Colocation qui finit mal...

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bonjour,

proprietaire bailleur, je suis dans l embarras... Louant mon appartement en collocation, j'ai fait entrer en fevrier 2013 une personne sur recommandation d'une de mes locataires. les 2 collocataires se snt bien entendues jusqu'a ce qu un conflit eclate entre eux... pour resumer, c est un incompatibilite d humeurs. habitant en allemagne (expatriee pour mon travail), j ai mis mon appart parisien en location. helas, je n ai pas eu le temps de mettre tous les papiers en regle. le bail n a pas ete signe (ni l'etat des lieues, le cheque de caution n'a pas ete encaisse etc...). Les loyers ont tous ete payés (avec (j de retard).
neanmoins, en sortant de l appartement, et au vu de son etat j ai quand meme demande la caution sous forme de 2 cheques de 750 euros (la caution initiale etait de 1500 euros ; somme librement fixee dans le cadre d une location meublee), afin d eviter que la future ex locataire ne fasse opposition sur ces cheques, je l ai fait signer papier stipulant qu elle me remet ces cheques a titre de caution.
Le but etait de remettre en etat l'appartement apres son passage.

j ai encaisse le premier cheque de 750 euros pour provisionner sa part de la taxe d habitation (6 mois), elle a perdu les cles (donc il fallait changer les serrures), un meuble de salle de bain est abime, la douche est dans un etat lamentable (pleine de moisi), la fenetre de la chambre est abime, et les peintures de sa chambre sont degradees. j ai donc encaisse le cheque, mais sans lui fournir de justificatifs (j'ai 2 mois pour ca d apres la loi), et je viens de constater qu un degat des eaux (due a la facade exterieure de l immeuble) etait en cours, sans que visiblement cela ne la derange... pour couronner le tout, en partant elle a vole des bijoux de la collocataire. Evidemment, elle nie tout...
De plus, elle n avait pas souscrit d assurance...
je suis donc tres en colere contre cette locataire.

De plus, un de ses amis a contacte une type qui travaille dans une agence de location qui m a envoye les mails suivant en me menacant de poursuite si je ne rendais pas la caution sous pretexte qu il n y a pas eu de bail ni d etat des lieues.

1er mail
Je suis un ami français de la famille de Mlle Karine Tadevosyan.
Je me permet de prendre contact avec vous à propos de la location de votre appartement situé xxxxxx à Clichy (92).
Vous avez loué cet appartement en colocation à K du 1er février 2013 au 27 juillet 2013, pendant cette période, elle vous a régulièrement payé son loyer par virements bancaires.
Afin d'avoir une idée plus précise de la situation, je souhaiterais avoir une copie du bail original signé par K, et les états des lieux d'entrée et de sortie (je ne parle pas des documents que vous avez fait signer dernièrement post factum).
Pourriez vous également me faire parvenir les quittances de loyers que vous devez remettre gratuitement sur simple demande, conformément à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.
K vous a remis deux chèques de 750€ et je ne comprend pas pour quelle raison vous êtes encore en possession de ces chèques puisqu'ils ne correspondent pas à une retenue de garantie légale.
Nous pouvons communiquer par mail, si vous le souhaitez, nous pouvons également nous téléphoner, j'ai votre N° de téléphone et je peux vous appeler lorsque vous le souhaitez.
Cordialement


2eme mail
Je reviens vers vous à propos du mail que je vous ai envoyé jeudi 8 Aout dont vous trouverez une copie ci dessous.
Pourriez vous en prendre connaissance et m'apporter des réponses.
Il serait dommage d'être obligé de s'engager dans une procédure, sans même avoir dialogué au préalable.
J'ai appris que le premier chèque avait été débité, je vous invite à ne pas faire de même pour le second, il y aurait opposition à la banque et cela déclencherai automatiquement un dépôt de plainte auprès du greffe du tribunal.
Je suis ouvert à la discussion, il suffit pour cela que vous répondiez à ce message, si vous le souhaitez, nous pouvons nous appeler à partir de lundi, je serais disponible.


