Achat maison neuve — écart de surface important

Le compromis de vente ne mentionne aucune surface

Le code civil n'impose pas cette mention de surface pour une vente de maison individuelle (sauf en cas de copropriété horizontale). 

je le lui avais pourtant transmise pour rédaction , mon notaire ne l'a pas incluse dans l'acte

Il vous appartenait d'être vigilant et d'exiger la mention de la superficie avant de signer. 

Votre signature vous engage définitivement sur le contenu de l'acte. Une mention non obligatoire "omise" par le notaire ne peut pas lui être reprochée et ne vous offre pas la possibilité d'un recours. 

Bonjour,

La surface d'une maison individuelle n'est pas un diagnostic obligatoire.

De plus vous pouviez mesurer avant de signer.

Vous n'avez aucune chance d'obtenir quoi que ce soit.

Merci pour vos retours je précise que le vendeur m'a démarché sur mon facebook car j'avais posté un post que je cherchais une maison en me partageant le lien de l'annonce de l'agence immo qu'il avait mandaté,ou il y a marqué noir sur blanc 250m² HABITABLE.

Je ne pense pas que les acheteurs vont verifier les m² le jour de la visite avec un mètre laser ?

De plus j'avais donné le lien de l'annonce a ma notaire je n'ai pas fait attention que ce n'était pas indiqué sur lacte de vente et le compromis je me suis basé sur la bonne foi du vendeur , sur les documents DPE, rapport thermique, et l'annonce que son agent immo a rédigé qui fait parti d'un grand  groupe immo.

De plus la taxe foncière se base sur ces 250m²

cela me parait incroyable tout de meme?  sinon tout le monde s'amuserai a dire  n'importe quoi en vendant une maison et on pourrait dire à tout le monde vous auriez du vous verifier je ne suis pas un expert immo , le vendeur lui fait construire y habite en RP et revend cela fait sa 5eme maison.

Quand l'enjeu est important on vérifie. Le DPE ne garantit pas la surface.

Et vous confondez sans doute la surface habitable avec la surface totale.

Voyez un avocat. Ce n'est pas le forum qu'il faut convaincre.

Rassurez-vous, personne ne cherche à convaincre le forum. Je recadrais simplement le fond juridique pour éviter que des informations erronées sur l'absence de recours hors loi Carrez ne soient prises pour de l'argent comptant par d'autres lecteurs.

Je cherchais l'avis de personne comme moi qui ont eu ce meme soucis, c'est facile de dire vous avez qua verifier, mettez vous à la place des gens et un peu de compassion.

Le diagnostic certifié (Loi Boutin), le permis de construire et les pièces écrites sont déjà réunis. Je vais prendre un  avocat spécialisé.

Bon dimanche à tous.

 l'annonce de l'agence immo qu'il avait mandaté,ou il y a marqué noir sur blanc 250m² HABITABLE.

Seule la surface notée noir sur blanc dans un acte aurait engagé le vendeur. 

Je ne pense pas que les acheteurs vont verifier les m² le jour de la visite avec un mètre laser

Ce n'est pas parce "personne" ne le fait qu'il ne faut pas le faire ! 

Et lorsqu'on ne le fait pas, il faut veiller à ce que la mention de superficie, bien que non obligatoire, soit clairement notée dans l'acte définitif d'acquisition.

j'avais donné le lien de l'annonce a ma notaire je n'ai pas fait attention que ce n'était pas indiqué sur lacte de vente et le compromis

La notaire n'a pas noté la mention non obligatoire. Cela ne peut pas lui être reproché. 

je me suis basé sur la bonne foi du vendeur , sur les documents DPE, rapport thermique, et l'annonce que son agent immo a rédigé qui fait parti d'un grand groupe immo

Aucun autre document que l'acte n'engage le vendeur. Votre confiance vous coûte cher mais il n'y a rien de juridiquement répréhensible. 

De plus la taxe foncière se base sur ces 250m²

cela me parait incroyable tout de meme? 

Le fisc n'a pas l'obligation de venir métrer chaque bien ! Vous imaginez le travail ? Le point de départ est déclaratif. Ce n'est qu'en cas de remise en question qu'un métrage effectué par un professionnel peut amener le fisc à modifier la surface prise en considération.

