Congé vente occupation [Résolu]

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18 avril 2021
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Bonjour,

Je viens de recevoir du propriétaire un congé pour motif de vente.Je devrais donc normalement sortir du logement au printemps.

Cela est très difficile pour moi car cela me laisse très peu de temps pour prévoir un achat immobilier ( neuf de préférence ) que j’envisageais d’ici 2 ans. C’est une situation d’autant plus difficile de déménager en plein milieu d’année scolaire pour mes enfants dont un est en situation de handicap et qu’un changement brusque risque de déstabiliser complètement (forme d’autisme) et avoir un impact négatif sur sa scolarité alors que tout va mieux.

Par ailleurs le montant de la vente proposée est chère à mon avis, au-dessus du prix du marché.

Même s’il vend, ne pouvons-nous pas rester dans le logement en attendant que je monte un dossier de financement et que j’achète un bien immobilier ?
Le propriétaire ne peut il pas vendre avec le bail en cours?
Rien n’est indiqué à ce sujet dans le courrier.
Puis je en faire la proposition et quand et comment?

Merci bien d’avance

18 réponses

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2 janvier 2021
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Bonjour,
Quelle est la date d'échéance du bail ? Le congé pour vente a-t-il été reçu 6 mois avant ?
Ce congé pour vente vaut offre de vente pendant 2 mois. Si vous trouvez que c'est trop cher, refusez (ou ne dites rien)
La loi de 89 dit (article 15)
II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.


Vous pouvez négocier avec le bailleur une "convention" , mais c'est aléatoire, il peut tout à fait refuser.
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17 avril 2021
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Bonjour,

Oui, le bailleur peut vendre loué mais ça ne l'arrange peut-être pas car son bien serait alors plutôt destiné à des investisseurs, moins nombreux que les autres acquéreurs potentiels. En plus un immeuble vendu loué subit une décote.

Cordialement,
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17 avril 2021
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Salut,

Même s’il vend, ne pouvons-nous pas rester dans le logement en attendant que je monte un dossier de financement et que j’achète un bien immobilier ?


Non.


Le propriétaire ne peut il pas vendre avec le bail en cours?


Si, mais rien ne le lui oblige.

Si le congé à été donné dans les formes (lisez les autres messages et liens que vous avez eu en réponse), commencer maintenant à chercher un autre logement, vous vous éviterez des ennuis.
Merci bien, je vais faire le changement nécessaire à partir de maintenant, virement au 1er du mois même si toutes ces années il s'est fait le 8. Prudence avant tout...

merci bien pour tout.
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18 avril 2021
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bonjour,

vérifiez que ce congé pour vente a bien respecté fond et forme
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

cdt.
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18 avril 2021

Merci pour le lien. Le bailleur n’a joint aucune notice tel qu’il est Indiqué dans l’article 1 du lien envoyé au courrier recommandé accusé réception
Rebonjour,

Merci pour le lien .

Il est indiqué dans l’article 1 de l’arrêté du 13 decembre 2017 doit être jointe par le bailleur au congé donné au locataire pour motif de vente.
Or je n’ai reçu aucune notice d´information dans le courrier. Cela veut il dire que la forme du congé n’a pas été respectée
Quelle conséquence Cela a t’il? Cela annule t’il ce courrier?

Encore mille Merci
Merci bien. Je suis rentrée dans la location le 01.04.2012 et j’ai reçu le congé le 01.10.2020
Quand vous parlez de convention , quelle forme cela doit prendre et quand l’envoyer à la fin ou au début du préavis?
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17 avril 2021

Non il ne faut pas espérer que le congé ne soit pas valable s'il manque la notice !
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17 avril 2021

alors il ne reste plus qu'à espérer pour notre internaute que sa location soit nue...
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18 avril 2021

A un jour près le congé n’était pas valide mais j’ai du coup vérifier toutes les dates exactement.
Le contrat a été signé le 07.01.2012 et prenait effet en effet pour 3 ans renouvelable selon la loi à partir du 1 et avril. Mais le recommandé est bien arrivé le 30 septembre. Par contre le bailleur n’a pas transmis la notice d’information qui est obligatoire selon l’art 1 de l’arrête du 13.12.2917 en vigueur à partir de janvier 2019. Un autre internaute a l’air de dire que cela n’entraînerait pas la validité du congé pourtant la loi stipule que les formes et les contenus du congé doivent impérativement être respectés . Cela entraînerait il la nullité du congé ?
Par ailleurs mes parents qui se se sont portés caution solidaires n’ont reçu aucun courrier. Auraient t ils du recevoir le congé aussi à la même date que moi le 30.09.2020 au plus tard Et sous forme de recommandé accusé réception aussi?
Ces 2 oublis ( notice d’information et pas de recommandé ni de courrier aux cautions ) rendent ils la demande de congé nulle?
Il s’agit d’une location à usage d’habitation , locaux vides.

