Achat maison et créer une partie local commercial

Bonjour,

Ma femme et moi aimerons investir dans un bien pour faire un commerce (elle est actuellement en location et son bail fini dans 1 an).

Actuellement, elle loue des murs à 1 gars qui ne veut pas rien refaire en travaux (électricité, façade,...) et son loyer et très cher. On ne veut peux plus louer à ce gars, on souhaite acheter dans la même rue en nom propre.

J'ai trouvé une maison de ville avec un garage situé à la rue qu'on veut. .

Je souhaite créer le garage en local commercial, mettre une vitrine à la place de la porte de garage. Sachant que le garage je peux le séparer de la maison car il y a un étage au dessus . Ensuite louer donc 1 maison de 85m2 et le garage en local commercial.

Je voulais savoir si s'est déjà legal, et ensuite les démarches à faire si il y a ?

Merci pour votre aide.