Bonjour,
Dois je rendre un appartement tel qu'il était avant date d'entrée après 8ans de location ? Faire la peinture de l'appartement et même payer les frais de changement du sol, puisque le sol est fait de balatom de Mauvaise qualité et la moindre chose qui tombe dessus marque le sol.
Cordialement
Sissi
.../... et les "dégradations", constatées lors de l'EDLS, doivent être mentionnées sur les exemplaires d'EDLS pour pouvoir faire l'objet d'une retenue sur DG, avec justificatif des montants retenus.
Un EDLS est définitif : donc, il est primordial que votre exemplaire d'EDLS vous soit << remis en main propre au moment des signatures >> (article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016), ceci afin de ne pas laisser au bailleur/agence la possibilité d'y faire d'éventuels ajouts, lesquels, bien sûr, ne seraient pas en votre faveur... Si le bailleur/agence prétexte n'importe quoi pour ne pas vous donner votre exemplaire de suite, prenez au moins en photo toutes les pages... juste pour le dissuader d'y apporter ultérieurement des ajouts.
Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement :
Le DG (= DÉPÔT de GARANTIE) est une SOMME D'ARGENT versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location, afin de permettre de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradations, défauts d’entretien, loyers impayés…).
La CAUTION désigne l’ACTE JURIDIQUE (acte de cautionnement).
Le GARANT est la PERSONNE qui se porte caution.
Donc, nous allons parler de DG, et pas de « caution ».
Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution").
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827
Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.
I) EDL :
Art 3-2 Loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Articles 1730 du Code civil :
« S'il a été fait un état des lieux [d’entrée] entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
Article 1731 du Code civil :
« S'il n'a pas été fait d'état des lieux [d’entrée], le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Hormis le cas d’un EDL fait par huissier, un EDL doit se faire :
- contradictoirement entre bailleur & titulaire(s) du contrat de location OU leurs représentants dûment mandatés,
- ET doit être signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location OU leurs représentants dûment mandatés],
- ET, qu’il soit établi sur support papier ou sous forme électronique, il doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature : art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc Mais << aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites >> (donc l’EDL reste valable) :
https://blogavocat.fr/space/mantione/content/le-d%C3%A9cret-n%C2%B0-2016-382-du-30-mars-2016-et-les-modalit%C3%A9s-d%E2%80%99%C3%A9tablissement-de-l%E2%80%99%C3%A9tat-des-lieux_
- ET l’EDLS ne doit tenir compte que des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET pour un EDLS (qui est DÉFINITIF) aucune modification ne peut être apportée après signatures. D’où l’importance, pour chaque partie prenante, de récupérer son exemplaire avant de sortir du logement, afin de ne pas donner la possibilité que des modifications y soient apportées.
Si l’EDLS pas signé : le locataire a intérêt, pour marquer la date de fin de location, de faire signer au bailleur, sur feuille libre et en autant d'exemplaires que de titulaires du bail + 1 pour lui pour mémoire, un reçu daté de restitution intégrale des clés et d’y mentionner sa nouvelle adresse.
II) RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable ou pas réalisé ;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE.
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »
Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté. »
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.
A)
Les montants correspondants aux dégradations retenues DOIVENT être légalisés par des justificatifs qui sont :
- des devis (acceptés ou non),
- OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a),
- OU des tickets de caisse des matériaux (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations (quand le bailleur fait lui-même les réparations).
Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs :
- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés),
- soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8/12/2009, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
B) Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS OU si pas de restitution du DG dans le délai légal permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1) sans réponse passé un délai de 8 jours après réception effective du bailleur du R+AR : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du lieu du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire 2) avec réponse négative ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783
C) Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois » -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996], pour qu’il effectue un EDLS, lequel sera INCONTESTABLE. Les parties seront convoquées au moins 7 jours avant.
D) Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis en main propre à chaque titulaire du bail OU s’il ne leur a pas été transmis par voie dématérialisée, le logement sera considéré :
- à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’,
- et à la sortie, le logement sera considéré comme avoir été rendu en bon état, sauf preuve contraire.
Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/
E) Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers le tribunal d’instance (***) du lieu de la location.
F) Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location.
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]
G) En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des provisions de charges (donc pour des charges « au réel »), et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).
H) art 22 - 7 de la loi du 6/7/1989 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », à condition que - au jour du rendu des clés - il n’ait pas eu de dettes de loyer NI de dettes de provisions mensuelles de charges ET qu'il ait donné sa nouvelle adresse (*) -, et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil.
