Servitude de tréfonds sur servitude de passage

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Bonjour, et merci pour votre future intervention.

Voilà, je viens d’acheter un terrain où il y a un droit de passage pour une habitation où sur cette même habitation, mon voisin a fait une aire de camping car.

Mon voisin n’utilise jamais ce droit de passage car il ressort par devant chez lui. Seul les camping-cars l’utilisent. Environ 5 camping car par mois les mois de grand passage ????

Lors de la signature, la notaire m’a précisé que ce droit était à vie et que je ne pouvais m’y opposer.

Connaissant mon voisin, je n’ai pas cherché à comprendre et j’ai signé car 5 camping-car, c’est pas la fin du monde.

Or, je viens d’apprendre qu’il voulait vendre sa maison et réhabiliter une grange qui se situe sur cette même parcelle.
J’ai l’impression qu’il essaye de faire un truc dont j’ignore réellement le but.

Serais je dans l’obligation de lui donner un nouveau droit de passage car si il réhabilite ça pour en faire sa nouvelle maison, là, je pense qu’il n’aura pas le choix de passer par chez moi pour sortir ?

De plus, il cherche à me racheter ce petit bout de passage (chose que je ne veux pas) afin de faire passer le tout à l’égout de sa future réhabilitation. Il m’a parlé d’une convention d’enfouissement des réseaux.

Doit il avoir mon autorisation pour ça et qu’est ce que je risque réellement si j’accepte car j’ai l’impression qu’il veut faire bien plus qu’une réhabilitation car son habitation + ancienne grange + aire de camping car sont entourés d’un terrain agricole de 4 hectares lui appartenant.

Peut-il demander de faire passer son terrain en constructible et de ce fait, le TAE sera installé?

Désolé si je suis parti un peu dans tous les sens et jsp avoir été assez clair.

En vous remerciant

11 réponses

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La servitude de passage reste attachée au fonds, pas au propriétaire...
Donc la servitude restera attachée à l'une ou l'autre partie de la 683 selon le bornage de division qui sera réalisé.

Mais une fois encore, puisque la propriété voisine n'est pas enclavée, vous pouvez tout à fait exiger la suppression de ladite servitude au bénéfice de l'actuel propriétaire voisin, si nécessaire par procédure de justice.
Car attention : cette servitude n'est au bénéfice ni de la 683/1 ni de la 683/2 mais de la 537 et 536 ...

Cela étant : qu'y a-t-il à gauche de la 683 ?
Y a-t-il un accès direct au domaine public pour l'une et l'autre future partie de la 683 après division ?

Car vous ne pouvez pas enclaver volontairement la future 683/1 par division.
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Oui, il y a une sortie sur le domaine publique.

J’ai trouvé ça dans l’acte :




Bon courage ;-)
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Vous avez un très bon notaire à Seyches
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Oui effectivement, c’est cette étude que j’essaye de contacter depuis lundi.

Sachant que ma notaire initiale se trouve à moins de 10minutes, jsp que ça ne me nuira pas
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Je me permets de vous conseiller Maître Cammas
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Il est vrai que la présence du terme "perpétuelle" peut prêter à doute, car à la base, oui, les servitudes sont d'office instaurées de manière perpétuelle, sauf mention contraire dans l'acte.

Mais les faits sont évolutifs, ici comme ailleurs.
Si on le veut, il est donc toujours possible d'ester pour supprimer une telle servitude puisque le fonds dominant n'est pas enclavé, par voie judiciaire si un accord amiable ne peut pas être trouvé.
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Quant à une servitude de tréfonds, il n'a aucun motif à la réclamer si vous ne voulez pas la lui accorder : sa propriété a un accès direct vers le domaine public, il peut et doit donc passer sur et dans ses à terres à lui pour poser ses futurs tuyaux.

Les éventuelles complications techniques auxquelles il devrait faire face ne vous regardent en rien, vous n'êtes ni responsable ni en charge de les régler ou les faciliter.

Par ailleurs, une servitude de passage, comme son nom l'indique, n’autorise que le passage en surface, pas l’enfouissement de réseaux.
Votre nouveau notaire vous précisera le tout si nécessaire.


 
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Bonjour,

Merci pour toutes ces infos.

Je laisse encore un peu ce post ouvert, histoire de vous demander des infos complémentaires pour la suite
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¿



Je ne vois pas ce que l'article 683 peut lui apporter en plus.
Surtout, une fois encore, que sa propriété n'est PAS enclavée au titre de l'article 682 !
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430276/

Il n'a donc aucune légitimité à exiger une servitude à travers votre propriété, donc encore moins de chercher le trajet le plus court pour quelque chose qui n'a pas vocation à exister.
Il espère sans doute juste profiter à peu de frais de l'assainissement qui devrait être installé dans le lotissement en cours, derrière.

Quant à la hauteur des clôtures séparatives, il doit y avoir des prescriptions dans le PLU.
Informez-vous en effet bien en détail sur ce point.

Et oui, demandez pour confirmation l'avis d'un avocat ou notaire de votre choix.



