COVID : l'agence refuse la présence du locataire pour l'état des lieux de sortie

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13 octobre 2020
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Bonjour,

Je suis un locataire qui quitte son logement ; mon agence immobilière refuse systématiquement la présence du locataire lors de l'état des lieux de sortie, en raison du Covid.

Outre le fait que je trouve cela stupide (on a le droit d'aller au restaurant, mais pas d'être à deux, masqués, pendant quelques dizaines de minutes dans un appartement vide ?), j'ai surtout peur que cela me desserve puisque je ne pourrai pas expliquer si les éventuelles dégradations que pourrait relever l'agence étaient déjà citées dans mon état des lieux d'entrée.

Il me semble que l'état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire, alors que là l'agence joue le rôle d'un huissier de justice, en réalisant seule un état des lieux au bénéfice du propriétaire, que je n'aurai qu'à signer ensuite. Mais sauf erreur l'état des lieux réalisé par l'agence représentant le proprio aura autant de valeur juridique que si moi je prends une feuille A4 et j'écris dessus "l'appartement est parfaitement nickel" et j'envoie ça à faire signer à l'agence ?

Si l'agence est honnête, il n'y aura pas de soucis car l'appartement est propre, mais si elle est particulièrement tatillonne et que je ne suis pas d'accord, quelle solution ? On envoie un (vrai) huissier faire l'état des lieux ? On se retrouve en commission de conciliation, avec une dizaine de personnes réunies dans une salle fermée ? C'est quand même ridicule ...

J'imagine que cette agence n'est pas la seule à procéder ainsi, aussi pour les locataires à qui l'on refuse la présence le jour de l'état des lieux, ainsi que pour les propriétaires qui peuvent être confrontés à la réciproque :

- quelle est la validité d'un état des lieux réalisé dans ces conditions ?
- peut-on obliger l'agence à venir faire un vrai état des lieux à l'amiable ?
- pour la réalisation de cet état des lieux, l'agence veut que je lui remette les clés au préalable ; quelle est la validité d'un état des lieux réalisé plusieurs jours après la remise des clés ?
- la remise des clés ne scelle-t-elle pas le bail, auquel cas un état des lieux réalisé au delà du bail n'aurait pas de valeur juridique ?


Merci d'avance pour vos réponses !
(en tout cas ce coronavirus va alimenter bien des jurisprudence et faire vivre des avocats pendant quelques années !)

8 réponses

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13 octobre 2020
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Salut,

Refusez, ça sera effectivement à votre désavantage. Rappelez leur la loi :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031009767?isSuggest=true

Il n'existe aucune loi ou décret pour l'instant qui dirait que le locataire ne doit pas assister à l'EDL.

Si ils refusent toujours, restez sur vos position, sois ils font appel à un huissier à leur frais, sois pas d'EDL, mais ça sera à votre avantage, le logement sera considéré comme rendu en bon état.

Par contre, il faudra rendre les clés contre reçu.
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14 octobre 2020
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bonjour,

un EDLS fait uniquement par une agence SANS la présence du locataire n'est pas contradictoire et n'est donc pas valable : si le bailleur veut un EDLS valable, il devra mandater un huissier - à ses seuls frais.... puisque VOUS ne faites pas obstruction à l'établissement d'un EDLS contradictoire (en respectant les gestes barrières); à défaut, aucune retenue au titre de "dégradations" ne pourra être faite sur votre DG (Dépôt de Garantie), lequel devra, sous peine de pénalités, vous être restitué intégralement (*) dans LE mois qui suit le rendu des clés (**).

Pour pallier à tout malentendu (pour ne pas employer un autre mot !!) je serais vous, j'enverrais à l'agence un petit courrier lui rappelant que vous ne refusez pas l'EDLS contradictoire qui devrait avoir lieu le....(date/heure) en respectant les gestes barrières.

(*) éventuellement, si le logement est en copropriété, moins 20% maximum du montant du DG en vue de la régularisation des charges.

(**) Rendu des clés :
--> si EDLS : en main propre du bailleur ou de son représentant légal (l'agence) à la fin de son établissement
--> si pas d'EDLS :
a) en main propre du bailleur ou de son représentant légal (l'agence) ET CONTRE REÇU daté et signé;
b) par pli R+AR : la fin de la location sera marquée dans ce cas par la date d'envoi de ce R+AR.