Mille merci à tous les internautes qui m’ont répondu si rapidement . Vous êtes né précieuse aide. Je ne trouve pas les mots assez forts pour Vous remercier!
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17 avril 2021
5 165 > Gil
Il n'y a qu'un juge qui pourrait dire si le congé est nul ou pas du fait de l'absence de notice d'information. Personnellement, je pense qu'il y a plus de chances qu'il déclare le congé valide que le contraire mais ça n'engage que moi et pour en être sûr, vous devrez aller jusqu'au tribunal (!), à moins de trouver une jurisprudence à mettre sous le pif de votre bailleur.

Pour ce qui est de vos parents, ils n'ont pas à recevoir le congé.
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18 avril 2021
10 724 > Gil
Donc finalement :
- location nue
- date d'effet au 1°/04/2012 => fin du bail en cours le 31/03/2021
- réception du courrier R+AR (= Recommandé avec ACCUSÉ de RÉCEPTION, et pas simplement "recommandé" comme vous dites ?) de "congé pour vente" le 30/09/2020 = 6 mois avant la fin du bail ==> ce congé est valide.

cdt.
Bonjour,

je pensais avoir reçu le courrier R+AR le 30 sept. 2020, car il la date inscrite sur le récipissé indiquant le 30 sept. m'a induit en erreur. Comme j'avais des doutes, j'ai vérifié mon agenda et contacter la poste. La poste me confirme aujourd'hui que la distribution a été effectuée le 01 oct. 2020. J'ai donc bien reçu le congé vente le 01 octobre et non le 30 sept.

Comme vous me l'avez indiqué le congé ne serait donc pas valide, puisque le délai se terminait le 30 sept à minuit. C'est cela? C'est une location non meublée.

Comment procéder maintenant?

Merci vraiment pour votre aide précieuse,
cordialement
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18 avril 2021
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Mais comment la Poste peut vous confirmer (par écrit papier ??) une distribution au 1° oct alors que le récépissé de réception que vous avez signé est en date du 30 sept. ??????
La partie gauche en bas de la preuve de distribution/récipissé collée sur la lettre indique en fait la date d'envoi, le 30 Sept., le bureau d'envoi et le prix du recommandé mais ce n'est pas la date de réception. La date de réception est numérique puisque je l'ai signé sur un appareil digital. Cette date de réception n'est pas du coup renseignée dans la partie gauche plus haut du récipissé ..Présenté le...sur le récipissé (collé sur la lettre). Rien n'est inscrit à cet endroit.

La date d'envoi m'a induit en erreur, car le facteur m'a bien présenté la lettre LAR le 1°oct.J'avais un doute et c'est en vérifiant auprès de la poste, que j'ai la confirmation de la date de distribution/réception électronique de la lettre. La poste m' a imprimé un historique des traces avec le Nr. du LAR, il a été envoyé le 30 sept, et a bien été distribué le 1°oct. Je l'ai bien signé électroniquement le 1 °oct.
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18 avril 2021
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OK.
Donc réceptionné le lendemain des 6 mois avant la fin de votre bail (fin de bail qui est le 30/03/2021 pour une date d'effet du bail un 1°/04/2012) => délai légal non respecté par le bailleur => congé non valide => votre bail se renouvellera pour 3 ans au 1°/04/2021.
Envoyez à votre bailleur un courrier R+AR (dont vous gardez copie et récépissés) pour contester la validité de sa notification de congé.

cdt.
Merci beaucoup!

vous ne pouvez pas vous imaginer dans quel pétrin j'aurais été. Cela va mre laisser le temps de m'organiser pour l'avenir.

Pouvez-vous me conseiller un modèle type de courrier dans ce cas, avec les textes de lois à l'appui?
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18 avril 2021
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Votre bailleur n'a pas réalisé que votre bail de location nue a une date d'effet au 1° avril 2012 et que ça induit donc automatiquement une fin de bail au 31 mars tous les 3 ans (31/03/2015, 31/03/2018 et 31/03/2021) et n'a non plus pas réalisé que c'est la réception du courrier de congé qui compte, et pas la date d'envoi.

Suivez les conseils d'anemonedemer post 23 pour les textes de loi à insérer dans votre courrier, mais rappelez bien que la date d'effet de votre bail était au 1°/04/2012, ce qui donne une fin du bail en cours le 31/03/2021, et donc que délai légal des "au moins 6 mois avant la fin du bail" n'a pas été respecté, puisque la réception de la notification de ce congé aurait dû être avant le 30/09/2020 alors qu'elle a été envoyée ce même 30/09/2020 et réceptionnée par vous LE 1°/10/2020.