3eme mail
J'ai essayé de vous joindre par téléphone sans succès, je vous ai envoyé deux mails auxquels vous n'avez malheureusement pas répondu.
Je vous envoie ci dessous un résumé de la situation et ce que nous souhaitons :
- Vous avez loué sans bail un appartement en colocation à K du 1er février 2013 au 27 juillet 2013.
- Il n'y a donc pas eu d'état des lieux d'entrée et encore moins d'état des lieux de sortie.
- K vous a payé régulièrement ses loyers par virements bancaires.
- Vous avez fait signer une attestation de bail et un document qui confirmerai l'existence d'un chèque de caution, ces documents ont été signés post factum.
- Karine vous a donné deux chèques de 750€ dont un a déjà été encaissé.
- Vous réclamez à Karine une participation à la taxe d'habitation alors que cette taxe est due par l'occupant des lieux au 1er janvier, je vous rappelle que Karine est arrivée le 1er février.
Je vous demande de restituer sous une semaine les 750€ déjà perçus et de rendre le second chèque de 750€.
K renoncera à déposer plainte auprès du greffe du tribunal si ces deux conditions sont remplies
Sans réponse de votre part le 18 Août, nous considérerons qu'il s'agit d'une réponse négative et nous seront donc contraints d'en tirer les conséquences et de déposer plainte.
.


je m en veux, car ayant voulu rendre service a une personne que je me suis faite recommander, j ai le sentiment d a voir ete flouee... c'est egalement pourquoi je n ai pas repondu a ce monsieur.

Je me dis que ;
l'ex locataire est visiblement de mauvaise foi (et malhonnete)
L'appartement était dans un triste état quand elle l'a quitté (degat des eaux non signale, salle de bain degradee)
Les serrures ont du être changées car le trousseau de clés n'a pas été rendu.
Des meubles ont été dégradés.
La fenêtre de la chambre a été abîmée.
Des objets de valeur de la colocataire ont été volés.
Et il semble qu'il y ait une infection de puces.
De mon côté, j'ai été assez gentille pour la faire rentrer alors qu'elle n'avait pas encore effectuée toutes les démarches nécessaires (caution, dépôt de garantie, signature officielle du bail). Elle n'était pas assurée (ce qui constitue dans tous les contrats une clause de résiliation du bail immédiate).
Elle a effectué un préavis d'1 mois, alors qu'il aurait dû être de 3 mois (le congé m'a été notifié via facebook ; pas par voie officielle).
Je passe sur le loyer systématiquement en retard de 10j ainsi que sa part de la ligne internet qui n'a pas été payée.
Pour information ; il s'agit d'un bail meublé, où le dépôt de garantie était fixé à 1500 euros et le congé à 3 mois. K a acceptée ces conditions (devant temoin). K avait promis d'apporter une caution solidaire (ce qu'elle n'a pas fait). Par gentillesse envers elle, je n'ai pas encaissé la caution de suite, mais il était convenu que j'encaisse la caution à son départ et que je lui restitue le reliquat au terme des 2 mois.
Hors, lors de son départ elle a contesté cet accord sous prétexte que son ex propriétaire lui avait tout gardé.
Donc, le dépôt de garantie (soit les 2 cheques de 750 euros) servira à couvrir les frais de remise en état. Ni plus ni moins. Le reste sera rendu sous 2 mois ; soit le 1/10 au plus tard.
Egalement la colocataire qui reste peut attester de mes dires (et elle se fera un certain plaisir a ca...)

merci d avoir pris la peine de lire ce loooong topic... est ce que quelqu'un aurait des conseils a me donner pour reagir ? je suis un peu paniquee là...

cordialement

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Bonjour,

Si j'ai bien compris, il n'y a pas de bail écrit (donc pas de solidarité entre les colocataires), pas d'état des lieux d'entrée ou de sortie, pas d'assurance de la part de cette locataire ...

Excusez-moi de vous le dire, mais si vous vous êtes fait flouer, vous avez bien préparé le terrain vous-même quand même !

L'avantage, c'est que ce Monsieur qui vous écrit ne sait pas qu'un bail verbal existe en l'absence d'un bail écrit et que ce bail verbal répond aux mêmes exigences réglementaires qu'un bail écrit (sauf les clauses particulières évidemment, comme l'indexation du loyer ou la clause de solidarité puisqu'elles ne sont précisées nulle part).