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

Attention : Correction du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".


cdt.
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8 octobre 2020
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bonjour
c'est tres simple : vous remettez les clefs à l'agence contre un reçu .De ce fait l'agence pourra faire seule un edls qui n'aura aucune valeur juridique et donc l'appartement sera considéré en bon état et vous reclamerez votre DG intégralement .
un engagement oral ne vaut pas grand chose...
vous pouvez tout simplement dire "finalement je peux être disponible aux dates que vous me proposerez...si ,si..." vous avez le droit de changer d'avis et l'agence n'est pas votre amie donc protégez vos intérêts et même si l'agent immobilier fait la tête le jour de l'état des lieux, quelle importance? ce n'est pas votre ami non plus....vous n'allez plus le revoir ensuite non?
restez factuel ,aimable mais ferme la loi est avec vous
juste une réflexion: l'agence ne ferait pas visiter de futurs locataires ou de futurs acheteurs avant la signature des contrats à cause du covid? l'agence ne ferait pas des états des lieux entrant à cause du covid? qui accepte cela?
et finalement si vous venez ici c'est que vous avez un gros doute...vous avez raison...
C'est pas faux !

Je sais pas si vous avez vu (j'ai édité mon message précédent entre-temps), en fait il semble qu'il se basent sur une fiche de recommandation de la FNAIM qu'on peut retrouver sur internet : https://docs.fnaim.fr/FNAIM/docs/Guide-reprise-activite-FNAIM-UNIS.pdf

Donc visiblement il y a bien une consigne (je ne sais pas quelle est la valeur d'un document de recommandation de la FNAIM?) pour ne pas réaliser les EDLS en présentiel, c'est un document qui date du mois de mai. Ils recommandent d'ailleurs, pour les visites d'appartement, de les espacer, d'aérer les logements, etc etc ... Pour les EDLS c'est page 21-22 :

Les locataires seront invités à nettoyer les clés, avant leur restitution, avec le produit adapté (gel hydro-alcoolique, lingette, spray antivirus/antibactérien…). Les clés seront remises dans un sachet plastique auprès du mandataire.
La recommandation générale est de ne réaliser l’état des lieux de sortie qu’après écoulement d’un délai minimum de 48 heures après la sortie des locataires du logement.
Lorsque ce délai de carence ne peut pas être respecté, notamment en cas de déménagement lointain du locataire sortant, le professionnel s’assurera a minima que l’état des lieux de sortie est bien réalisé dans un bien vide, dépourvu d’occupants, et demandera au locataire sortant la dernière date à laquelle des occupants ont été présents.
Dans la mesure du possible, le collaborateur ou prestataire procèdera seul à la visite du bien et au relevé des constatations. Il remettra alors le résultat de ses constatations au locataire sortant, qui pourra donner son accord sur le constat ou formuler si nécessaire un apport contradictoire.
Le document sera signé tour à tour par voie électronique (état des lieux par tablette) ou au moyen d’un stylo personnel propre à chacun, ou jetable remis au locataire qui sera jeté à l’issue de la visite. Chaque collaborateur devra disposer de sa propre tablette électronique, ou à défaut celle-ci devra être nettoyée lorsqu’elle sera transmise d’un collaborateur à un autre.
Dans tous les cas, les gestes barrières et la distanciation sociale d’un mètre minimum devront être respectés.
A l’issue de ces démarches le dépôt de garantie sera reversé selon les règles en vigueur.


Ce qu'ils proposent c'est donc que le bailleur réalise l'EDLS, qu'il envoie ensuite son rapport au locataire pour que ce dernier puisse "formuler un apport contradictoire".

Moi si ça se passe comme ça, ça ne me dérange forcément, après il me semble que ça ouvre la porte à pas mal de contentieux. Pour ma part je trouve que c'est un peu du zèle toutes ces mesures, mais bon, au moins ça semble motivé pour des raisons sanitaires et pas pour des raisons malhonnêtes.

Quoi qu'il en soit, donc, mon agence a semble-t-il oublié de me préciser qu'avant de "signer", je suis censé "formuler mon apport contradictoire".
> corsica72
"recommandation ,dans la mesure du possible.=..aucun texte de loi....
dans tous les cas les gestes barrieres et la distanciation sociale....: il faut être 2 pour avoir des gestes barrieres... l'agent immobilier et le locataire sortant
un article intéressant

https://www.pap.fr/actualites/immobilier-quelle-strategie-de-vente-pour-la-reprise/a21643

et lire en bas de page concernant les vraies visites ... ceux qui ont fait des visites virtuelles ne font que 2 vraies visites c'est à dire qu'ils visitent quand même le bien et avec un agent immobilier non?
donc aucune interdiction avec le covid...
Bonjour,
Merci à vous trois pour ces réponses qui me permettent d'y voir plus clair : en théorie, c'est limpide, leur manière de faire n'est pas légale.

