Rendre l'appartement tel qu'il était ?

Bonjour,

Nous sommes toutes deux couche-tard quand une question juridique nous taraude.

A lire votre réponse, je me demande à quoi a servi la loi ALUR qui a encadré le contrat de location et l'état des lieux :

• un contrat de bail type auquel doit obligatoirement être jointe la notice d'information des droits et devoirs de chaque partie (ça c'est bien le rôle du bailleur, non ?) ;
• une obligation de signature par les parties. Le projet de la loi était ainsi rédigé : "5° L'article 3-2 est remplacé par les dispositions suivantes : « Art. 3-2. - Un état des lieux est établi conformément au modèle type et aux modalités définis par décret en conseil d'Etat pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement. Il doit être signé par les parties, ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat".

Par amendement du rapporteur de la commission mixte paritaire du Sénat, cette obligation de signature de l'EDL n'apparaît plus dans le texte définitivement adopté puisqu'il était prévu de renvoyer à décret. Ce dernier (du 30 mars 2016) donne toutes les précisions à savoir signatures et remise en mains propres au moment de la signature, notamment.

D'un point de vue juridique, un acte (l'EDL est qualifié d'acte d'après le 3ème alinéa de l'article 3-2 de la loi du 06/07/89 modifiée) qui n'a pas été signé par les 2 parties alors que la loi l'impose ne disparaît pas pour autant. Pour moi, puisque la loi impose la signature des 2 parties (acte bilatéral), un acte signé par une seule partie (unilatéral) ne produit pas d'effet ==> inopposable
L'article à l'adresse https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/587-l-etat-des-lieux-d-entree-et-de-sortie-location/ se réfère à un arrêt de la CC du 23/05/2002 pour conclure que l'EDL établi en 1 seul exemplaire conserve sa valeur probante. Cette jurisprudence me semble caduque depuis la loi Alur puisque désormais l'EDL ne peut plus être assimilé à un simple constat et il doit obligatoirement comporter la signature des 2 parties.

En somme, dans l'affaire qui me préoccupe, la locataire a actuellement en main :

• un EDLE (connaissance de cet EDLE uniquement parce qu'il lui a été fourni par le propriétaire bailleur 3 j après l'EDLS), non établi par l'agence immobilière mandatée dans les conditions prévues par la loi et son décret d'application et de surcroît non signé ;
• un "EDLS" rédigé par la fille des propriétaires (agent immobilier), signé par ses parents (propriétaires bailleurs d'ailleurs occupés à autre chose pendant la visite ... !) et l'ex locataire, non remis dans les conditions prévues par la loi et son décret d'application et, qui plus est, ne comportant pas la description précise de l'état des pièces et des équipements (il s'agit du résultat de la comparaison entre les 2 EDL ou simple comparatif).

Malgré tous ces manquements à la loi par le bailleur, l'EDLE resterait valable ? Un document n'ayant pas le caractère d'EDLS pourrait fonder une quelconque retenue sur le DG ?

Plusieurs "écoles" ne sont pas de votre avis modifié quant à la validité d'un EDL (sans précision dans leur texte, je comprends qu'il s'agit de celui d'entrée ou de celui de sortie) :
- http://www.avocats.paris/etats-des-lieux-dune-location : A quoi sert l'état des lieux ?
En réalisant l’état des lieux, le bailleur et le locataire peuvent attester de l'état du logement et justifier d'une demande de remise en état le cas échéant. Cela permet de figer à un instant précis l’état du logement et l’accord du bailleur et du locataire sur l’état du logement. L'état des lieux doit être établi et signé par le bailleur et le locataire, ensemble, pour le rendre « opposable » en cas de conflit ultérieurs. Un état des lieux qui ne serait signé que par le bailleur, ou que par le locataire n'est pas contradictoire et ne peut donc pas servir de preuve pour démontrer l'existence de dégradations.
- https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/location-letat-des-lieux/a2512/qui-redige-letat-des-lieux : "L'état des lieux doit être établi et signé par le bailleur et le locataire, ensemble, pour être "contradictoire". C'est ce qui le rend "opposable". En d'autres termes, cela signifie qu'il a une valeur juridique qui lui permet d'être utilisé comme justificatif aussi bien par le bailleur que par le locataire pour une demande de réparation notamment. Attention : un état des lieux signé uniquement soit par le bailleur, soit par le locataire n'est pas contradictoire et ne peut donc pas servir de preuve pour démontrer l'existence de dégradations."
- http://magat.francois.free.fr/etat%20des%20lieux%20valeur%20du%20constat%20unilat%E9ral.htm "Tout ceci se ramène à une évidence : si le bailleur peut exploiter le constat unilatéral, encore faudrait‑il qu'il n'ait pas manqué, par négligence ou imprudence, aux diligences imposées par la loi".