 
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" Peut-il demander de faire passer son terrain en constructible et de ce fait, le TAE sera installé? " : il peut demander, il est loin d'obtenir satisfaction cependant et cela ne signifie pas que le TAE sera installé d'office.
Ni qu'il passerait forcément sur votre propriété.
Et ne lui donnera pas de justification supplémentaire pour éventuellement passer "chez vous" sur une plus grande surface.

" Serais je dans l’obligation de lui donner un nouveau droit de passage " : non.

Il a un droit de passage qui, selon ce que l'on comprend, dessert à la fois sa maison et la grange en réhabilitation ; s'il vend, il faudra qu'il laisse absolument un accès pour les nouveaux propriétaires et pour lui, sinon ce serait un enclavement volontaire, prévu par le code, lequel interdirait l'attribution d'un droit de passage pour cette raison.

Cela étant, la situation est très curieuse quand même, ou alors vous n’avez pas tout dit.

Selon vos écrits, la propriété de votre voisin n'est pas enclavée puisqu'il "n’utilise jamais ce droit de passage car il ressort par devant chez lui".
Comment se fait-il donc qu'il ait un droit de passage sur le terrain de sa voisine alors qu'il a un accès direct depuis son terrain ?

►► https://www.pap.fr/patrimoine/voisinage/le-droit-de-passage/a1965


 
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22 août 2021

bonsoir et merci pour votre réponse.

afin d'être plus clair sur le sujet, je vous ai fait un croquis des lieux en détaillant au mieux.



de plus, je viens de relire l'acte de vente et si je comprends bien, "la servitude de passage" a été créée pour la parcelle 536, qui elle, est enclavée.

Comme je le disais, j'ai surtout peur qu'il me ponde un truc sur la parcelle 536 ou 537.

Je vais essayer d'être assez clair pour que vous puissiez comprendre mes interrogations.

Au début du projet, il était convenu qu'en plus de la parcelle 683 (que j'ai acheté à la mairie), je lui achète à lui le petit lopin de terre représenté en bleu sur la parcelle 536.
C'était convenu comme cela.

Je précise que je connaissais un peu ce monsieur avant d'acheter car c'est le meilleur ami de mon patron et il est Expert Généraliste Immobilier Construction. C'est lui qui m'aider plus ou moins à monter le projet donc la confiance était grande à ce moment là.

Au fil des semaines, voyant que je n'y connaissais rien, la vente du petit lopin s'est transformée en échange contre la partie représentant le "droit de passage".

Je lui ai dit que "non", je voulais rester propriétaire de la parcelle 683 dans son intégralité. Il a accepté mais quelques semaines plus tard, il revient à la charge en me disant cette fois ci, qu'il souhaitait amener le Tout à l'égout pour la parcelle 536 et 537 en échange du lopin de terre.

Et pour cela, créer une "servitude de tréfond". C'est à dire, de faire passer les canalisations en bordure de parcelle 683/2 à l'aide d'une convention d'enfouissement du réseau (acte devant notaire)

Tout ça pour dire qu'il insiste pour avoir la possession de ce terrain où il y a le droit de passage et qu'au final, je me retrouve coincé entre accepter tout ce qu'il me demande au risque de je ne sais même pas quoi en faite.

Même si il me dit qu'il veut réhabiliter la grange pour en faire sa future demeure principale et que cela lui permettrait d'avoir le TAE, j'ai toujours un doute qui me dit, là Bertrand, tu prends le risque de te faire..... Pas forcement tout de suite mais pour plus tard.

Est ce qu'il ne serait pas mieux (si j'accepte cette servitude de tréfond) que celle-ci passe exclusivement au milieu du droit de passage ?

Comme je le disais sur la photo ci jointe, la maison est en train d'être construite sur la parcelle 683/2 et que si cette servitude est réalisée sur celle-ci, est ce que cela pourrait, dans le futur, me créer des problèmes pour la création d'un garage par exemple ou autre ?
Car j'imagine que si il y a ces canalisations, je serai peut être dans l'impossibilité de créer quoi que ce soit à cause de ces mêmes canalisations.

Je sais, je pars un peu loin mais j'ai appris une chose en faisant ce projet, c'est de ne faire confiance à personne.

Petite précision, ce petit bout de terre que je devais acheter au départ est indispensable car la maison sera construite en bordure de limite autorisée à la parcelle 536. Donc oui, je sais, je suis pris au cou.

Autre précision rajoutée : je ne peux même pas voir ça avec la notaire car c'est sa nièce (je ne voudrais pas qu'il soit au courant tout de suite que j'ai de la méfiance).

Voila, si vous voulez d'autres détails, n'hésitez pas.

Je vous remercie par avance de l'attention que vous m'avez accordée.

cdlt, Bertrand
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OK.
Donc il possède en fait les parcelles 603, 536 et 537.
C'est donc ces trois parcelles qui constituent ensemble son fonds, sa propriété.

Le droit de passage tel que décrit dans l'acte c'est à dire pour soi-disant désenclaver la parcelle 536 est abusive, mais voilà, elle existe, ça a été signé, il faut la respecter.
Pour l'instant.