Cela dit, pour autant que cet EDL sans locataire qui m'est proposé me semble effectivement désavantageux, mon but premier dans l'affaire est de récupérer mon dépôt de garantie, ou en tout cas ne pas me faire arnaquer.

C'est pour cela que si je serais dans mon droit de refuser cet EDL non contradictoire, j'ai peur que cela me desserve dans la mesure où si j'oblige l'agence à venir, je passe pour un pénible, et l'agence risque d'être de mauvais poil et de se montrer tatillonne : en effet il y a la possibilité que leur EDL non contradictoire soit néanmoins honnète et ça peut être plus stratégique pour moi de leur laisser faire plutôt que de le contester, d'instaurer un climat de conflit / défiance / etc qui pourrait me nuire.

Aussi, j'ai effectivement dans l'idée de leur laisser faire et de voir le contenu du document :
- si leur EDL est honnète, qu'il n'est pas réalisé à charge, et qu'ils me rendent mon dépôt de garantie (ou alors avec des retenues justifiées, pour des raisons valables), je signe
- si ça me semble abusif et totalement à mon désavantage, alors à ce moment là je refuse de signer, ou je leur transmets ma version de l'EDL qui aura autant de valeur que la leur, et je leur demande de me restituer l'intégralité du DG.

Ma crainte, c'est que je ne voudrais pas que le fait de les laisser réaliser un EDL sans moi vaille acceptation tacite de la légitimité future de cet EDL : il me sera peut-être plus compliqué de dire "ça n'était pas contradictoire donc ça n'est pas valable" en ayant accepté qu'ils viennent.


Aussi, je pense les laisser faire cet EDL sans moi, sans pour autant les autoriser explicitement par écrit. Dans ce cas, se pose la question de la remise des clés : l'agence dispose déjà d'un jeu de clés que je lui ai laissé pour qu'elle puisse organiser des visites, donc en théorie ils peuvent déjà venir tous seuls faire leur EDL, mais ils me demandent de restituer le second jeu de clé plusieurs jours avant cet EDL :
- si je leur remets mes clés AVANT l'EDL, cela ne clôt-il pas le bail ?
- quelle valeur a un EDL réalisé après restitution des clés ?
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14 octobre 2020
9 329 > corsica72
"et ne pas attendre un mois voire, pire, 3 mois en cas de soucis, pour récupérer mon dépôt de garantie. "
On voit bien que vous n'y connaissez rien...
Restitution du DG :
- soit intégralement (moins éventuellement les 20% du DG dont je vous ai déjà parlé) au plus tard le dernier jour du mois qui suit le rendu LÉGAL des clés, SI EDLS conforme à l'EDLE OU SI pas d'EDLS contradictoire AVEC le risque que le bailleur mandate un huissier dont le constat sera NON contestable,
- soit seulement le solde (là aussi, moins éventuellement les 20% du DG dont je vous ai déjà parlé) - SI un EDLS a été fait contradictoirement OU par huissier ET qu'il montre des différences avec l'EDLE, accompagné des justificatifs des retenues faites,
>
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14 octobre 2020

Je n'ai pas la prétention d'y connaître quoi que ce soit, c'est bien pour ça que je pose des questions sur ce forum ;) Effectivement c'est 2 mois et non 3 pour la restitution du solde du DG en cas de retenues justifiées (et dans le cadre d'un EDLS légal).
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Dans tout les cas, l'agence sera tatillonne, c'est leur boulot. Plier à leurs exigences à la con n'y changera rien.
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13 octobre 2020

