division d'une maison en appartement

Question

Bonjour, 

J'ai comme projet d’acquérir une maison que je diviserai en plusieurs studio/appartement, je me renseigne donc pour connaitre toutes les démarches qu'un tel projet nous amène à faire, et .. il y en a pas mal.

Je me demande donc, au vu des délais de réponses des organismes, comment est-il possible de s'organiser afin de pouvoir garder des délais raisonnables entre le moment où l'on visite et celui où on signe pour acheter ?! 

d'abords, les différents professionnels à faire déplacer ou aller voir (géomètre, notaire, etc.. et le coût qui peut s’avérer inutile si le projet n'est pas faisable ?) 

les différentes demande en mairie, PLU, autorisation de diviser le bien, et tout ce qui touche directement à la faisabilité légale du projet en somme.

n'ayant jamais acheter de bien, et encore moins dans le but d'une division pour location (LMNP ou sci, d'ailleurs, je suis encore légèrement indécis là-dessus), j'ai donc du mal à estimer le temps que cela peut prendre (je ne parle pas de l'investissement personnel bien-sur, mais bien du temps réel en semaine que cela va prendre pour avoir les réponses des différents organismes). 

Si cela s’avère trop long, le bien pourrait être vendu entre temps par exemple et tout ce temps serait perdu ? je ne pense pas qu'on puisse visiter et dire "je vous redis dans 3 mois si c'est possible.."

Donc si quelqu'un ici a déjà concrétisé un tel projet et qu'il voudrait bien m'éclairer, j'en serai ravis =) 

bonne journée.

Nels · Accepted Answer

Bonjour, 

Entre la visite et la vente, y'a la signature du compromis qui peut permettre de budgétiser et d'envisager tout ce qu'il y a à faire. 

J'ai déjà divisé plusieurs biens et il n'y a pas de raison de ne pas avoir le droit de le faire. 

Les vrais soucis concernent la manière dont on va pouvoir diviser, les communs, s'il y en a, en somme la distribution des futurs espaces. 
J'y pense, des frais auxquels on ne s'attend pas forcément en cas de création de plusieurs logements, c'est l'obligation par ERDF de créer une colonne commune à partir de deux logements. Je vous la fais courte, vous faites tout le boulot et eux prennent entre 5000 et 8000€ pour venir brancher. Idem pour l'eau mais nettement moins onéreux. 

Mon expérience n'est pas celle d'un grand promoteur mais le soucis de la division me parait moindre par rapport à l'évaluation précise du budget pour la réaliser. 

Je sais pas si ça répond à vos questions.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Vérifiez toujours auprès de l'urbanisme si cette division est possible par rapport au PLU.
par exemple ils peuvent exiger une place de parking par logement : est-ce faisable ?

Josh Randall · Answer

Bonjour

Je ne répondrai que pour ce qui relève du Code de l'urbanisme.

les différentes demande en mairie, PLU, autorisation de diviser le bien, et tout ce qui touche directement à la faisabilité légale du projet en somme.
Tout d'abord, vérifiez si le projet est envisageable dans la commune concernée (PLU). Cela devient de plus en plus réglementé afin notamment d'éviter la prolifération des marchands de sommeil.
Vérifiez dans le même tant s'il existe un permis de diviser ainsi qu'un permis de louer.

Si le projet est faisable, il faudra prendre en compte l'aspect alimentation en eau potable et sans doute une mise à niveau de l'assainissement.
Prévoir du stationnement pour chaque logement créé (généralement une place minimum). La taxe d'aménagement qui y sera associée

morgan0 · Answer

merci à vous pour vos réponses, 

cependant, signer un compromis et revenir plusieurs jours plus tard en disant "désolé mais en faite mon projet n'est pas réalisable dans votre ville" à cause du PLU ou autre me parait un peu désagréable pour le vendeur du bien qui vous l'avez "réservé" non ? 
et puis, apparemment, ça n'est pas tout à fait légale, seul un refus de crédit annule un compromis de vente ? (enfin dans les textes) ..

quelqu'un se serait-il déjà heurté à un abandon de projet pour une cause diverse autre qu'un refus de prêt ? tel que la strict impossibilité d'y faire les travaux prévus ? 

(par exemple, après passage d'une entreprise spécialisée qui vous dirait que les points d'arrivée et d'évacuation des eaux sont incompatibles avec le montage/division que l'on souhaitait faire 

ou encore EDF qui refuse que la création de nouveau compteur suite à l'étude des lignes électriques du secteur (alors que dans la rue d'à coté cela aurait été faisable, impossible donc pour nous de le savoir avant) ? 

tant de paramètre menant immédiatement à l'abandon du projet .. étant donné qu'ils n'est pas possible d'avoir connaissance de tout cela avant de pouvoir concrètement mettre les pieds dans le bien convoité pour approfondir nos analyses ...

Utilisateur anonyme · Answer

Il faut mettre dans le compromis toutes les conditions suspensives. Et ensuite vous avez quelques mois pour vérifier tous les points. 
Et pour finir si vous achetez et qu'il y a un problème ensuite, vous devrez revendre à une personne qui n'aura pas ce type de projet.

morgan0 · Answer

merci bien, je ne savais pas que l'on pouvait mettre ce genre de chose dans le compromis, ça change la donne mais j'imagine qu'un vendeur sera plus retissant à faire un compromis s'il y a X conditions suspensives .. surtout qu'en général on achète un bien qui "vaut le coup" et donc avec une demande conséquente .. m'enfin, l'idée est de savoir que ça reste faisable .. je vous remercie

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