Congé vente occupationRésolu

Question

Bonjour,

Je viens de recevoir du propriétaire un congé pour motif de vente.Je devrais donc normalement sortir du logement au printemps. 

Cela est très difficile pour moi car cela me laisse très peu de temps pour prévoir un achat immobilier ( neuf de préférence ) que j’envisageais d’ici 2 ans. C’est une situation d’autant plus difficile de déménager en plein milieu d’année scolaire pour mes enfants dont un est en situation de handicap et qu’un changement brusque risque de déstabiliser complètement (forme d’autisme) et avoir un impact négatif sur sa scolarité alors que tout va mieux.

Par ailleurs le montant de la vente proposée est chère à mon avis,  au-dessus du prix du marché.

Même s’il vend, ne pouvons-nous pas rester dans le logement en attendant que je monte un dossier de financement et que j’achète un bien immobilier ?
Le propriétaire ne peut il pas vendre avec le bail en cours? 
Rien n’est indiqué à ce sujet dans le courrier.
Puis je en faire la proposition et quand et comment?

Merci bien d’avance

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Quelle est la date d'échéance du bail ? Le congé pour vente a-t-il été reçu 6 mois avant ?
Ce congé pour vente vaut offre de vente pendant 2 mois. Si vous trouvez que c'est trop cher, refusez (ou ne dites rien)
La loi de 89 dit (article 15)
II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Vous pouvez négocier avec le bailleur une "convention" , mais c'est aléatoire, il peut tout à fait refuser.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Oui, le bailleur peut vendre loué mais ça ne l'arrange peut-être pas car son bien serait alors plutôt destiné à des investisseurs, moins nombreux que les autres acquéreurs potentiels. En plus un immeuble vendu loué subit une décote. 

Cordialement,

djivi38 · Answer

bonjour,

vérifiez que ce congé pour vente a bien respecté fond et forme
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

cdt.

Pierrecastor · Answer

Salut,

Même s’il vend, ne pouvons-nous pas rester dans le logement en attendant que je monte un dossier de financement et que j’achète un bien immobilier ?  

Non.
 

Le propriétaire ne peut il pas vendre avec le bail en cours? 

Si, mais rien ne le lui oblige.

Si le congé à été donné dans les formes (lisez les autres messages et liens que vous avez eu en réponse), commencer maintenant à chercher un autre logement, vous vous éviterez des ennuis.

Gil · Answer

Merci bien. Je suis rentrée dans la location le 01.04.2012 et j’ai reçu le congé le 01.10.2020
Quand vous parlez de convention , quelle forme cela doit prendre et quand l’envoyer à la fin ou au début du préavis?

Gil · Answer

Bonjour,

je pensais avoir reçu le courrier R+AR le 30 sept. 2020, car il la date inscrite sur le récipissé indiquant le 30 sept. m'a induit en erreur. Comme j'avais des doutes, j'ai vérifié mon agenda et contacter la poste. La poste me confirme aujourd'hui que la distribution a  été effectuée le 01 oct. 2020. J'ai donc bien reçu le congé vente le 01 octobre et non le 30 sept.

Comme vous me l'avez indiqué le congé ne serait donc pas valide, puisque le délai se terminait le 30 sept à minuit. C'est cela? C'est une location non meublée.

Comment  procéder maintenant?

Merci vraiment pour votre aide précieuse,
cordialement

Gil · Answer

La partie gauche en bas de la preuve de distribution/récipissé collée sur la lettre indique en fait la date d'envoi, le 30 Sept., le bureau d'envoi et le prix du recommandé mais ce n'est pas la date de réception. La date de réception est numérique puisque je l'ai signé sur un appareil digital. Cette date  de réception n'est pas du coup renseignée dans la partie gauche plus haut du récipissé ..Présenté le...sur le récipissé (collé sur la lettre). Rien n'est inscrit à cet endroit.

La date d'envoi m'a induit en erreur, car le facteur m'a bien présenté la lettre LAR le 1°oct.J'avais un doute et c'est en vérifiant auprès de la poste, que j'ai la confirmation de la date de distribution/réception électronique de la lettre. La poste m' a imprimé un historique des traces avec le Nr. du LAR, il a été envoyé le 30 sept, et a bien été distribué le 1°oct. Je l'ai bien signé électroniquement le 1 °oct.