C'est vrai, mais dans ce cas, si l'agence se montre tatillonne dans tous les cas, autant qu'elle soit tatillonne pour un EDL qui sera sans aucune valeur juridique et que je pourrais plus facilement contester ?
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14 octobre 2020
9 329 > corsica72
Vous pourriez contester un EDLS unilatéral (fait par l'agence seule)... QUE si le bailleur ne mandate pas un huissier... ce que vous ne pouvez pas deviner à l'avance !
bonjour
je "tilte" sur votre phrase:" je préfère un EDL non valable à l'issue duquel on me restitue mon dépôt de garantie..." cela suppose que l'EDL est parfait pour vous ,que l'agence n'aura pas trouvé un trou par ci ,un trou par là qui l'autoriserait à ne pas vous restituer votre dépôt de garantie afin de payer les travaux de réparation éventuels ....
comment être sur qu'il n'y a pas de trous par ci ou par là si vous n'êtes pas présent lors de l'état des lieux? et peut être que votre dépôt de garantie ne sera pas suffisant pour payer tous les éventuels travaux (dont vous ne pourrez vérifier l'origine...) et qu'on vous demandera de payer en plus .....vous faites absolument confiance à l'agence? il y a tellement d'arnaques et de gens peu scrupuleux ....c'est suicidaire pour moi...
de plus l'agence vous fait entrer ,elle , dans des rapports conflictuels ;ils sont déjà là....à vous de vous faire respecter et respecter la loi dans votre intérêt
et le coup du covid est stupide: un membre de ma famille est agent immobilier et a travaillé durant le confinement et travaille toujours avec un masque de protection ,lui et les visiteurs/acheteurs/vendeurs: c'est douteux comme argument.......
Bonjour jodelariege,
Disons que je pense que d'après ce que j'ai pu voir, cette agence me semble parfois à côté de la plaque, mais pas nécessairement malhonnète.

L'appartement, je suis en train de le nettoyer de fond en comble, il sera nickel, aussi je suis assez confiant sur la restitution du dépôt de garantie, dans le cas d'un EDLS honnête. Il y a quelques traces d'usures, normales après plusieurs années, mais on est vraiment dans l'usure normale de l'appartement, pas dans de la dégradation.
Du coup il n'y a aucune chance que l'agence trouve des trous dans les murs ou de meubles abîmés (d'autant que dans l'EDLE les meubles ne sont même pas mentionnés, on ne pourra pas me reprocher d'avoir abimé quelque chose qui n'est pas inscrit dans l'EDLE), à moins éventuellement de venir avec un microscope...

Dans tous les cas :

--> soit, option 1, je leur impose de venir et on aura probablement un EDLS conflictuel mais puisque cet EDLS sera légal, j'aurais du mal à m'en dépatouiller et à ne pas signer à la fin (et si je refuse de signer un EDLS réalisé à l'amiable, on en est quitte pour faire venir un huissier dont j'aurais à payer 50% des honoraires)

--> soit, option 2, je les laisse faire, et dans ce cas :
----------> soit j'aurai un EDLS honnête avec restitution du DG
----------> soit il sera malhonnête, auquel cas je refuse de le signer car non contradictoire et réalisé après remise des clés, et je les mets en demeure de me restituer le DG car EDLS non réalisé alors que j'étais disposé à un EDLS à l'amiable. Dans ce cas, leur seul recours serait de faire venir un huissier qu'ils paieraient à 100%, sauf erreur, mais l'huissier ne pourra pas inventer des trous ou des dégradations, non ?

Il me semble donc que l'option 2 me laisse plus de probabilité de récupérer mon DG que l'option 1. Surtout, je leur ai déjà dit OK pour faire comme ça, l'EDLS est dans quelques jours seulement, je me vois difficilement faire marche arrière et tenter l'option 1.

Mon incertitude, c'est de savoir si, auprès d'une éventuelle commission de conciliation, le fait que je restitue les clés avant la fin du bail et donc avant l'EDLS n'est pas problématique ; dans tous les cas c'est bien l'agence qui me demande par écrit de rendre les clés en amont, je pourrais donc avancer que ce n'est pas moi qui ai "abandonné" l'appartement et tenté de me soustraire à l'EDLS mais que je leur ai bien remis les clés à leur demande.

Sinon, totalement d'accord avec la stupidité de cette mesure. On n'est même pas en confinement, leur agence immobilière a pignon sur rue et ils reçoivent à leurs bureaux des clients toute la journée, il me semble qu'ils prennent plus de risques confinés dans leurs locaux qu'en réalisant un EDLS mais bon ...
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14 octobre 2020
9 329 > corsica72
"je pourrais donc avancer que ce n'est pas moi qui ai "abandonné" l'appartement et tenté de me soustraire à l'EDLS mais que je leur ai bien remis les clés à leur demande. "
Bis (voire même "ter" !) :
PAS dans leur BAL - même sur leur demande écrite -, mais EN MAIN PROPRE (et SI PAS D'EDLS : EN MAIN PROPRE CONTRE REÇU ou PAR PLI R+AR)
puisque vous avez déjà pris votre décision pourquoi venir demander conseil ici? vous aviez besoin qu'on vous conforte dans votre idée? qu'on vous dise "foncez dans cette magouille il n'y a aucun risque.."?...c'est raté : personne sur le forum ne vous a répondu en ce sens .... comme dit plusieurs fois : refuser ce qui est votre droit ce sera à votre désavantage de n'importe quelle façon...
je répète :l'argument du covid n'est pas tenable/acceptable et peut nous faire craindre une entourloupe....ce serait la seule agence en France à ne pas faire l'état des lieux à cause du covid?
Ca n'est pas tant que j'ai déjà pris ma décision ; c'est que j'ai déjà dit OK oralement à l'agence pour procéder de cette manière, avant de poser ma question ici, ce qui est probablement une erreur mais je ne peux pas revenir en arrière puisque, pour tout dire, je suis censé remettre les clés demain matin à l'agence pour qu'elle réalise cet EDL dans les tous prochains jours. Je pourrais effectivement leur faire faux-bond demain pour la remise des clés et les attendre le dernier jour du bail voir s'ils viennent pour un EDLS amiable, mais avant de procéder comme ça au dernier moment alors que je me suis engagé, je pèse le pour et le contre.