J'extrapole : quand vous voudrez quitter ce logement, vous aurez à donner votre congé à votre bailleur en respectant fond et forme https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 (entre autre, puisque location nue, préavis de 3 mois sauf cas précisés dans ce lien : zone tendue, ...)
Et idem pour un congé émanant d'un locataire : c'est la date de réception effective par le bailleur de la notification de son congé qui fera démarrer son préavis, pas la date d'envoi (mais si congé donné par huissier, c'est la date de son passage qui fera démarrer le préavis, même si le bailleur était absent lors de ce passage).

cdt.
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Bonjour,
Le texte de loi c'est l'article 15 de la loi de 89.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042193498/2020-10-02
qui dit notamment :
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.


et aussi :
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.


et aussi :
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Aviez vous reçu cette notice ????

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000036236664/

on peut penser que non vu vos questions ....
Bonjour,

merci pour votre aide!

- le délai n' a pas été respecté ce qui entraîne la nullité du congé. Je prépare le courier AR en suivant toutes les recommandations de Djivi38

- Les termes des 5 alinéas sont bien reproduits dans le congé envoyé

- Par contre je n'ai pas reçu la notice obligatoire, mais apparemment elle ne constituerait pas une cause de nullité du congé (selon les informations reçues sur ce site). Il n'y a à ce jour apparemment aucune jurisprudence en ce sens...

J'espère ne pas m'attirer les foudres du propriétaire avec le recommandé que je prépare mais pour mes enfants et moi même quitter le logement en pleine année scolaire et si rapidement sans pouvoir raisonnablement nous organiser avec la situation économique actuelle et une situation immobilière très instable et tendue serait une catastrophe dans notre situation. Cette erreur du propriétaire me permet de souffler un peu et m'organiser pour le proche avenir. j'ai toujours tenu à entretenir de très courtoises relations avec mon propriétaire même s'il a parfois abusé de sa situation de bailleur. Je ne pense pas que la prologation du bail lui pose un problème , il est retraité avec de confortables retraites, une très grande maison et la location de notre logement est pour lui un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel. Le propriétaire aurait été dans une situation financière difficile je pense que psychologiquement cela aurait été moralement difficile pour moi de préparer ce recommandé.

Bien à vous et merci bien pour tous vos soutiens!
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18 avril 2021
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Ne vous embêtez pas à énumérer ce qu'il manque (les alinéas, la notice), l'erreur de date est largement suffisante parce que le non respect du délai des 6 mois est suffisant (même si ce n'est que de 1 jour) pour invalider un congé émanant d'un bailleur.
Faites un courrier clair, concis et ferme.

Bonne continuation à vous et vos enfants et bon achat futur.

cdt.
Bonsoir,

Merci, j'ai bien tenu compte de vos conseils!

Craignant du coup une détérioration des relations avec mon propriétaire, j'ai par anticipation vérifier dans mon contrat de location si j'avais bien rempli toutes mes obligations de locataire.

Je m'interroge du coup sur plusieurs sujets concernant l'entretien de la chaudière et les visites.

Mi octobre, j'ai demandé par mail une quittance des loyers pour toute la période de location. Suite à cette demande le propriétaire m'informe qu'il me transmettra la quittance globale des loyers en mains propres lors d'une visite qu'il souhaite faire avec un agent immobilier. Il me demande par la même occasion la copie du contrat d'entretien de la chaudière.

- Est ce suffisant si je lui envoie la facture de l'entretien annuel de la chaudière (qui vaut attestation selon l'artisan) même s'il est question dans le bail de souscription d'un contrat d'entretien? j'ai lu dans les posts que la souscription d'un contrat n'était pas obligatoire mais qu'en est il lorsque cela est inscrit dans le bail?

Il me demande par ailleurs de fixer début décembre une date pour visiter de la maison avec un agent immobilier. Il est inscrit dans le bail, parmi les obligations du locataire, de laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués, 2heures par jour, les jours ouvrables.

- Dois je lui fournir une date malgré la nullité du congé et alors que le confinement risque d'être prolongé? Par ailleurs, 2 heures par jour n'est ce pas un peu abusif?

Bien à vous
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-1/ "Contrat" d'entretien mentionné au bail : clause abusive, réputée non écrite, seul l'"entretien" est une obligation locative. Donc pas de souci là-dessus.

-2/ Facture versus attestation : une facture n'est pas l'équivalent d'une attestation, mais à défaut, vous expliquerez le refus de votre professionnel et votre facture prouvera au moins que l'entretien a bien été fait (*).
Trouvé sur un site : << La liste des opérations effectuées lors de l’entretien, le résultat de la mesure du taux de monoxyde de carbone, le résultat de l’évaluation de la performance énergétique et environnementale de la chaudière (rendement et émissions de polluants atmosphériques) et les conseils doivent figurer sur l’attestation remise par le professionnel. >> Donc bien différent d'une simple facture...et on comprend pourquoi la loi (article R224-41-8 du Code de l'Environnement) exige du professionnel qu'il fournisse une attestation d'entretien sous quinzaine après son entretien.
Cette attestation peut être envoyée par mail par le professionnel : réclamez-la lui (et même réclamez les 2 dernières années), par "retour de mail" (si j'ose dire !), en lui rappelant ses obligations légales et l'informant de l'insistance (tout aussi légale) de votre bailleur pour que vous lui en donniez copies.