Le défaut d'assurance de votre locataire était déjà en soi un motif de résiliation du bail.

Passons au principal : le dépôt de garantie. Vous savez que sans état des lieux contradictoire, vous n'êtes pas en mesure de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie.

Mais l'article 1731 du Code Civil dit : "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."

Ces réparations doivent faire partie des réparations locatives (et non celles habituellement à la charge du bailleur) et bien sûr, vous devez fournir les justificatifs et prouver que les dégradations sont bien le fait du locataire.

Tout cela avec des "pincettes" car je n'ai pas encore vu de cas où le bailleur n'avait pas fait d'état des lieux de sortie et avait quand même été dédommagé.

Bien sûr, pour la taxe d'habitation, la question ne se pose pas, même si vous devez, là encore, fournir un justificatif.

Au fait, bail ou pas, le préavis en meublé est d'un mois.

Val
bonjour
sans état des lieux le logement est réputé pris en bon état et rendu en bon état.
vous ne pouvez donc rien retenir sur la caution car vous ne pouvez pas prouver que les dégradations constatées sont dues à la locataire.

Quant à la taxe d'habitation elle est due par l'occupant au 1er janvier donc là aussi vous ne pouvez pas lui imputer quoi que ce soit.

le seul argument en votre faveur ,mais il est important,c'est qu'elle ne vous a pas donné congé par LRAR ou huissier ( par facebook cela n'a aucune valeur) elle est donc toujours locataire et vous doit les loyers jusqu'à ce qu'elle ait effectué les démarches réglementaires et un préavis de 1 mois en meublé.
Rappelez cela à votre interlocuteur cela va le calmer rapidement dans ses velléités de procès
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Oui, OK avec Bulou ... et rappelez lui aussi par la même occasion, qu'en l'absence de bail écrit, il existe quand même un bail verbal, avec des droits et des devoirs réglementés !
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1 septembre 2015
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Bonjour

Et j'en rajoute une couche !

Vous n'avez pas à correspondre avec Mr x....ami de K, qui n'était pas le locataire à moins que celui-ci soit son avocat mandaté pour cela,

cdlt
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18 août 2013

merci beaucoup pour vos reponses !
donc,
soit elle me doit encore les loyers (car elle ne m a pas fait de demande de conge officielle).
soit je redige une attestation signee par moi et la collocataire qui reste (de toute maniere la vilaine colloc n aurait jamais signe) qui liste les reparations a faire.
par contre, ce que je sais pas c'est le montant de la caution que je peux garder.
elles payaient 488 euros de loyer chacune (charges de l immeuble comprises).
le truc est que je demande une grosse caution car c'est un meublé et que je me proteger en cas de loyers impayes.
cordialement
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26 janvier 2014
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le montant du depot de garantie ne peut exceder un mois de loyer hors charge ...
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27 septembre 2019
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je partage ceratins point de vus mais à bien vous lire
il me semble que votre démarche personnelle n'est pas trés nette
ce qui prête à confusion dans les réponses qui vous ont été données

vous dites
la caution initiale etait de 1500 euros ; somme librement fixee dans le cadre d une location meublee


puis vous dites
Elle a effectué un préavis d'1 mois, alors qu'il aurait dû être de 3 mois


donc de 2 choses l'une
- soit c'est une location meublée ne repondant pas à la loi de 89 (avec préavis de 1 mois et depôt de garantie maxi 2 mois)
- soit c'est une location vide (avec préavis de 3 mois et depot de garantie maxi 1 mois)

mais ca ne peut pas être l'un ou l'autre selon ce qui vous arrange


puis vous parllez des dégradations qui ont été faites par la locataire... soit...
mais vous ne niez pas n'avoir fait aucun état des lieux de sortie
en ce cas si rien n'est noté sur un etat des lieux effectivement vous n'avez pas le droit de facturer de réparation


soit dit en passant les reparations qui peuvent être facturées au locataire concernent uniquement les dégradations qu'il a faites, mais en aucun cas les infiltrations de la facade comme vous le citez dans votre message (car ce n'est pas de sa responsabilité)
(et pour celle que vous auriez le droit de facturer au locataire vous seriez obligé de justifier vos retenues)