Je m'y prends donc probablement trop tard, évidemment si je ne m'étais pas déjà engagé oralement j'aurais aucun scrupule à refuser leur proposition d'EDLS et à exiger un EDLS contradictoire. Là c'est juste que je me sens un peu coincé, après leur avoir dit OK au téléphone, à leur dire "finalement légalement j'exige d'être là et qu'on fasse ça tel jour", mais peut-être que ce sentiment est ridicule et peut-être que si j'exigeais ça ils ne se braqueraient pas pour autant, mais comment savoir...

Mais ça n'est pas de ma part une volonté de magouiller, comme j'ai déjà dit l'appartement est nickel et, de toute façon, je suis prêt à payer d'éventuelles réparations si cela est justifié, mon but n'est pas inversement d'arnaquer l'agence (ou plutôt le proprio), ni qu'on me conforte sur quoi que ce soit, mais que les choses se passent vite et bien.

Par contre je me posais la même question, à savoir est-ce que c'est la seule agence qui procède comme ça ; en sachant qu'il s'agit d'une franchise, et que c'est un réseau d'agence implanté dans toute la France, je pensais donc qu'ils avaient reçu une consigne nationale. A vrai dire en posant ma question j'étais pratiquement certain que c'était une pratique largement répandue depuis le confinement et donc que je ne serais pas le premier confronté à cette procédure. Mais au vu des réponses, il s'agit d'une liberté que prend mon agence, ce qui n'est pas rassurant, et me met vraiment le doute sur leurs motivations, parce qu'en cherchant d'abord sur internet il m'apparaîssait que c'était une pratique générale.
C'est ce que je lis ici par exemple :
https://www.mysweetimmo.com/2020/05/24/crise-sanitaire-et-location-reussir-son-etat-des-lieux-de-sortie-a-lheure-du-covid-19/

"Dans la mesure du possible, le bailleur ou son représentant procèdera seul à la visite du bien et au relevé des constatations. Il remettra alors le résultat de ses constatations au locataire sortant, qui pourra donner son accord sur le constat ou formuler si nécessaire un apport contradictoire.
Le document sera signé tour à tour par voie électronique (état des lieux par tablette) ou au moyen d’un stylo personnel propre à chacun, ou jetable remis au locataire qui sera jeté à l’issue de la visite.
Dans tous les cas, les gestes barrières et la distanciation sociale d’un mètre minimum devront être respectés.
A l’issue de ces démarches le dépôt de garantie sera reversé selon les règles en vigueur
"

Ces éléments reprennent une fiche réalisée par la FNAIM, consultable ici :
https://docs.fnaim.fr/FNAIM/docs/Guide-reprise-activite-FNAIM-UNIS.pdf

Fiche qui semble conseiller la réalisation d'EDLS sans locataire, mais qui ouvre la voie à un EDL contradictoire en permettant à ce dernier d'apporter des éléments contradictoires.

Il semble donc simplement que mon agence ait "oublié" de me préciser que j'aurais mon mot à dire sur leur constat, peut-être ...
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13 octobre 2020
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Les liens que vous citez concernaient la période du confinement.

"je suis censé remettre les clés demain matin à l'agence pour qu'elle réalise cet EDL dans les tous prochains jours"

On ne remet jamais les clés avant de faire l'EDL !! L'agence aura beau jeu de vous mettre n'importe quoi sur le dos qui peut arriver entretemps. Les clés sont rendues à la fin de l'EDL en mains propres contre reçu.

Enfin ... faites comme vous voulez ... mais ne venez pas vous plaindre ensuite.
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