Différence entre servitude et droit de passage

En droit du voisinage, quelle est la différence entre une servitude et un droit de passage, notamment en cas de terrain enclavé ? Ce que dit le Code civil sur les servitudes et les droits de passage.

Qu'est-ce qu'une servitude ?

La servitude est un terme juridique faisant référence à une limitation du droit de propriété immobilière au profit de l'intérêt du plus grand nombre ou au profit d'un autre propriétaire. La propriété soumise à cette limitation est désignée par le terme de fonds servant. Celle au profit de laquelle s'applique la servitude est appelée fonds dominant.

Il existe différents types de servitudes en fonction des situations. On trouve par exemple des servitudes de passage, ou des servitudes de vue. Une servitude est en principe intemporelle, mais elle peut disparaître dans certains cas lorsqu'elle n'a pas été utilisée pendant au moins trente ans.

Qu'est-ce qui distingue la servitude du droit de passage ?

La servitude et le droit de passage sont deux notions qui se recoupent sans être synonymes. Le droit de passage est une servitude mais toutes les servitudes ne sont pas des droits de passage. C'est le cas, par exemple, du droit de puisage (droit d'aller puiser de l'eau dans le puits de son voisin) mais aussi de servitudes dites "continues" qui ne nécessitent pas d'intervention humaine pour être exercées : un égout ou une vue peuvent par exemple constituer des servitudes.

La servitude désigne de façon générale une contrainte imposée au propriétaire d'un bien (fonds servant) en faveur du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant), tandis que le droit de passage désigne plus précisément le droit pour le second de passer sur le terrain du premier afin de pouvoir accéder à sa propriété dès lors que celle-ci est enclavée.

Que dit le Code civil sur la servitude ?

La servitude est une notion très ancienne. Elle est définie à l'article 637 du Code civil, tandis que le droit de passage figure à l'article 682 du même code. Les articles 637 et suivants du Code civil encadrent les règles juridiques applicables à la servitude, notamment en termes d'écoulement et d'usage des eaux ou d'entretien d'un mur mitoyen. Il s'agit de dispositions légales qui s'imposent aux voisins et fixent leurs obligations respectives.

Qu'est-ce qu'un terrain enclavé ?

En droit, un terrain enclavé est un terrain qui, du fait de sa situation par rapport aux terrains des propriétaires voisins, ne dispose pas d'accès à la voie publique ou sur lequel cette voie d'accès s'avère insuffisante. Le propriétaire d'un terrain enclavé dispose alors d'un droit de passage sur le terrain de son voisin, droit qui comprend aussi bien le passage sur le sol que sous celui-ci (les canalisations). La nature de ce droit de passage prévu par la loi peut être établie de façon amiable entre les voisins concernés ou par une décision de justice en cas de désaccord. Le terrain enclavé est alors appelé "fonds dominant" et le terrain du voisin "fonds servant".

La création d'une servitude de passage donne lieu au paiement d'une indemnité versée par le propriétaire du terrain enclavé. Son montant n'est pas encadré par la loi : il doit être calculé en fonction du préjudice subi par le propriétaire du fonds servant (exemple : lorsque la servitude l'oblige à détruire un mur ou génère des nuisances sonores). Les deux voisins peuvent librement s'accorder pour fixer la somme due. En cas de désaccord, c'est le juge qui fixera le montant à verser.

En principe, le passage est tracé de manière à ce que le trajet entre le terrain enclavé et la voie publique soit le plus court possible. A défaut, le tracé sera fixé de manière à ce qu'il cause le moins de dommages possible au propriétaire du fonds servant. En principe, Il incombe au propriétaire du terrain enclavé d'entretenir le passage. Mais ces frais d'entretien peuvent être partagés avec le voisin si ce dernier L'utilise également.

L'assiette et le mode d'exercice de la servitude sont fixés pour 30 ans d'usage continu. La servitude de passage prend fin lorsque le terrain n'est plus enclavé. C'est le cas, par exemple, en cas de construction d'une route donnant un accès direct au terrain. Elle peut aussi prendre fin après la période de 30 ans sur demande du propriétaire du fonds servant dès lors que le propriétaire du fonds dominant n'utilise plus le passage.