(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
I) Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
J) RECOMMANDATIONS :
1/ - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
2/ - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24- au jour de la vente - Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement :
3/ - Gardez précieusement une copie de votre courrier R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
4) - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.
K) « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord")
PS : si vous aviez satisfait, au jour de l'EDLS, aux 3 conditions d'obtention des pénalités de retard, pensez à les réclamer.
Mis à part cette clause abusive de DDE :
- si EDLS conforme à EDLE : le 1° mois de retard commence le lendemain de la fin du 1° mois après le rendu des clés;
- si EDLS différent de l'EDLE : le 1° mois de retard commence le lendemain de la fin du 2° mois après le rendu des clés.
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« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Merci beaucoup pour la réponse.
J'ai tout remis à neuf. C'est le sol qui me causait problème. Mais maintenant que vous m'avez rassuré eh ben je suis en paix.
Cordialement
Bonjour,
Vous devez le rendre propre et entretenu. La vétusté (= usure du temps) est à la charge du bailleur, mais les dégradations (= griffures ou taches) sont à la charge du locataire... vétusté déduite.
Après 8 ans, ce sol ne vaut plus grand chose, donc ne vous cassez pas la tête. Par contre il devra être propre.
Merci pour toutes ces précisions. La locataire s'est " sauvée " et même a avoué à demi mot dans un mail que les dégâts sont tels que la DG seul ne peut les couvrir...
D'après mon expérience, les locataires ont tous les droits et que les méchants proprietaires n'ont pas de mot à dire, puisque les procédures de poursuite sont tellement longues et lentes que les locataires ont le temps de disparaitre dans la nature.
quand un locataire "se sauve", je suppose donc sans avoir fait l'EDLS avec son bailleur, celui-ci a la possibilité de :
- mandater rapidement un huissier pour faire l'EDLS (environ 15 jours après le départ du locataire, en tout cas moins de 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996),
- et le charger ensuite de récupérer le montant des réparations des dégradations constatées et mentionnées sur son constat (sur devis ou factures à lui communiquer), lequel constat est non contestable.
Alors, ne dites pas que les "propriétaires n'ont pas de mot à dire" !!
Vous voyez, cette locataire n'a pas voulu faire un EDLS et j'ai engagé un huissier pour le faire et des professionnels pour estimer les travaux. La personne est en fait non solvable et vit seulement grâce aux aides de l'État pourtant elle est en parfaite forme pour travailler, mais bon que dire. A suivre
C'est pour ça qu'il est important pour un locataire d'exiger de récupérer son EDL (qu'il soit entrant ou sortant) << au moment des signatures >> comme le dit l'art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Donc un propriétaire qui contre fait un état des lieux en le modifiant après signature ne risque rien ? Il faut que le locataire puisse prouver qu'il y faux et usage de faux... et quand le locataire n'a pas exigé son exemplaire au moment des signatures, il donne au bailleur malhonnête la possibilité d'y apporter des modifications.
Hormis le cas d’un EDL fait par huissier, un EDL doit se faire : - contradictoirement entre bailleur & titulaire(s) du contrat de location OU leurs représentants dûment mandatés, - ET doit être signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location OU leurs représentants dûment mandatés], - ET, qu’il soit établi sur support papier ou sous forme électronique, il doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature : art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
puis terminez par
Mais << aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites >> (donc l’EDL reste valable)
Je suis surprise de lire qu'un EDL reste valable car la loi ne prévoit pas de sanction. Ce n'est pas pour rien que la loi ALUR a rendu obligatoire l'établissement des EDL dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties et, ne souhaitant pas alourdir le texte de détails, a renvoyé à un décret en CE le soin de définir les modalités de leur établissement dont la remise en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. : il s'agissait de limiter les contentieux et de fiabiliser le contenu de ces actes.
Pour ma part, dès lors qu'il y a manquement à la loi (1er alinéa de l'art 3-2 de la loi du 06/07/89 modifiée) et au décret décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, l'EDL n'est pas valide.