Pour la taxe d'habitation
vous n'avez aucun droit de percevoir une telle taxe (vous n'êtes pas le trésor public)
elle est due par le locataire directement au service fiscaux et seulement s'il habitaient le logement au 1er janvier (la déclaration se fait automatiquement avec celle des revenus)


En ce qui concerne la date à partir de quand court le préavis
effectivement le locataire aurrait du vous envoyer un courrier recommandé
en tous cas vous ne niez pas non plus avoir été informé
vous dites même "Elle a effectué un préavis d'1 mois",
vous ne niez pas non plus que la locataire ai quitté les lieux le 27 juillet
et au pire partant de la remise des clefs vous pourriez tout au plus appliquer le delais de préavis a partir de cette date
ce qui tenantt compte de vos propres dire serait parfaitement malhonnête puisqu'il s'agit d'une location meublée et que la locataire a dejà fait le mois de préavis qu'elle doit

quand au document que vous dites avoir fait signer à la locataire lors de la remise des clefs, il peut lui servir de preuve
je cite :
afin d eviter que la future ex locataire ne fasse opposition sur ces cheques, je l ai fait signer papier stipulant qu elle me remet ces cheques a titre de caution

et il est totalement illégal (et pour info on ne dit pas caution mais depôt de garantie)
on ne demande pas un depôt de garantie lors du départ d'un locataire (tout au plus s'il y avait des dégradations constatée par un état des lieux on luis demande le payement de ces dégradations)


le fait que le locataire vous ai rendu le logement et que ceci soit stipulé dans un message (mail dont l'expéditeur peur avoir accusé de réception) est aussi un faisceau de preuves complémentaires en faveur de la locataire
tant que vous ne vous opposez pas à ce que cette personne dit, votre silence ne vous sera donc pas plus favorable que vos multiples erreurs...

et pour ceux qui le verrait autrement rien n'interdit au locataire de se faire représenter par la personne de son choix (et ceci même devant le tribunal)


en conclusion

mon avis est que vous feriez bien de rendre les 750€ que vous avez encaissé et ceux dont vous retenez encore le cheque
car devant un tribunal
j'ai l'intime conviction que vous perdrez et vous aurez en plus tous les frais de procédure à votre charge



pour votre culture personnelle je vous recommande la lecture de la loi
loi de 89 (location vide)
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2020-12-03/

Article L632-1 (location meublée)
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000037670730/2018-11-25/




*Commentez une (cette) REPONSE en choisissant "Ajouter Un Commentaire" sous la (cette) réponse (SAUF sous la Question Initiale), **choisissez "REPONDRE" (en bleu) pour Réponse à question initiale Cdt
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Bonjour bailleurx

d'accord avec votre analyse , tout cela n'est pas très clair et compréhensible et les contradictions sont effectivement bizarres ce qui empêche de donner des conseils judicieux

et pour ceux qui le verrait autrement rien n'interdit au locataire de se faire représenter par la personne de son choix (et ceci même devant le tribunal)
ça c'est pour moi ;-) tout à fait d'accord à condition que la locataire en est fait part au bailleur ce qui apparemment n'est pas le cas !



cdlt
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;)

je pense qu'il n'y a nul besoin d'informer le propriétaire de la personne qu'il a choisi pour le représenter


il m'arrive de défendre un locataire m'adressant directement à un propriétaire et ma démarche est exactement la même que celle de la personne qui est intervenu pour le compte de la locataire d' alexandraka

au vu des élément qu'il cite on se doute bien qu'il intervient en toute connaissance des éléments qu'il n'aurait pas pu deviner tout seul

tout comme lorsqu'un avocat vous écrit en disant qu'il représente X pas besoin que X vous ai prévenu pour vous dire que l'avocat Y va le représenter
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bonjour bailleurx,
merci de votre reponse.

mais en l'absence de bail ecirt, c'est un bail oral (loi 1989) qui est effective. Hors, son depart n'ayant pas ete notifié et sans etat des lieues de sortie, je lui ai envoye un mail pour le demander de regulariser sa situation.

je vous tiens au courant pour la suite...

je ne cherche absolument pas a l'arnaquer. Elle a rendu l'appart dans un etat ignoble ; en perdant 5 clés sur 6. Je cherche pas a faire du benefice, mais juste a remettre l'appartement en etat pour la prochaine locataire. Ok je suis bordelique, mais de bonne foi.