(*) Mentionnez dans votre courrier votre demande à votre chauffagiste d'envoi par mail des attestations des 2 derniers entretiens qu'il a pratiqués et assurez votre bailleur que vous les lui ferez parvenir dès réception : un locataire doit garder les 2 dernières attestations d’entretien de sa chaudière au gaz durant au moins les 2 ans suivant la réalisation du dernier acte : https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/papiers-conserver
Donc envoyez lui une copie (de toute façon, en général, on ne doit jamais se séparer de ses originaux) de vos factures dans l'attente des attestations et rappelez-lui que, de votre côté, vous êtes dans l'attente de vos quittances de loyers.


-3/ Visites physiques des domiciles : ne donnez pas de date à votre bailleur, mais faites-lui savoir dans votre courrier que vous accepterez, comme mentionné au bail, des visites chez vous dès que le gouvernement lèvera l'interdiction actuellement en vigueur.
https://www.pap.fr/actualites/confinement-acte-ii-quelles-consequences-pour-l-immobilier/a21967 (mise à jour du 10/11/2020).
(Quand un congé émanant d'un bailleur est valable, souvent réceptionné par le locataire 7 ou 8 mois, voire plus, avant la fin du bail en cours, les visites ne peuvent pas commencer avant le début de son préavis).
Par ailleurs, votre bailleur, quand vous l'aurez averti de la nullité de son congé, pourrait décider de réaliser une "vente occupée"... donc visites quand même pour vous !

-4/ "2 heures par jour n'est ce pas un peu abusif? "
Eh non, c'est légal !
En cas de "vente" ou de "relocation" (mais hors temps de confinement : pas ce motif sur les attestations de déplacement dérogatoire), les visites sont possibles 2H maxi/jour du lundi inclus au samedi inclus et sauf les jours fériés : art 4-a) de la loi du 6/7/1989 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475051/2006-07-15/
avec, dans la pratique, un délai de prévenance - avec entente pour la prise de RV - d'au moins 24 à 48h.... et, au vu des circonstances actuelles... qui seront peut-être maintenues en décembre (??), dans le respect des gestes barrières (masques, gel, distanciation physique, groupe maxi de 6 personnes).
À toutes fins utiles, je vous donne ce lien émanant du ministère de la transition écologique qui est mis régulièrement à jour https://www.ecologie.gouv.fr/faq-covid-19-logement-batiment-et-urbanisme et celui-ci file:///C:/Users/genev/AppData/Local/Temp/30-10-2020-attestation-de-deplacement-derogatoire.pdf

Dépêchez-vous d'envoyer à votre bailleur votre courrier R+AR (gardez bien une copie & les récépissés) de contestation de validité de son congé pour le motif de non respect de son délai de préavis, parce que, tant que votre bailleur ne le sait pas, il pense bien évidemment que son congé est valable... et il est d'ailleurs déjà en train d'organiser sa vente.

[J'espère ne pas avoir été trop "brouillon"... grôôôs rhume infernal :-( qui me prend la tête !]

Cdt.
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Remplacer (excuses) file:///C:/Users/genev/AppData/Local/Temp/30-10-2020-attestation-de-deplacement-derogatoire.pdf
par , si vous en avez besoin, ce lien https://www.gouvernement.fr/sites/default/files/05-11-2020-attestation-de-deplacement-derogatoire.pdf

cdt.
Bonjour,

Le R+AR est en route. J espère que le proprio ne va pas chercher des histoires.

J’ai vérifié mon bail. Est ce que le sujet suivant peut il être un problème à venir? Le paiement des loyers doit se faire selon le bail au 1er jour du mois or depuis le début du bail le paiement se fait le 8 du mois (accord tacite du propriétaire depuis le début sans qu’il y ait eu de contestation). Dois je changer cela et faire en sorte de dire les virements au 1 et jour du mois?

Quelle est étape juridique suivante après cette contestation? Quel sont les recours du propriétaire ... La vente se poursuit elle ? Comment cela se passe t il après ?

Bien à vous
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L'étape suivante peut être au tribunal, ou bien le propriétaire vend mais en occupé.
Sinon il peut aussi chercher un autre motif de résilier le bail (dans 3 ans) et le retard systématique du paiement est un motif valide. Mais il doit relancer régulièrement et garder les justificatifs de ses démarches.
J'espère que votre rhume va mieux.. c'est à mon tour maintenant.

Le bailleur a confirmé la reconduction du bail (soulagée) et la vente du bien occupé avec des visites à prévoir. Il n'est pas du tout content mais je n'avais pas le choix.