Gil · Answer

Merci beaucoup!

vous ne pouvez pas vous imaginer dans quel pétrin j'aurais été. Cela va mre laisser le temps de m'organiser pour l'avenir.

Pouvez-vous me conseiller un modèle type de courrier dans ce cas, avec les textes de lois à l'appui?

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Le texte de loi c'est l'article 15 de la loi de 89.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042193498/2020-10-02
qui dit notamment :
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

et aussi :
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

et aussi :
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Aviez vous reçu cette notice ????

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000036236664/

on peut penser que non vu vos questions ....

Gil · Answer

Bonjour,

merci pour votre aide!

- le délai n' a pas été respecté ce qui entraîne la nullité du congé. Je prépare le courier AR en suivant toutes les recommandations de Djivi38

- Les termes des 5 alinéas sont bien reproduits dans le congé envoyé

- Par contre je n'ai pas reçu la notice obligatoire, mais apparemment elle ne constituerait pas une cause de nullité du congé (selon les informations reçues sur ce site). Il n'y a à ce jour apparemment aucune jurisprudence en ce sens...

J'espère ne pas m'attirer les foudres du propriétaire avec le recommandé que je prépare mais pour mes enfants et moi même quitter le logement en pleine année scolaire et si rapidement sans pouvoir raisonnablement nous organiser avec la situation économique actuelle et une situation immobilière très instable et tendue serait une catastrophe dans notre situation. Cette erreur du propriétaire me permet de souffler un peu et m'organiser pour le proche avenir. j'ai toujours tenu à entretenir de très courtoises relations avec mon propriétaire même s'il a parfois abusé de sa situation de bailleur. Je ne pense pas que la prologation du bail lui pose un problème , il est retraité avec de confortables retraites, une très grande maison et la location de notre logement est pour lui un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel. Le propriétaire aurait été dans une situation financière difficile je pense que psychologiquement cela aurait été moralement  difficile pour moi de préparer ce recommandé.

Bien à vous et merci bien  pour tous vos soutiens!

Gil · Answer

Bonsoir,

Merci, j'ai bien tenu compte de vos conseils!

Craignant du coup une détérioration des relations avec mon propriétaire, j'ai par anticipation vérifier dans mon contrat de location si j'avais bien rempli toutes mes obligations de locataire.

Je m'interroge du coup sur plusieurs sujets concernant l'entretien de la chaudière et les visites.

Mi octobre, j'ai demandé par mail une quittance des loyers pour toute la période de location. Suite à cette demande le propriétaire m'informe qu'il me transmettra la quittance globale des loyers en mains propres lors d'une visite qu'il souhaite faire avec un agent immobilier. Il me demande par la même occasion la copie du contrat d'entretien de la chaudière.

- Est ce suffisant si je lui envoie la facture de l'entretien annuel de la chaudière (qui vaut attestation selon l'artisan) même s'il est question dans le bail de souscription d'un contrat d'entretien? j'ai lu dans les posts que la souscription d'un contrat n'était pas obligatoire mais qu'en est il lorsque cela est inscrit dans le bail?

Il me demande par ailleurs de fixer  début décembre une date pour visiter  de la maison avec un agent immobilier. Il est inscrit dans le bail, parmi les obligations du locataire, de laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués, 2heures par jour, les jours ouvrables.

- Dois je lui fournir une date malgré la nullité du congé et alors que le confinement risque d'être prolongé? Par ailleurs, 2  heures par jour n'est ce pas un peu abusif?

Bien à vous

Gil · Answer

Bonjour,

Le R+AR est en route. J espère que le proprio ne va pas chercher des histoires.

J’ai vérifié mon bail. Est ce que le sujet suivant peut il être un problème à venir? Le paiement des loyers doit se faire selon le bail au 1er  jour du mois or depuis le début du bail le paiement se fait le 8 du mois (accord tacite du propriétaire depuis le début sans qu’il y ait eu de contestation). Dois je changer cela et faire en sorte de dire les virements au 1 et jour du mois?