Normalement, la duree du preavis et le montant du depot de garantie etaient stipulés comme conditions supplémentaires sur le bail meublé que nous n'avons pas signé.

cordialement
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Bonjour,

Non, votre bail verbal n'est pas régi par la loi de 89 puisqu'il s'agit d'un meublé et non d'une location vide, je confirme donc que le préavis est bien d'un mois.

Je partage aussi l'analyse de Bailleurx, la seule chose qui me titille, c'est cette histoire de congé par FB ... Je doute qu'un juge estime qu'une telle voie est acceptable pour donner son congé.

Il y a autre chose qui me titille : vous parlez d'un dégât des eaux ... qui est responsable ?

Et puis si l'appartement a été rendu dans un état déplorable, l'autre colocataire y est aussi pour quelque chose non ? elles sont deux à vivre dedans ...

Cdlt
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oui nous somme ok le mode d'envoie du préavis n'est pas très correct

tout au plus en ce cas la date de remise des clefs marquerait le début du préavis
qui serait d'un mois si alexandraka tient absolument a dire que c'est un bail meublé

car la loi dit qu'un bail meublé doit forcement être écrit
ce qui sous entend donc que si le bail n'est pas écrit c'est un bail vide
et que donc en ce cas le préavis aurait du être de 3 mois

cependant cette position ne serait defendable que s'il n'est nul part noté que c'était un bail meublé

le defendeur de votre locataire, n'apporte aucune précision à ce sujet (a juste titre)

si vous voulez obtenir de l'argent en plus (pour payer vos réparations par exemple)
vous devez absolument changer votre stratégie
et renoncer à dire que cet argent est pour payer les travaux car si vous n'avez pas d'état des lieux de sortie je vous redis que vous n'en avez pas le droit

par contre si vous optez pour dire qu'il s'agit d'un bail nu avec pret de meuble, (puisque bail verbal obéissant à la loi de 89 ) en ce cas vous pouvez exiger le payement de 3 mois de préavis à dater de la remise des clefs en disant que vous n'avez reçu aucun préavis de la locataire et que donc le préavis court à dater de la restitution des clefs
elle resterait donc redevable des loyers jusqu'au 27 octobre sauf si un autre locataire entre à sa place pendant cette période (donc en gros vous n'y gagnerez rien que la période de vacation entre 2)

vous pourriez justifier que les 1500€ que vous avez à tord appelé caution servent à payer ce préavis (et vous devrez rendre ces sommes si le logement est occupé par un autre locataire)

il est bien entendu que cette démarche est moralement malhonnête... et que je n'ai aucun plaisir à vous la conseiller
mais c'est la seule qui puisse légalement justifier l'argent que vous avez encaissé

je vous invite à bien vérifier avant qu'aucun élément que detient votre locataire puisse lui permettre de démontrer que c'était un bail meublé
car en ce cas devant un tribunal
vous prendriez double sanction

maintenant mon avis personnel est que vous avez fait de graves erreurs de gestion
que vous méconnaissez la loi
et que vous ne gerez pas vos locations de façon professionnelle
je vous conseille donc d'être plus rigoureux à l'avenir...


petite précision
l'autre colocataire est-il parti en même temps?
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on avance... ^_^

pas de bail signé = bail verbal =>
- dans le cas d'une habitation nu = 3 mois de préavis.
- dans le cas d'un meublé = 1 mois de préavis
pas de notification de congés par LRAR => la collocataire est toujours dedans.

Donc, j'ai effectivement changé de stratégie en lui demandant le loyer du mois d'aout. (elle est partie fin juillet).
Etant donné qu'elle m'a remis 1 seule clé sur les 6 lors de notre derniere entrevue et qu'aucun document n'a ete signé, je peux dire qu'elle est légalement toujours dedans.

qu'en pensez vous ?