J'ai modifié mon paiement des loyers au 1er du mois et reçu l'attestation de la chaudière ainsi que celle de l'assurance habitation que je vais lui transmettre.Il m'annonce pour la renouvellement du bail une revalorisation du loyer indexé ainsi que des charges et la régularisation des charges pour 2020. A propos des charges, je n'ai jamais rien demandé au propriétaire car je croyais que les charges étaient forfaitaires.. les charges sont elles aussi délimitées par la loi et comment savoir ce que le bailleur a payé? Suis je en droit de lui demandé des preuves et combien de temps en arrière?

Savez-vous si le droit de préemption du locataire se trouve prolongé à cause des retards liés au Covid ou non?

Concernant les visites, le bailleur est il en droit de faire visiter son bien personnellement à chaque fois ?Suis je en droit de refuser des visites en périodes de vacances si nous nous absentons?

Je pense que le sujet est presque clos. Je ne pense pas qu'il aille maintenant en justice pour une histoire de souscription de contrat car l'entretien de la chaudière a bien été fait. Je souhaite vous remercier de tout coeur pour votre aide.
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Bonjour,

merci, eh bé non, mon rhume ne va pas mieux... mais je suis allée voir mon médecin cet ap midi !

--> En maison individuelle : il n'y a pas de charges, sauf éventuellement si la TEOM est mensualisée => régularisation annuelle sur justificatif (copie de l'avis de TF du bailleur).
--> En appartement : vous avez un contrat de location, avec bail de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, donc contrat de location nue, donc des charges obligatoirement "au réel", provisionnées mensuellement avec une régularisation annuelle, mais à faire après l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires : et selon à quelle date elle tombe, elle a pu ou pas avoir lieu cette année à cause du Covid).
Elle doit être justifiée (art 23 loi 6/7/1989) et envoyée au locataire dans le mois qui suit l'AG.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475177/2009-03-27/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066


"Il m'annonce pour la renouvellement du bail une revalorisation du loyer indexé "
Si une révision annuelle de loyer a été prévue à la signature du bail le bailleur est en droit de la pratiquer.
Article 17-1 loi 6/7/1989 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/
<< I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. >>

Votre bail comportant une date d'effet, c'est cette date qui fait démarrer votre contrat : la date d'effet étant le 1°/04/2012, les révisions annuelles de loyer seront à appliquer les 1°/04.
Par ailleurs, il faut choisir le dernier trimestre connu à la date de signature du contrat, soit en l'occurrence le 3° : le calcul du nouveau loyer se fera donc avec les indices du 3°T. (sauf si un autre trimestre est mentionné au contrat).
Cependant, si au 1°/04/2020 il n'y a pas eu de révision faite, votre bailleur reste en droit d'en pratiquer une, qui sera à appliquer depuis la date d'envoi de sa notification de révision jusqu'à la fin du bail en cours, soit jusqu'au 31/03/2021, et sera en droit d'en refaire une pour le 1°/04/2021.

Supposons :
- que votre contrat (signé le 07/01/2012) mentionne une révision annuelle avec le 3°T (de l'année 2011, indice 120,95)
- qu'il n'y a pas eu de révision pour 2019
- que le bailleur vous fasse connaître le montant du loyer révisé le 16/12
- que votre loyer actuel hors charges est de 650 €

Formule du calcul d'une révision est :
loyer actuel hors charges / ind du T année N-1 x ind du même T année N
650 € / 128,45 x 129,99 = 657,79 €
=> Loyer de décembre 2020 = 654,02 €
du 1°/12 au 15/12 : 650 € / 31 jours x 15 jours = 314,52 €
du 15/12 au 31/12 : 657,79 €/ 31 jours x 16 jours = 339,50 €
=> loyer janvier, février, mars 2021 = 657,79 €
=> loyer du 1°/04/2021 au 31/03/2022 :
657,79 € / 129,99 x 130,59 = 660,826 € -> arrondis des € -> 660,83 €
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/


"Savez-vous si le droit de préemption du locataire se trouve prolongé à cause des retards liés au Covid ou non?"
Le congé que vous venez de recevoir étant nul, si votre bailleur veut toujours réaliser une vente libre, il devra vous redonner un "congé pour vente" 6 mois avant la fin du bail en cours : or, votre bail sera renouvelé le 1°/04/2021 pour 3 ans, donc jusqu'au 31/03/2024... et d'ici là espérons qu'il n'y aura plus de Covid ni un nouveau virus du même style !!!
Vous devrez, si vous n'avez pas donné votre propre congé avant (puisque vous disiez vouloir le faire "d'ici 2 ans", soit en 2022), réceptionner son courrier de "congé pour vente" au plus tard le 30/09/2023 pour que ce "2°" congé soit valable........

Cdt.
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Bonjour,

Pour les visites, ne vous faites pas "envahir". D'autant plus qu'elles sont interdites jusqu'à fin du confinement actuel.