Quelle est étape juridique suivante après cette contestation? Quel sont les recours du propriétaire ... La vente se poursuit elle ? Comment cela se passe t il après ?

Bien à vous

GIL · Answer

Merci bien, je vais faire le changement nécessaire à partir de maintenant, virement au 1er du mois même si toutes ces années il s'est fait le 8. Prudence avant tout...

merci bien pour tout.

Gil · Answer

J'espère que votre rhume va mieux.. c'est à mon tour maintenant.

Le bailleur a confirmé la reconduction du bail (soulagée) et la vente du bien occupé avec des visites à prévoir. Il n'est pas du tout content mais je n'avais pas le choix.

J'ai modifié mon paiement des loyers au 1er du mois et reçu l'attestation de la chaudière ainsi que celle de l'assurance habitation que je vais lui transmettre.Il m'annonce pour la renouvellement du bail une revalorisation du loyer indexé ainsi que des charges et la régularisation des charges pour 2020. A propos des charges, je n'ai jamais rien demandé au propriétaire car je croyais que les charges étaient forfaitaires.. les charges sont elles aussi délimitées par la loi et comment savoir ce que le bailleur a payé? Suis je en droit de lui demandé des preuves et combien de temps en arrière?

Savez-vous si le droit de préemption du locataire se trouve prolongé à cause des retards liés au Covid ou non?  

Concernant les visites, le bailleur est il en droit de faire visiter son bien personnellement à chaque fois ?Suis je en droit de refuser des visites en périodes de vacances si nous nous absentons? 

Je pense que le sujet est presque clos. Je ne pense pas qu'il aille maintenant en justice pour une histoire de souscription de contrat car l'entretien de la chaudière a bien été fait. Je souhaite vous remercier de tout coeur pour votre aide.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,

Pour les visites, ne vous faites pas "envahir". D'autant plus qu'elles sont interdites jusqu'à fin du confinement actuel.

Pour la révision du loyer, il doit appliquer l'indice IRL, selon ce qui est prévu dans le bail. Si rien n'est indiqué sur le bail, il ne peut rien augmenter.

Les charges sont des provisions ou un forfait ? c'est indiqué sur le bail !

Pour la régularisation des charges, uniquement si provisions : il doit tenir à votre disposition tous les justificatifs (= ses factures) pendant 6 mois, c'est à vous de les demander. 

Les charges peuvent être régularisées sur les 3 dernières années.

Vous n'avez aucun droit de préemption actuellement.

Gil · Answer

Bonsoir, 

oui en effet le bail prévoit l'indice de référence de l'Insee. L'indice retenu  dans la clause est le dernier publié à la signature du contrat soit le 3ème trimestre 2011.

Donc si mes calculs sont bons, à l'anniversaire du bail: LE LOYER INDEXE = LOYER ACTUEL X 130,59 (dernier en date avant le 1er avril) DIVISE par 120,95 ( 3 trimestre 2011). Le Loyer n'ayant pas été revalorisé depuis 2012.

Il est indiqué dans le bail que le locataire remboursera au bailleur sa quote-part de charges réglementaires conformément à la liste fixée par le décret prévu à l'article 23 de la Loi.
Ces charges donnent lieu au versement d'une provision mensuelle, s'élevant à dix euros (10.00 €), payable en même temps que le loyer principal, l'apurement des comptes se faisant au moins une fois chaque année. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réelles de l'année précédente et du prévisionnel des dépenses de l'année en cours.

La revalorisation de la provision sur charge sera de 16€ (lié à la taxe des ordures menagères s'élevant à 191€en 2020). En attendant le bailleur me demande un chèque de régularisation de 71€ (191€ déduction faite charges payées à ce jour). Le bailleur ne demande que la régularisation des charges pour l'année 2020. Peut être n'a t'il pas gardé les anciennes factures...

Quand on signe son premier contrat de location, on ne fait pas attention à toutes ces clauses. Je n'ai jamais reçu de compte rendu de compte mais je ne les ai pas demandé non plus (dans l'ignorance complète!), le bailleur n'a pas non plus à ce jour réajusté les charges depuis 2012. 

