division parcellaire et servitude de canalisation

Question

Bonjour.
Je vous explique rapidement mon probleme.
Nous avons obtenue un terrain issu d'une division parcellaire en deux lots. ( Lot A et B). Cette division a été faite sous la forme d'une déclaration préalable. 
Le souci est que pour évacuer nos eaux de pluie, nous devons faire passer une canalisation à travers le lot voisin et ainsi accéder au fossé communal.
Notre notaire nous dit qu'il y a eu une grosse erreur lors de la divisions et qu'il aurait fallu établir un permis d'aménager. Nous avons pourtant eu le permis de construire accordé.
Je précise que chaque lot à un accès privé qui se fait par un chemin privée issu d'une servitude déjà existente.
Merci d'avance

dd · Answer

Si vous n'avez pas de servitude, vous ne pouvez pas passer chez le voisin.
"Le souci est que pour évacuer nos eaux de pluie"
Vous êtes sur que vous pouvez évacuez vos eau de pluie dans fossé ? 
C'est autoriser dans le PLU de votre commune ?
C'est notifier au permis de construire ? 
Le PLU de votre commune ne vous ne vous oblige pas à les épandre sur votre terrain ?

JH · Answer

La servitude avec l'autre lot devait être rédigée sur l'acte de vente. Il en est de même avec la commune concernant la petite partie de leur terrain où se situe le fossé.
Le maire en personne m'a déclaré qu'il faudrait faire comme cela. Le permis de construire également. Le géomètre expert a indiqué dans le plan de masse de la division cette servitude de canalisation à créer.
Apparement le problème n'est pas la manière de faire mais le fait qu'avec une déclaration préalable de division ca nous est interdit!

Pika · Answer

Bonjour, un fossé naturel ou un cours d'eau doivent permettre l'écoulement naturel des eaux de pluies entre les fonds amont et aval. La servitude découle de l'état des lieux!!!
Donc si c'est bien un fossé naturel existant, (ce qui est sûrement le cas s'il dessert plusieurs propriétés) pas besoin de servitude notariée! et donc pas besoin de permis d'aménager puisque pas de CREATION d'équipement commun.
En cas de doute sur le statut du fossé, vous pouvez demander confirmation à l'ONEMA (police de l'eau - DDT) de votre département. Votre notaire peut aussi consulter les articles 640 et 641 du Code Civil, pour se rassurer (ils aiment bien en général compliquer des situations simples ;)
"Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur."

Une précision quand même, juste pour information, le Permis de construire ou la déclaration préalable ne garantissent pas les droits des tiers; c'est à dire que ce n'est pas parce que la mairie vous autorise à faire quelque du point de vus de l'urbanisme que vous en avez forcément le droit du point de vue du droit privé (en vous octroyant par exemple une servitude). La mairie ne vérifie pas les servitudes et c'est votre responsabilité d'avoir vérifié que vous aviez toutes les autorisations.

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