Pour la révision du loyer, il doit appliquer l'indice IRL, selon ce qui est prévu dans le bail. Si rien n'est indiqué sur le bail, il ne peut rien augmenter.

Les charges sont des provisions ou un forfait ? c'est indiqué sur le bail !

Pour la régularisation des charges, uniquement si provisions : il doit tenir à votre disposition tous les justificatifs (= ses factures) pendant 6 mois, c'est à vous de les demander.

Les charges peuvent être régularisées sur les 3 dernières années.

Vous n'avez aucun droit de préemption actuellement.
Bonsoir,

oui en effet le bail prévoit l'indice de référence de l'Insee. L'indice retenu dans la clause est le dernier publié à la signature du contrat soit le 3ème trimestre 2011.

Donc si mes calculs sont bons, à l'anniversaire du bail: LE LOYER INDEXE = LOYER ACTUEL X 130,59 (dernier en date avant le 1er avril) DIVISE par 120,95 ( 3 trimestre 2011). Le Loyer n'ayant pas été revalorisé depuis 2012.

Il est indiqué dans le bail que le locataire remboursera au bailleur sa quote-part de charges réglementaires conformément à la liste fixée par le décret prévu à l'article 23 de la Loi.
Ces charges donnent lieu au versement d'une provision mensuelle, s'élevant à dix euros (10.00 €), payable en même temps que le loyer principal, l'apurement des comptes se faisant au moins une fois chaque année. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réelles de l'année précédente et du prévisionnel des dépenses de l'année en cours.

La revalorisation de la provision sur charge sera de 16€ (lié à la taxe des ordures menagères s'élevant à 191€en 2020). En attendant le bailleur me demande un chèque de régularisation de 71€ (191€ déduction faite charges payées à ce jour). Le bailleur ne demande que la régularisation des charges pour l'année 2020. Peut être n'a t'il pas gardé les anciennes factures...

Quand on signe son premier contrat de location, on ne fait pas attention à toutes ces clauses. Je n'ai jamais reçu de compte rendu de compte mais je ne les ai pas demandé non plus (dans l'ignorance complète!), le bailleur n'a pas non plus à ce jour réajusté les charges depuis 2012.

Je ferai certainement plus attention à l'avenir. Je viens aussi de voir qu'il y a une clause particulière Entretien :
Le jardin et les plantations devront être entretenus régulièrement, de même que les éléments en bois de la terrasse et des clôtures. Je me demande du coup si le bailleur entend par là le vernis à refaire ou simplement l'enlèvement de la mousse. Je pense qu'il faudra toute ma vigilance à l'état des lieux de sortie!

Bien à vous
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"Donc si mes calculs sont bons, à l'anniversaire du bail: LE LOYER INDEXE = LOYER ACTUEL X 130,59 (dernier en date avant le 1er avril) DIVISE par 120,95 ( 3 trimestre 2011). Le Loyer n'ayant pas été revalorisé depuis 2012. "
NON, deux fois NON !

1er non / du fait qu'il y a une date d'effet sur votre contrat, c'est à cette date d’effet que doit se faire la révision annuelle : votre bail va du 1°/04 au 31/03 de l'année suivante.
Par contre, comme pas de révision de loyer depuis + de 1 an, votre bailleur peut faire une révision "en cours de bail" : pas de rétroactivité possible => le nouveau loyer démarrera à la date d'envoi de sa demande de révision (ou à la date qu'il indiquera... probablement donc au 07/01/2021) pour se terminer au 31 mars 2021.
Au 31/03/2021 :
- soit il ne fait pas la révision annuelle au 1°/04/2021 et le loyer en cours en mars 2021 continuera,
- soit il pourra faire LA révision annuelle : du 1°/04/2021 au 31/03/2022.

2ème non / les indices à prendre en compte sont ceux de l'année N-1 et ceux de l'année N. : et l'indice de 2011 n'est ni celui de l'année N-1 ni celui de l'année N !!

RÉVISION du loyer

Je vous refais les calculs en prenant en compte que votre bailleur a l'intention de pratiquer une révision à la date de signature du bail : ce ne sera donc pas LA révision "annuelle", mais ce sera une révision "en cours de bail" (sans effet rétroactif) puisqu'il a raté la dernière révision au 1°/04/2020.