Il me semble que vous avez eu la même approche que la mienne dans votre réponse ici : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8025122-etat-des-lieux-de-sortie-non-valable-et-restitution-depot-de-garantie
En fait, j'ai un cas concret à traiter pour venir en aide à une connaissance proche et dégrossir le sujet pour lequel elle avait obtenu un rdv avec l'ADIL mais qui a été annulé pour cause de confinement Covid :
- EDLE réalisé (avant l'entrée en vigueur du décret n° 2016-382) par le mandataire sur support papier, mis en forme par le mandataire style dématérialisé, invite du locataire à signer le projet ainsi mis en forme, signature du locataire 20 j plus tard (locataire complètement désinformé de ses droits et obligations dès la signature du bail car aucune notice d'information ne lui a été remise) et aucune remise de l'EDLE durant toute la location ;
-EDLS réalisé par le propriétaire bailleur sur support papier en 1 seul exemplaire. Aucune description précise de l'état des murs etc ... (§ h de l'art. 2 dudit décret). Uniquement des observations lapidaires. Signature des 2 parties le jour même mais même "chèque en blanc" : envoi par mail le surlendemain accompagné de l'EDLE. Il s'avère que cet EDLE n'est pas signé par le mandataire ...
Je vous remercie d'avance de me faire part de ce que vous pensez sur la validité de tels EDL et sur leur valeur ou force probante.
Cdlt
1/ un EDL non signé des parties prenantes est comme inexistant
=> pas d'EDLE = logement remis "en bon état" et les mentions portées sur l'EDLS signé des parties prenantes seront comparées à du "bon état" pour la restitution du DG ou de son solde, en tenant toutefois compte de la vétusté.
2/ EDLE/EDLS non remis en main propre au moment des signatures (sous n'importe quel prétexte du bailleur : pas le temps, qu'1 exemplaire apporté, panne de stylo providentielle juste après avoir rempli 1 seul exemplaire, ... etc.) : c'est là que le locataire - afin de dissuader le bailleur d'y apporter d'éventuelles modifications postérieures aux signatures - doit soit prendre en photo ce qui a été fait soit accompagner le bailleur, sans le quitter d'une semelle, pour aller faire une photocopie et ainsi récupérer son exemplaire de suite. Mais cet EDLS reste valable.
3/ Et si EDLE/EDLS dématérialisé, le locataire doit exiger la translation sur son support électronique au moment des signatures.
Nul n'est censé ignorer la loi : donc ce n'est pas une excuse pour un locataire de dire "Ah mais j'savais pas !" Un locataire dispose de 10 jours à partir de la remise des clés pour rajouter des mentions à l'EDLE sur ce qui lui aurait échappé lors de sa réalisation (et idem de 1 mois après la mise en chauffe en ce qui concerne les du chauffage) : vous croyez que c'est le rôle du bailleur de l'informer de ça ?? Bin, non
4/ Après, si un litige subsiste, il reste la commission départementale de conciliation et/ou le tribunal.
Nous sommes toutes deux couche-tard quand une question juridique nous taraude.
A lire votre réponse, je me demande à quoi a servi la loi ALUR qui a encadré le contrat de location et l'état des lieux :
un contrat de bail type auquel doit obligatoirement être jointe la notice d'information des droits et devoirs de chaque partie (ça c'est bien le rôle du bailleur, non ?) ;
une obligation de signature par les parties. Le projet de la loi était ainsi rédigé : "5° L'article 3-2 est remplacé par les dispositions suivantes : « Art. 3-2. - Un état des lieux est établi conformément au modèle type et aux modalités définis par décret en conseil d'Etat pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement. Il doit être signé par les parties, ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat".
Par amendement du rapporteur de la commission mixte paritaire du Sénat, cette obligation de signature de l'EDL n'apparaît plus dans le texte définitivement adopté puisqu'il était prévu de renvoyer à décret. Ce dernier (du 30 mars 2016) donne toutes les précisions à savoir signatures et remise en mains propres au moment de la signature, notamment.
D'un point de vue juridique, un acte (l'EDL est qualifié d'acte d'après le 3ème alinéa de l'article 3-2 de la loi du 06/07/89 modifiée) qui n'a pas été signé par les 2 parties alors que la loi l'impose ne disparaît pas pour autant. Pour moi, puisque la loi impose la signature des 2 parties (acte bilatéral), un acte signé par une seule partie (unilatéral) ne produit pas d'effet ==> inopposable
L'article à l'adresse https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/720-l-etat-des-lieux-location se réfère à un arrêt de la CC du 23/05/2002 pour conclure que l'EDL établi en 1 seul exemplaire conserve sa valeur probante. Cette jurisprudence me semble caduque depuis la loi Alur puisque désormais l'EDL ne peut plus être assimilé à un simple constat et il doit obligatoirement comporter la signature des 2 parties.
