sur le logement a réformé le cadre juridique de ce type de contrat en élargissant les possibilités de colocation d'un HLM. Auparavant, cette possibilité (qui prenait la forme d'un bail de courte durée) était réservée aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu'aux personnes en contrat d'apprentissage ou en contrat pro. Des conditions qui, en pratique, faisaient que les colocataires de logement HLM étaient très peu nombreux. Désormais, toute personne peut demander une colocation en HLM dès lors qu'elle remplit les conditions de ressources applicables.

La demande de colocation se fait au moment de la demande de logement social. L'organisme s'assurera que le plafond de ressources applicable n'est pas dépassé pour chaque contrat de location. Chaque colocataire est en effet titulaire d'un contrat de location. Il n'est responsable que de ses propres loyers et charges. Ce loyer ne peut pas dépasser le montant normalement applicable au logement.