Formule du calcul d'une révision est (avec toujours mon exemple de loyer actuel hors charges à 650 € et en supposant que votre bailleur vous informe vouloir la faire au 07/01) :
loyer actuel hors charges / ind du T année N-1 x ind du même T année N
650 € / 128,45 x 129,99 = 657,79 €
loyer de janvier 2021 = 656,29 € (125,81 + 530,48)
-> du 1°/01 au 06/01 : loyer actuel au prorata : 650 € / 31 jours x 6 jours = 125,81 €
-> du 07/01 au 31/01: loyer révisé : 657,79 € / 31 jours x 25 jours = 530,48 €
loyer de février et mars 2021 : loyer révisé = 657,79 €
loyer d'avril 2021 :
- si votre bailleur ne pratique pas la révision annuelle du 1°/04/2021 : le loyer précédemment révisé en cours de bail restera à 657,79 € jusqu'à soit au 31/03/2022 soit jusqu'à la date d'une demande de 2ème révision "en cours de bail";
- s'il pratique la révision annuelle au 1°/04/2021 le calcul est le suivant :
657,79 € / 129,99 x 130,59 = 660,826 € -> arrondis des € -> 660,83 € du 1°/04/2021 au 31/03/2022


TEOM

La TEOM 2020 est de 191 € (SANS les frais de gestion... on est bien d'accord ?)
Vous avez bien eu la copie de l'avis de la TF (Taxe Foncière) de votre bailleur sur lequel figure la TEOM ?
Si non : avant de payer la régularisation, réclamez cette copie : toute somme demandée en sus du loyer doit être justifiée.

Je suppose que vous avez payé chaque mois une provision pour la TEOM de 10 € -> sur 12 mois, vous avez donc versé 120 €.
La régularisation de la TEOM 2020 se monte donc à :
191 € dus - 120 € versés = 71 € : vous devez effectivement payer à votre bailleur ces 71 € de régularisation.
Pour qu'il n'y ait pas une trop grande différence entre vos prochaines provisions en 2021 pour la TEOM 2021 et le montant estimé de la TEOM 2021 (qui ne sera connu qu'en cours d'année), votre bailleur réajuste le montant de vos provisions en faisant le calcul suivant : 191 € / 12 mois = 15,91 € -> 16 € : ce sera le nouveau montant de vos provisions mensuelles de janvier 2021 à décembre 2021 pour la TEOM 2021.
Il pourrait faire une régularisation sur les 3 dernières années : apparemment vous êtes gagnante qu'il ne la fasse pas !


JARDIN/éléments bois TERRASSE + CLÔTURE

Vous devez en effet faire l'entretien de tout ça :
- taille/arrosage des végétaux + remplacement de ceux qui seraient crevés,
- enlever les mousses, les revernir s'ils étaient vernis, les "re-lasurer" s'ils étaient lasurés, ....
A la sortie, vous devrez rendre logement et extérieur au moins dans le même état où vous les avez trouvés le jour de votre entrée dans les lieux (voir votre EDLE).
Voir ici le décret des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-11-21/


"Le bailleur a confirmé la reconduction du bail (soulagée) et la vente du bien occupé"
Vous allez donc changer de bailleur le jour de l'acte authentique de vente :
- votre bail initial se poursuivra aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
- il devra faire un avenant au bail pour y mentionner ses nom, prénom et coordonnées.
- vous penserez, ce jour-là, à lui demander son RIB pour mettre en route vos virements des paiements de loyers (les prélèvements étant fortement déconseillés) : tout locataire a le libre choix de son mode de paiement.
- quand vous quitterez ce logement, c'est avec ce nouveau bailleur que vous ferez l'EDLS (État Des Lieux Sortant), c'est à lui que vous rendrez les clés et c'est lui (qu'il l'ait ou non récupéré auprès de son vendeur) qui vous restituera votre DG (Dépôt de Garantie), suite à la comparaison qu'il fera entre l'EDLE initial (qu'il devra récupérer lors de l'acte authentique) et l'EDLS que vous ferez avec lui.



Quand votre départ se profilera à l'horizon, vous viendrez cliquer sur un de mes topos (en espérant que d'ici là il n'y ait pas de changements de lois !) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
Attention : Correction du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".


cdt.
Bonjour,

voilà la suite...

A ma demande de revoir le calcul (du montant) de la révision du loyer ( aux indexes de ref. 3 ème trimestre 2020 et 3T 2019), il me répond en faisant abstraction de ma demande de recalcul, qu'il est en droit de demander une révision annuelle du loyer, ce que je n'ai jamais contesté.

Au sujet de l'entretien de la chaudière, il maintient qu'il est en droit de demander un contrat d'entretien de la chaudière et non un entretien annuel (malgré l'attestation reçue de l'artisan et envoyée au bailleur lors de mon dernier recommandé) . Il fait referénce à une jurisprudence sans pour autant la mentionner, je cite: "cf.la jurisprudence que vous trouverez auprès de votre conseiller juridique".
- Pourriez-vous peut-être m'indiquer une jurisprudence?

Sur le droit de visite, il se plaint de ne pas me joindre au tel. et du mode de communication par mail ou courrier. Ne pas pouvoir me joindre aurait été par ailleurs la raison de son retard à la notification de fin de bail.

Il est vraiment vindicatif alors que je suis restée très factuelle malgré ses remarques mesquines. Il va bien finir par accépter...