En somme, dans l'affaire qui me préoccupe, la locataire a actuellement en main :
un EDLE (connaissance de cet EDLE uniquement parce qu'il lui a été fourni par le propriétaire bailleur 3 j après l'EDLS), non établi par l'agence immobilière mandatée dans les conditions prévues par la loi et son décret d'application et de surcroît non signé ;
un "EDLS" rédigé par la fille des propriétaires (agent immobilier), signé par ses parents (propriétaires bailleurs d'ailleurs occupés à autre chose pendant la visite ... !) et l'ex locataire, non remis dans les conditions prévues par la loi et son décret d'application et, qui plus est, ne comportant pas la description précise de l'état des pièces et des équipements (il s'agit du résultat de la comparaison entre les 2 EDL ou simple comparatif).
Malgré tous ces manquements à la loi par le bailleur, l'EDLE resterait valable ? Un document n'ayant pas le caractère d'EDLS pourrait fonder une quelconque retenue sur le DG ?
Plusieurs "écoles" ne sont pas de votre avis modifié quant à la validité d'un EDL (sans précision dans leur texte, je comprends qu'il s'agit de celui d'entrée ou de celui de sortie) :
- http://www.avocats.paris/etats-des-lieux-dune-location : A quoi sert l'état des lieux ?
En réalisant l’état des lieux, le bailleur et le locataire peuvent attester de l'état du logement et justifier d'une demande de remise en état le cas échéant. Cela permet de figer à un instant précis l’état du logement et l’accord du bailleur et du locataire sur l’état du logement. L'état des lieux doit être établi et signé par le bailleur et le locataire, ensemble, pour le rendre « opposable » en cas de conflit ultérieurs. Un état des lieux qui ne serait signé que par le bailleur, ou que par le locataire n'est pas contradictoire et ne peut donc pas servir de preuve pour démontrer l'existence de dégradations. - https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/location-letat-des-lieux/a2512/qui-redige-letat-des-lieux : "L'état des lieux doit être établi et signé par le bailleur et le locataire, ensemble, pour être "contradictoire". C'est ce qui le rend "opposable". En d'autres termes, cela signifie qu'il a une valeur juridique qui lui permet d'être utilisé comme justificatif aussi bien par le bailleur que par le locataire pour une demande de réparation notamment. Attention : un état des lieux signé uniquement soit par le bailleur, soit par le locataire n'est pas contradictoire et ne peut donc pas servir de preuve pour démontrer l'existence de dégradations."
- http://magat.francois.free.fr/etat%20des%20lieux%20valeur%20du%20constat%20unilat%E9ral.htm "Tout ceci se ramène à une évidence : si le bailleur peut exploiter le constat unilatéral, encore faudrait‑il qu'il n'ait pas manqué, par négligence ou imprudence, aux diligences imposées par la loi".
Nul n'est censé ignorer la loi ... cela vaut aussi pour le bailleur qu'il s'agisse d'un bailleur, gérant seul la location, ou d'agents immobiliers qui quant à eux sont censés connaître la loi ET LA RESPECTER.
Il est regrettable que les manquements pour non respect de l'article 3 du code de déontologie des agents immobiliers (respect des lois et règlements) ne puissent pas être portés devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, celle-ci ne se préoccupant que des pratiques abusives ... Ceci étant, il me paraît inconcevable que de par les négligences du mandataire (profession réglementée) lors de l'EDLE, le locataire soit réputé avoir pris le logement en "bon état" ; locataire qui supporte une partie des frais d'état des lieux, ne l'oublions pas! Payer une agence immobilière qui fait mal son travail et qui vous met ensuite dans la m**** ... où est l'équilibre dans les rapports locatifs ?
Il est prévu que l'ex locataire saisisse la commission de conciliation pour ce litige "EDL" mais aussi pour d'autres raisons ...
Oui, vous avez raison, Zibeline, ce n'est pas parce qu'il n'y a pas de sanction qu'un EDL est valable quoi qu'il se passe. Il n'y a pas de corrélation entre l'existence ou non existence d'une sanction et la validité de l'EDL.
Par contre, si votre amie a signé les EDL, c'est qu'elle est d'accord avec les annotations.
Après, le fait qu'elle n'est jamais reçu son EDLE : elle était libre de le réclamer, l'a-t-elle fait ?
Le fait qu'elle n'ait pas eu la notice d'information : elle était, là aussi, libre de s'informer et de la réclamer (comme vous le faites aujourd'hui d'ailleurs) car "nul n'est censé ignorer la loi". Que le bailleur soit obligé de fournir cette notice est une chose, que votre amie ne l'ait pas réclamée en est une autre.