Ca me navre de devoir agir ainsi... vraiment, d'habitude je loue a des amis pour eviter de telle affrontement qui sont vraiment dur a vivre. Pour moi c'est physiquement et moralement éprouvant.

A la limite, je suis prete a lui rendre le 2eme cheque de 750 euros pour en finir. Les reparations seront a ma charge mais bon visiblement c'est de ma faute. Je trouve juste injuste que celui qui casse ne paye pas.

L'autre collocataire (M.) etait en vacances en juillet, et quand M est rentrée, K avait pris le soin de lui derober quelques bijoux et de mettre sa chambre sans dessus dessous. Sachant M. honnete (elle habite depuis qqs annees dans l'appart et je la connais bien), j'ai posé la question à K. qui a simplement nié. Mais depuis que le "conflit" a éclaté je commence a entendre des gens remettre en cause K.
bref, ce ne sont que des ragots, mais il semble bien que K soit de mauvaise foi...

L'autre collocataire (M.) est toujours dedans (et vachement remontée). Elles avaient des accords pour la repartition des taches menageres, mais visiblement K. ne faisait pas sa part et fermait sa chambre.

Cordialement
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vous pouvez effectivement dire ce que vous voulez s'il n'exite aucune preuve inverse

vous restez seule avec votre conscience, c'est effectivement navrant de finir par agir ainsi parcequ'on a pas bien fait son travail

que ce soit pour le nombre de clefs ou les dégâts si rien n'est écrit vous ne pouvez rien demander, cessez donc d'y penser

louer a des amis est encore pire en général c'est toujours l'occasion de se fâcher avec eux
il me semble que lui rendre son 2éme chèque serait au moins un bon geste, pour reconnaitre votre part de responsabilités et de négligences

en tous cas si l'autre locataire est encore en place elle devrait même si elle n'en est pas directement responsable participer aussi à la remise en état
c'est aussi un aspect que vous avez négligé en ne determiant pas les responsabilités de chacun dans les limites géographique du logement ou en ne stipulant pas clairement ce dont chacun doit s'acquitter sur les montant des loyers

je suis au regret devoir vous répéter que vous êtes vraiment dans l'amateurisme et que vous risquez très gros si vous continuez comme ça (pas d'état des lieux et pas de contrat = par exemple pas d'indexation des loyers, pas de possibilités d'exiger la restitution des meubles si le locataire part avec, pas de possibilité de facturer des charges comme l'électricité, les taxes habitation alors que si c'était en meublé et correctement signifié au bail vous pourriez, et aussi des possibilités de mettre fin au bai restreintes à tous les 3 ans avec préavis de 6 mois....)

la location ne s'envisage pas comme une activité sans conséquence et si vous tombez sur un locataire retord
ca va vous couter très cher, car votre locataire serait en droit de vous demander de lui rembourser tout ce qui était injustifié et illégal comme certaines charges
à mon avis vous n'êtes pas sorti de l'auberge avec cette locataire
d'autant qu'elle est très bien conseillée vu les mails que vous avez reçus...
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rapport aux degats des eaux. Non les locataires ne sont pas responsables. Neanmoins, ils ont sciemment vu les dégats mais ont laissés faire (visiblement, ils ne sentaient pas concernés). Cela ne concerne que K. puisque c'est principalement sa chambre qui est touchée. Mais bon, ca c'est un autre debat.

A part des echanges de mails, il n'y a aucun document ecrit qui stipule la location meublée.

Pour la taxe d'habitation, j'ai laissé tomber. A la locataire presente (M.) et l'ancienne colloc (avant K.) de se débrouiller.

Quant a la personne qui represente K. ; tant que la locataire ne me dit rien, je prefere ne rien repondre.

Le document que la K. a signé lors de notre derniere entrevue où elle m'a remis 1 clé sur les 6 ; effectivement je suis en tort. mais je n'ai encaissé qu'un cheque (correspondant à 1 mois de loyer nu de tout l'appart). Donc, si je lui remets l'autre cheque, je suis quitte, non ?