Je ferai certainement plus attention à l'avenir. Je viens aussi de voir qu'il y a une clause particulière Entretien :
Le jardin et les plantations devront être entretenus régulièrement, de même que les éléments en bois de la terrasse et des clôtures. Je me demande du coup si le bailleur entend par là le vernis à refaire ou simplement l'enlèvement de la mousse. Je pense qu'il faudra toute ma vigilance à l'état des lieux de sortie!

Bien à vous

Gil · Answer

Bonjour,

voilà la suite...

A ma demande de revoir le calcul (du montant) de la révision du loyer ( aux indexes de ref. 3 ème trimestre 2020 et 3T 2019), il me répond en faisant abstraction de ma demande de recalcul, qu'il est en droit de demander une révision annuelle du loyer, ce que je n'ai jamais contesté.

Au sujet de l'entretien de la chaudière, il maintient qu'il est en droit de demander un contrat d'entretien de la chaudière et non un entretien annuel (malgré l'attestation reçue de l'artisan et envoyée au bailleur lors de mon dernier recommandé) . Il  fait referénce à une jurisprudence sans pour autant la mentionner, je cite:  "cf.la jurisprudence que vous trouverez auprès de votre conseiller juridique".
- Pourriez-vous peut-être m'indiquer une jurisprudence?

Sur le droit de visite, il se plaint de ne pas me joindre au tel. et du mode de communication par mail ou courrier. Ne pas pouvoir me joindre aurait été par ailleurs la raison de son retard à la notification de fin de bail.

Il est vraiment vindicatif alors que je suis restée très factuelle malgré  ses remarques mesquines. Il va bien finir par accépter...

Bonne journée!

Gil · Answer

Bonsoir, 

Depuis nos échanges, je continue à payer mes loyers à date fixe et les charges sont régularisées. Le propriétaire a acté la reconduction du loyer et a corrigé conformément à la loi sa demande d'augmentation du loyer. Tout va bien de ce côté. De mon côté je lui avais proposé des jours de rdv pour les visites mais il n'a donné aucune suite à mes propositions bien qu'il m'avait indiqué vouloir vendre le bien occupé.

2 mois plus tard, jeudi un agent immobilier m'a laissé un message sur répondeur étant au travail. Je souhaitais lui répondre le lendemain mais déja je trouvais un mail dans ma boite mail m'indiquant que suite à notre conversation il peut se rendre lundi à domicile à l'heure qui me convient.
Je suis étonnée de voir qu'un message sur répondeur se dénomme conversation mais peu importe, je trouve ce monsieur un peu trop  empressé. J'aimerais donc savoir comment les visites se passent et s'organisent avec un agent immobilier.

1) Suis-je en droit de  demander à l'agent immob. le mandat reçu car le propriétaire ne m'a pas informé qu'il prenait un agent immob.

2) Je pensais lui proposer un rdv tel  là la place dans le courant de la semaine: ce délai est-il acceptable? Je préfèrerai échanger par courrier car je suis méfiante suite aux déboires auxquels j'ai été confrontée avec le propriétaire? Suis je en droit de le demander?

3) j'ai lu sur internet que les visites ne peuvent être faites à cause de la pandémie que pour des acquisitions de domicile principal, qu'en est il dans mon cas, puisque le bien est occupé (reconduction du bail pour 3 ans).. Les visites sont elles actuellement aussi autorisées pour les investisseurs?
j'ai lu également que l'agent avait l'obligation actuellement de sélectionner les candidats intéressés pour éviter en période covid les visites superflues. Comment en avoir la preuve en tant que locataire?

Les visites seraient aussi réduites à 30 min par jour et qu'une visite virtuelle pouvait être proposée à la place, ce que je préférerais. je pourrais par ex tourner un film. Serait-ce possible?

Ayant avec mon enfant  un profil de santé vulnérable (Ald),  j'aimerais savoir quelles sont les possibilités pour répondre aux besoins de visites sans pour autant m'exposer moi et mon enfant en attendant de pouvoir être vaccinés. 

Merci bien pour vos réponses.

Congé vente occupation

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