Pareil pour l'EDLS : si elle avait quelque chose à dire, pourquoi n'a-t-elle rien dit ?
Pour ce qui est de la validité de l'EDLE, d'après la décision de la Cour d'Appel de Paris (arrêt du 22 novembre 1994), un EDL non signé par le propriétaire (ou son mandataire) n'est pas valable. Le hic, c'est que votre amie n'a aucun intérêt à faire savoir que cet EDLE n'est pas valable : en effet, s'il n'est pas valable, il n'y a pas d'EDLE et donc le logement est réputé fourni en bon état !
C'est la fille d'un ami qui a pris le logement et cela lui fait une expérience qu'elle n'est pas prête de recommencer ... Elle a pris le logement en catastrophe pour s'installer près de son 1er employeur alors qu'elle avait 24 ans. Elle a fait confiance en l'agence située au bas de son ancien logement... elle a appris à ses dépends.
Donc oui, elle n'a pas fait preuve de vigilance (elle n'a pas vu que les pièces annoncées dans le bail, dont la fameuse notice, n'était pas jointes). Tous les locataires n'ont pas la fibre juridique. Elle fait partie des personnes qui fuient le domaine juridique, contrairement à moi (déformation professionnelle, que voulez-vous) qui arrive à obtenir la relaxe par le TP pour une contravention non fondée en droit (même pour 35€, je me bats!).
Vous vous appuyez sur une jurisprudence de la Cour d'Appel de Paris du 22/11/94 que je n'arrive pas à trouver. Il serait intéressant de voir si elle tire les mêmes conséquences que vous et djivi38, à savoir que l'acte non valable est considéré comme faisant défaut (pas d'existence). Acte non valable ne veut pas dire acte nul. Car dans l'affaire que j'ai soumise sur le présent forum, il y a bien eu établissement d'un EDLE auquel l'ex locataire a apporté une remarque sur un élément de chauffage ne fonctionnant pas et une remarque sur la vasque du lavabo endommagée.
Donc valable malgré l'absence de signature du mandataire, non valable , inexistant ... je vais attendre que l'ADIL avec laquelle la fille de l'ami avait pris rdv (annulé cause Covid) se prononce sur la question et voir si comme vous le dites il vaut mieux se taire sur ce point de crainte d'y laisser des plumes si l'affaire devait être portée devant le TJ (l'issue est toujours incertaine sauf à opposer l'arrêt de la Cour de Cassation qui va bien). Même si la date de réalisation de l'état des lieux portée sur l'EDLE est erronée (postérieure de 15 j par rapport à la remise des clés alors que le loyer part bien de la date d'effet du bail). Là encore, cela n'avancera à rien de chipoter là dessus.
Malgré tout, je me dis que si le mandataire avait signé l'EDLE, le bailleur aurait ainsi pu se prévaloir de l'article 6 de la loi du 06/07/89 (Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (...), répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation). C'est peut-être une piste à exploiter car il y avait dans ce logement des risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé (voir infra).
Pareil pour l'EDLS : si elle avait quelque chose à dire, pourquoi n'a-t-elle rien dit ?
Non, elle n'a rien dit . Seules des "traces noires" relevées sur le bas de certains murs et au plafond étaient notées. Elle a estimé que de tenter de les faire disparaître aurait été pire que le mal (il s'agissait en fait d'humidité et dont elle ne se sentait pas responsable). L'EDLS n'est pas un véritable EDL dans la mesure où il n'y a, je me cite
Aucune description précise de l'état des murs etc ... (§ h de l'art. 2 dudit décret). Uniquement des observations lapidaires.
et pas de précision sur l'origine de ces traces (évidemment, le bailleur n'allait pas se tirer une balle dans le pied), ni sur leur étendue ni sur leur emplacement exact au plafond. Je me répète : le contenu du document se résume à des observations laconiques. Elles ne permettent de caractériser ni mauvais entretien de la part du locataire ni dégradations liées à un usage anormal de la chose louée. C'est certainement sur ce plan qu'il nous faudra batailler car la retenue sur DG représente plus de 30% de la facture de la remise à neuf des revêtements des murs, plafonds et boiseries.
Cette retenue a été contestée et il a même fallu réclamer des justificatifs qui, bien entendu, n'étaient pas joints à la lettre d'information de la retenue.
J'ai tout remis à neuf. C'est le sol qui me causait problème. Mais maintenant que vous m'avez rassuré eh ben je suis en paix.
Cordialement