Nul n'est censé ignorer la loi ... cela vaut aussi pour le bailleur qu'il s'agisse d'un bailleur, gérant seul la location, ou d'agents immobiliers qui quant à eux sont censés connaître la loi ET LA RESPECTER.

Il est regrettable que les manquements pour non respect de l'article 3 du code de déontologie des agents immobiliers (respect des lois et règlements) ne puissent pas être portés devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, celle-ci ne se préoccupant que des pratiques abusives ... Ceci étant, il me paraît inconcevable que de par les négligences du mandataire (profession réglementée) lors de l'EDLE, le locataire soit réputé avoir pris le logement en "bon état" ; locataire qui supporte une partie des frais d'état des lieux, ne l'oublions pas! Payer une agence immobilière qui fait mal son travail et qui vous met ensuite dans la m**** ... où est l'équilibre dans les rapports locatifs ?

Il est prévu que l'ex locataire saisisse la commission de conciliation pour ce litige "EDL" mais aussi pour d'autres raisons ...

Cdt.

Bonjour Valenchantée,

C'est la fille d'un ami qui a pris le logement et cela lui fait une expérience qu'elle n'est pas prête de recommencer ... Elle a pris le logement en catastrophe pour s'installer près de son 1er employeur alors qu'elle avait 24 ans. Elle a fait confiance en l'agence située au bas de son ancien logement... elle a appris à ses dépends.

Donc oui, elle n'a pas fait preuve de vigilance (elle n'a pas vu que les pièces annoncées dans le bail, dont la fameuse notice, n'était pas jointes). Tous les locataires n'ont pas la fibre juridique. Elle fait partie des personnes qui fuient le domaine juridique, contrairement à moi (déformation professionnelle, que voulez-vous) qui arrive à obtenir la relaxe par le TP pour une contravention non fondée en droit (même pour 35€, je me bats!).

Vous vous appuyez sur une jurisprudence de la Cour d'Appel de Paris du 22/11/94 que je n'arrive pas à trouver. Il serait intéressant de voir si elle tire les mêmes conséquences que vous et djivi38, à savoir que l'acte non valable est considéré comme faisant défaut (pas d'existence). Acte non valable ne veut pas dire acte nul. Car dans l'affaire que j'ai soumise sur le présent forum, il y a bien eu établissement d'un EDLE auquel l'ex locataire a apporté une remarque sur un élément de chauffage ne fonctionnant pas et une remarque sur la vasque du lavabo endommagée.

Donc valable malgré l'absence de signature du mandataire, non valable , inexistant ... je vais attendre que l'ADIL avec laquelle la fille de l'ami avait pris rdv (annulé cause Covid) se prononce sur la question et voir si comme vous le dites il vaut mieux se taire sur ce point de crainte d'y laisser des plumes si l'affaire devait être portée devant le TJ (l'issue est toujours incertaine sauf à opposer l'arrêt de la Cour de Cassation qui va bien). Même si la date de réalisation de l'état des lieux portée sur l'EDLE est erronée (postérieure de 15 j par rapport à la remise des clés alors que le loyer part bien de la date d'effet du bail). Là encore, cela n'avancera à rien de chipoter là dessus.
Malgré tout, je me dis que si le mandataire avait signé l'EDLE, le bailleur aurait ainsi pu se prévaloir de l'article 6 de la loi du 06/07/89 (Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (...), répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation). C'est peut-être une piste à exploiter car il y avait dans ce logement des risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé (voir infra).

Pareil pour l'EDLS : si elle avait quelque chose à dire, pourquoi n'a-t-elle rien dit ? 

Non, elle n'a rien dit . Seules des "traces noires" relevées sur le bas de certains murs et au plafond étaient notées. Elle a estimé que de tenter de les faire disparaître aurait été pire que le mal (il s'agissait en fait d'humidité et dont elle ne se sentait pas responsable). L'EDLS n'est pas un véritable EDL dans la mesure où il n'y a, je me cite

Aucune description précise de l'état des murs etc ... (§ h de l'art. 2 dudit décret). Uniquement des observations lapidaires.

et pas de précision sur l'origine de ces traces (évidemment, le bailleur n'allait pas se tirer une balle dans le pied), ni sur leur étendue ni sur leur emplacement exact au plafond. Je me répète : le contenu du document se résume à des observations laconiques. Elles ne permettent de caractériser ni mauvais entretien de la part du locataire ni dégradations liées à un usage anormal de la chose louée. C'est certainement sur ce plan qu'il nous faudra batailler car la retenue sur DG représente plus de 30% de la facture de la remise à neuf des revêtements des murs, plafonds et boiseries.

Cette retenue a été contestée et il a même fallu réclamer des justificatifs qui, bien entendu, n'étaient pas joints à la lettre d'information de la retenue.

En tout cas merci pour votre intervention.
Cdt.