Preuve de non remise de l'EDLS Résolu

Question

Bonjour, 

je me permets d'écrire sur le forum afin de prendre les conseils. 

Avec mon compagnon, on a loué un appartement meuble  de mars 2016 au février 2018.
on avait versé 1900 euros du dépot de garantie au moment d'entrée (deux mois de loyers hors charges) et on a quitté le logement le 28 février 2018. 

Le délais légal de restitution du dépot de garantie étant dépassé, le bailleur m'a envoyé le 8 mai un devis pour faire les retenues (le devis même a été fait le 3 mai, donc après 2 mois de notre départ):
- 120 euros : remise en état mécanique volet roulant manuel
- 40 euros : nettoyage et désobstruction du drain d'évacuation
- 120 euros : peinture portes bois salon et cuisine
- 500 euros : peinture murs salle debain, cuisine et chambre

en plus, il nous demande de payer les taxes d'ordures ménagères de 269 euros pendant notre occupation du logement en nous fournissant les avis d'impôt (taxes foncières), mais sans aucun justificatif de la régularisation des charges.
On payait 150 euros de la provision des charges pour chaque mois et croyait qu'on payait ces taxes avec les charges.

Problème 1. 
il souhaite donc de nous charger 1143,5 euros, le montant qui nous paraît exorbitant vu les faits que les nouveaux locataires se sont installées le 1er mars, le lendemain de notre départ, aucun ménage ni peinture ni travaux ne semblent avoir été fait entre temps (le bailleur prétend avoir fait le ménage dont les frais étaient 50 euros mais il dit que le ménage n'a pas été facturé - un point incompréhensible). 
On a pu récupérer l'EDLE des nouveaux locataires, les murs, les portes sont marqués "bon état" sans aucun commentaire.


Problème 2. 
au moment d'entrée, vu qu'on est étudiants étrangers et n'a pas de garant, le propriétaire nous a demandé de verser un mois de loyer d'avance en plus du dépôt de garantie. On a donc versé au final 3 mois de loyer au moment d'entrée dans le logement. Ce versement du loyer d'un mois d'avance ne figurait pas sur le contrat, on lui a demandé d'écrire au moment de la signature du contrat et il a écrit lui-même sur le contrat la mention "en plus du dépot de garantie, un mois de loyer d'avance". Il est maintenant réticent d'admettre l'existence de ce versement du loyer d'avance car il ne se rappelle pas, c'est à vérifier (je ne me rappelle pas de la raison exactement mais on a payé le dépôt de garantie et le premier loyer en luquide). On garde les emails échangés avec le propriétaire qui proposait de nous louer à condition de verser le loyer d'avance. 

+ en plus il prétend qu'il y a deux ans, entre les billets qu'on lui avait donné, il y avait des faux billets. Tout à fait incompréhensible pourquoi il nous l'a pas réclamé tout de suite si c'était vrai, ce qu'on ne croit pas car on est passé la banque la veille de la signature du contrat pour retirer les espèces...


Problème 3. 
Avant de m'envoyer le devis, il m'avait contacté un mois après notre départ en disant qu'il retiendra de notre dépôt de garantie 850 euros pour la réparation du volet manuel du salon. Le problème du volet est qu'il ne monte pas au plus haut (10 cm près avant d'atteindre le niveau maximum d'hauteur...). Selon son explication, ce dysfonctionnement est si grave qu'il faudrait changer le système entier du volet qui coûtra 850 euros, il a dit qu'il a déjà fait le devis. 

On ne pouvait pas accepter ce montant et voulait faire une constatation nous même, on est allé voir une société pour faire notre propre devis. La société a appelé le propriétaire plusieurs fois et a laissé un message téléphonique mais il n'était pas possible de le joindre car une fois qu'elle a réussi à l'avoir au téléphone, il a raccroché tout de suite. 

Selon la société qu'on a amenée, il s'agira d'un changement d'une pièce et les frais sont 88 euros y compris la main d'oeuvre.

Je comprends qu'on a tort à ramener une société sans accord précis du propriétaire mais il s'ést avéré que le porpriétaire voulait nous charger excessivement pour une réparation. D'ailleurs, au devis final qu'il m'a envoyé, il a baissé le coût de la réparation du volet (850 euros à 150 euros)...

Il nous dit qu'il prendra une action selon leur conseil juridique pour notre comportement en nous rappelant qu'il est strictement interdit de pénétrer dans le logement du tiers avec une société sans l'accord du propriétaire.



Problème 4.
Au moment de l'EDLS, le propriétaire a prévu un seul exemplaire et après la signature, il nous a dit qu'il avait oublié de prendre deux copies et nous envoie tout de suite après avoir scanné. On avoue qu'on était naïf d'avoir fait confiance au propriétaire, on est étranger et on n'avait jamais eu de problème similaire depuis qu'on vit en France. 

Bien entendu, il nous a pas envoyé l'EDLS pendant deux mois alors qu'on lui a réclamé plusieurs fois (sms, mail, téléphoné, même une LRAR) et le document nous a été envoyé avec le devis (le 8 mai). Bien sûr, tout ce qu'il nous charge n'était pas figuré dans le document au moment de l'état des lieux et a été rajouté par lui. Le propriétaire ment car il dit qu'il nous remet ce document car on ne l'a "plus" en possession et lui l'a demandé ultérieurement. 