Abusive, parce que l'article 682 du code civil concernant les servitudes de passage légales ne parle pas de parcelle mais de fonds.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430276/

Si on comprend bien votre croquis et qu'une rue ou une route touche la parcelle 603 au niveau de l'entrée que vous avez mentionnée en orange, sa propriété globale a donc bien une issue sur le domaine public et n'est pas enclavée !

La servitude de passage sur la 683 n'a donc aucun fondement légal et elle pourrait être annulée.
Vu cependant que cette personne ne semble pas encline à transiger et qu'une suppression contractuelle, amiable ne semble pas envisageable, il faudrait en passer par une décision de justice pour faire constater les faits et supprimer la servitude.

Certes, il faudrait après qu'il fasse passer ses caravanes et ses tuyaux sur la 603, mais ce n'est pas votre souci, vous n'avez pas à y être mêlé, c'est à lui de gérer ses projets sur sa propriété.

Par ailleurs, les réseaux nécessaires à la maison future sur la 683/2 peuvent très gentiment passer eux aussi sur la 603, personne ne vous oblige à rien du tout, sa propriété n'est pas enclavée, il ne peut se prévaloir d'aucun texte ; une fois encore, c'est vous qui pouvez exiger la suppression de cette servitude de passage par décision de justice.

Voyez donc ça avec un autre notaire, de votre choix, ou un avocat.
Et dans l'intervalle, ne signez plus rien.



Sinon, ce qui surprend, c'est qu'il construit une maison à son profit sur la parcelle 683 qui vous appartient ....
Comment avez-vous fait ?


 
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Merci pour toute ses explications mais je me rends compte que j’ai été approximatif sur un point.
Sur La parcelle 683/2, c’est moi qui fait construire.
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Ah oui....

Bon.
OK

Donc tout ce que j'ai dit reste valable, sauf que si vous n'avez pas la possibilité de faire passer vos tuyaux depuis la 683 vers un collecteur situé sur la "gauche" de votre croquis, il va falloir que vous passiez sur la 603, donc demander une servitude de tréfonds à ce monsieur.

Comme on ne sait pas ce qu'il y a à gauche de la 603 ni ce qu'il y a en-dessous de la 603, ni ce qu'il y a à gauche et à droite de l'ensemble du croquis, certains doutes peuvent subsister....

Encore une fois, il manque certaines données ici, donc voyez ça avec un autre notaire, de votre choix, ou un avocat.
Il est en effet assez surprenant que la notaire ait prétendu que la servitude était "à vie" alors qu'aucune servitude n'est basiquement "à vie".
Et a priori cette servitude de passage ici peut être supprimée....
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Bonjour,

Je me permets de revenir vers vous concernant non terrain.

Comme je vous le disais, je compte vendre le bout de terrain qui ne me servira pas. (683/1).

Lors de ma division parcellaire, pourrais-je conserver sans difficulté la partie concernant le droit de passage où dois-je faire un acte particulier à fin de le conserver ?



Je vous remercie 1 fois 2 plus pour votre future contribution. Cordialement Bertrand
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Bonjour,

Je prends part a la discussion car vous avez noté que sa nièce était la notaire, je pense que ce n'est pas la seule et que vous pouvez en contacter un autre sans qu'il ou qu'elle en soit avisée
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bonsoir,

Voilà, j'ai fait ce que j'avais à faire. Je lui ai expliqué que je ne souhaitais pas valider cette servitude de tréfonds. Sa réponse en retour aura été de me dire que du coup, je pouvais oublier le petit bout de terrain qu'il devait me céder.

Je me retrouve de ce fait avec ma façade de terrasse à seulement 5 mètres de son terrain. Autant dire que le projet est moins glamour.

Je ne peux m'en prendre qu'à moi même. Construire au projet pareil sur du sable mouvant, faut pas être futé mais bon, maintenant, c'est fait.

Il était furax et m'a dit cette phrase : j'aurais préféré l'obtenir de gré, tant pis, l'article 683 du code civile m'aidera à l'avoir.

Je suis donc aller voir :




Je ne sais pas ce qu'il va me pondre mais il va le faire.

De plus, comme nos 2 terrains se touchent mais ne sont séparés d'aucunes barrières ou grillages, il s'est engagé en s'en occuper mais de tel façon à ce que je ne puisse pas avoir de vue sur son terrain et de ce fait, sur la foret derrière.

En gros, qu'il allait me cacher ce pourquoi j'ai tant voulu investir ici.

Dans le P.L.U de la ville, il est noté que toutes séparations de terrains par le biais d'un grillage ou autre donnant sur la voie publique ne pouvait excéder la hauteur d'1m40. Aucunes infos sur celle donnant sur un côté privé.

J'en ai informé la mairie, je suis en attente de leur réponse.
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Prenez rendez vous avec un avocat et aussi un notaire
Bonjour
Le notaire vous a précisé que c'était à "vie"
Si vous ne vouliez pas de ce passage, il ne fallait pas acheter
Vous ne pouvez pas vous opposer à quoi que ce soit
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Rien a voir avec la question.