Bonne journée!
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Vous pouvez toujours saisir la commission de conciliation si le litige persiste.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31301
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Merci de votre retour.
Je ne suis pas juriste et la loi du 6/7/1989 parle seulement "d'entretien annuel obligatoire" et pas de "contrat d'entretien" : c'est à votre bailleur à vous prouver ce qu'il avance.

En attendant, vous lui réglez votre loyer comme je vous l'ai calculé... et si ça ne lui plaît pas, il n'a qu'à contacter la commission départementale de conciliation... qui lui prouvera ses torts !

".... Ne pas pouvoir me joindre aurait été par ailleurs la raison de son retard à la notification de fin de bail."
???
N'importe quoi ! Un bailleur n'a pas à prendre en considération la difficulté de joindre son locataire pour pouvoir donner son congé !! Il s'est planté de date, un point c'est tout !
Par ailleurs, il faut quand même que vous restiez maintenant disponible au téléphone pour prendre les RV des éventuels acquéreurs suite à la décision de votre bailleur de réaliser une vente occupée (et exigez le respect des gestes barrières lors des visites).
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Non, il n'y a pas de jurisprudence qui dit qu'il faut un contrat d'entretien. Vous ne pouvez pas consulter ce qui n'existe pas : à lui de prouver ce qu'il raconte !! un gros menteur votre bailleur !
Bonsoir,

Depuis nos échanges, je continue à payer mes loyers à date fixe et les charges sont régularisées. Le propriétaire a acté la reconduction du loyer et a corrigé conformément à la loi sa demande d'augmentation du loyer. Tout va bien de ce côté. De mon côté je lui avais proposé des jours de rdv pour les visites mais il n'a donné aucune suite à mes propositions bien qu'il m'avait indiqué vouloir vendre le bien occupé.

2 mois plus tard, jeudi un agent immobilier m'a laissé un message sur répondeur étant au travail. Je souhaitais lui répondre le lendemain mais déja je trouvais un mail dans ma boite mail m'indiquant que suite à notre conversation il peut se rendre lundi à domicile à l'heure qui me convient.
Je suis étonnée de voir qu'un message sur répondeur se dénomme conversation mais peu importe, je trouve ce monsieur un peu trop empressé. J'aimerais donc savoir comment les visites se passent et s'organisent avec un agent immobilier.

1) Suis-je en droit de demander à l'agent immob. le mandat reçu car le propriétaire ne m'a pas informé qu'il prenait un agent immob.

2) Je pensais lui proposer un rdv tel là la place dans le courant de la semaine: ce délai est-il acceptable? Je préfèrerai échanger par courrier car je suis méfiante suite aux déboires auxquels j'ai été confrontée avec le propriétaire? Suis je en droit de le demander?

3) j'ai lu sur internet que les visites ne peuvent être faites à cause de la pandémie que pour des acquisitions de domicile principal, qu'en est il dans mon cas, puisque le bien est occupé (reconduction du bail pour 3 ans).. Les visites sont elles actuellement aussi autorisées pour les investisseurs?
j'ai lu également que l'agent avait l'obligation actuellement de sélectionner les candidats intéressés pour éviter en période covid les visites superflues. Comment en avoir la preuve en tant que locataire?

Les visites seraient aussi réduites à 30 min par jour et qu'une visite virtuelle pouvait être proposée à la place, ce que je préférerais. je pourrais par ex tourner un film. Serait-ce possible?

Ayant avec mon enfant un profil de santé vulnérable (Ald), j'aimerais savoir quelles sont les possibilités pour répondre aux besoins de visites sans pour autant m'exposer moi et mon enfant en attendant de pouvoir être vaccinés.

Merci bien pour vos réponses.
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18 avril 2021
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bonjour,

les visites pour vente (touts types de vente)/relocation sont actuellement autorisées.

L'agent immobilier fait une "sélection" an amont : il a tout intérêt à ne pas perdre son temps avec des candidats acquéreurs qui n'auraient pas les ressources suffisantes pour acheter ou qui ne seraient pas assez motivés... En tant que locataire, la "sélection" ne vous concerne pas.

Je n'ai pas entendu parler d'une limite de temps pour chaque visite, par contre, oui pour une visite virtuelle... vidéo prise par l'agent immobilier qui dispose d'un logiciel professionnel spécialisé (vue panoramique à 360°).

"
un rdv tel là la place
"
Vous visiteriez, vous, un logement par téléphone ??????!!! Allons, un peu de sérieux !

"
comment les visites se passent et s'organisent avec un agent immobilier.
"
Vous vous mettez au préalable d'accord sur le jour et l'heure. Le jour J, vous ouvrez votre porte, vous faites respecter les mesures sanitaires avant qu'ils rentrent chez vous et pendant que l'agent fait visiter à l'éventuel futur acquéreur, vous surveillez vos affaires tout le temps où ces gens sont chez vous et vous refermez votre porte quand ils partent. Pas plus compliqué que ça !

cdt.