Je trouve que le problème le plus embêtant est là. Comment prouver le contraire contre le mensonge du propriétaire? 
comme éléments qui peuvent le provuer, on a :
- les SMS : type "merci de nous envoyer l'EDLS comme vous avez promis" et son réponse "désolé j'ai oublié, je vous envoie ce soir".
- les emails : depuis le départ, le premier contact fait au propriétaire a été un email pour demander l'EDLS. 
- une LRAR : elle n'a jamais été retirée par le propriétaire au bureau de poste. Le propriétaire savait la présence d'une LRAR à retirer, je lui ai écrit pour lui demander de la retirer. Cette lettre va bientôt nous retourner.
- EDLE des nouveaux locataires : aucune constatation du devis n'est marquée dans leur EDLE, sauf le volet. Les murs qui nécessitent la peinture sont avec mention "bon état", c'est à dire que le même état que notre l'EDLE. Seulement notre EDLS modifié par le propriétaire contient la mention "à repeindre". 



Je m'excuse de la longueur de la présentation de mes question, même une réponse partielle sera une grande aide car j'ai un peu l'impression d'être dans l'impasse.

Merci à l'avance.

djivi38 · Answer

bonjour, à demande longue réponseS longueS :-)) I) EDLS (= État Des Lieux Sortant) votre titre résume hélas tout votre problème : il est extrêmement difficile de prouver l'absence de remise immédiate d'un EDLS. Il vous a fait le coup que j'appelle "coup de l'exemplaire unique de l'EDL du bailleur malhonnête". Dans ce cas, il convient au moins de faire une photo de toutes les pages et au mieux de dire au bailleur "OK. On va avec vous (= dans la même voiture ou marchant juste à côté) faire une photocopie à La Poste, au bureau de tabac du coin...., n'importe où, mais on veut notre exemplaire maintenant"... pour ne pas lui laisser l'occasion... de faire des rajouts... toujours en sa faveur). Finalement, avez-vous en main un exemplaire de votre EDLS ? -> Si oui, y aurait-il un changement d'écriture (on n'écrit pas pareil quand on tient un support dans ses mains ou quand ce support est posé à plat sur une table) ? Une couleur de stylo différente (bien que sa malhonnêteté doit lui suggérer d'y faire attention) ? => Si non : il faudra le réclamer. II) DG & 1°LOYER (= Dépôt de Garantie) : -> DG de 2 mois MAXIMUM de loyer hors charges : normal pour une location meublée. Contre un "REÇU". -> 1er loyer + charges : est à verser à la signature du contrat de location contre une "QUITTANCE". Pour avoir des quittances des loyers suivants, le locataire DOIT les demander au bailleur qui, dès la demande reçue, DOIT les fournir gratuitement. Les 1er & dernier loyers (+charges) sont au prorata du temps d'occupation. => Faire vos calculs pour voir si vous avez payé 2 fois le 1° loyer. III) TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) : voir mon topo + loin. IV) CHARGES : Quand elles sont mensuelles, il doit en effet y avoir une régularisation annuelle : pour cela, le bailleur est obligé d'attendre l'approbation des comptes en AG (= Assemblée Générale) des copropriétaires qui a lieu 1 fois/an. V) DEVIS : les devis doivent être envoyés avec la restitution partielle du DG, MAIS peuvent aussi envoyés plus tard, pourvu que ce soit, dit la loi, << dans des délais raisonnables >>. A savoir aussi : un bailleur n'a PAS obligation de faire faire les réparations des dégradations retenues. "Je comprends qu'on a tort à ramener une société sans accord précis du propriétaire" Pas du tout tort ! Vous avez parfaitement le droit de recevoir qui vous voulez chez vous sans l'accord du propriétaire, y compris des artisans/entreprises pour vous faire un devis. C'est une menace d'intimidation : ne pas en tenir compte. Le problème du VRE (Volet Roulant Électrique) est en effet un problème courant : un simple réglage de la "butée" et c'est bon ! (je sais de quoi je parle, j'ai eu ce problème aussi). Vous n'auriez jamais dû avertir votre propriétaire qu'il avait un courrier R+AR à aller récupérer à La Poste !!! C'est bien le seul moyen à employer pour qu'il n'y aille pas ! Gardez précieusement FERMÉ ce courrier revenu. Si vous tentez d'aller en commission départementale de conciliation, vous le donnerez aux membres de cette commission (voir topo sur la restitution du DG). En espérant avoir pu vous aider un peu :-) Cordialement.

djivi38 · Answer

Suite du post 1 :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement, 
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques ou si l'EDLS n'a pas été fait selon la loi; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles dues à la VÉTUSTÉ étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus. 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant depuis la loi Alur du 27/3/2014 » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.

djivi38 · Answer

suite et fin du post 1 :

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale (charges+TEOM).

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. 
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/

Cordialement.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Vous avez affaire à un sacré loustic !! 

Sur l'EDL modifié, Djivi vous a répondu et je vous conseille de faire exactement ce qu'elle vous dit. J'ajouterai juste que vous devez contester par lettre recommandée AR les modifications sur l'EDL, ainsi que les réparations exigées par cet arnaqueur.

Rappelez lui aussi que, de toute manière, ce n'est pas parce que le volet est dit en mauvais état sur l'EDL que c'est forcément à votre charge, donc il s'est donné du mal pour rien !

En effet, les volets roulants qui se coincent sont nombreux et ça a rarement à voir avec leur utilisation. Si en plus, vous pouvez affirmer qu'ils ont été installés il y a longtemps, il y a une vétusté à la charge du bailleur à prendre en compte.

Comment avez-vous pu vous introduire dans le logement ? l'EDL était fait, vous aviez encore les clés, votre préavis n'était pas fini ? 

Si votre préavis n'était pas terminé et si vous n'aviez pas rendu les clés, vous étiez encore chez vous. Dans le cas contraire, vous vous êtes rendus effectivement coupables de violation de domicile.

Sur les faux billets : laissez le brailler.

Sur le loyer payé d'avance, vous avez un reçu qu'il ne peut pas contester.

Cdlt

Preuve de non remise de l'EDLS

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