Vous pouvez déposer une requête en ce sens. 

 je ne suis pas un expert immo , le vendeur lui fait construire y habite en RP et revend cela fait sa 5eme maison

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Je cherchais l'avis de personne comme moi qui ont eu ce meme soucis

Ces points sont importants à vos yeux mais ne vous aideront en rien. 

Le diagnostic certifié (Loi Boutin), le permis de construire et les pièces écrites sont déjà réunis. Je vais prendre un avocat spécialisé

Tout avocat honnête vous dira que votre demande à extrêmement peu de chance d'aboutir favorablement pour vous. À moins de prouver que l'"erreur" est telle qu'elle vous cause un réel préjudice (à prouver), et notamment que vous n'auriez pas acheté le bien. Pour en arriver là, l'avocat devra être excellent ! 

et pourtant j'avais envoyé l'annonce à ma notaire je ne sais pas pq elle na pas inclu les m², peut etre que les notaires ne veulent pas se mouiller cependant elle aurait pu aussi m'avertir j'ai du verifier moi meme tellement de documents dans cette maison neuve car il manquait bcp de facture pour les decenales, jai fait presque tout le travail moi meme...

Le notaire ne peut retranscrire que les déclarations du vendeur. L'annonce est indicative, l'acte reprend les informations du compromis.

La surface habitable n'est pas une mention obligatoire. Le notaire ne pouvait rien faire de plus.

On n'est jamais mieux servi que par soi même! Vous avez vérifié les éléments de la décennale, et pourquoi pas la surface ? 

Ben ecoutez je suis pas un expert en immo, ni avocat, ni notaire donc je me suis basé sur ce que m'a donné le vendeur, 

Voici comment ca c'est passé, vous cherchez une maison a acheter? je vend la mienne voici l'annonce leboncoin je lai mis en agence mais il a estimé trop cher je peux vous la vendre en direct, sur l'annonce il y avait indiqué 250m² habitable , sur le permis de construire, DPE, etude thermique maison RT2020 il y avait indiqué par le vendeur 250m² 

Comment je pouvais savoir qu'elle ne faisait que 200m²?

C'est apres avoir mesuré que je m'en suis appercu, et en reprenant tous les documents ou sur le permis de construire je vois le projet mentionnant maison de 200m² 

Donc soit le vendeur connait tres bien cette technique et il y a tromperie soit il a fait nimporte quoi et a pris la superficie des murs extérieur et du garage pour faire gonfler le prix du m² qui na pas la meme valeur que ce soit un garage non chauffé d'une surface habitable?

on vit vraiment dans un monde ou lon nest protégé de rien

Bonjour,

Vous estimez avoir été trompé sur la surface habitable de la maison que vous avez achetée et vous posez la question soit d’un vice du consentement soit de la responsabilité du votre notaire.

Vice du consentement.

Ce peut être l’erreur sur la qualité essentielle de la chose vendue, articles 1132 et 1133 du code civil ou le dol, article 1137.

L’erreur n’est cause de nullité du contrat ou droit à indemnité que si elle est excusable.

Pour vous fonder sur l’erreur, vous avez donc à apporter la preuve que, si vous aviez connu exactement la surface habitable de la maison, vous n’auriez pas contracté ou alors à un moindre prix.
Or il n’est pas cohérent de prétendre d’une part que la surface habitable était un caractère essentiel pour vous et d’autre part d’expliquer n’avoir pas pris soin de vérifier quelle était exactement cette surface alors qu'elle n’était pas très difficile à mesurer. Cette vérification était assez simple à faire par vous même ou à faire faire par un professionnel, soit à l’aide des plans, soit sur place à l’aide d’instruments de mesure. Vus la relative simplicité de cette vérification et son coût comparé à celui du prix d’achat de la maison, s’en abstenir a rendu l’erreur inexcusable.

Pour le dol il faut prouver l’intention d’induire en erreur. La publicité est un début de preuve mais elle est loin de suffire. Il faut encore établir le lien de causalité entre le mensonge introduit dans la publicité et la décision d’achat et cela ramène au caractère excusable ou non de l’erreur. En soi une publicité mensongère constitue une faute mais elle n’a pas automatiquement pour effet à elle seule de provoquer la décision d’achat. Tous les contrats de vente spécifient expressément que l’acheteur a visité le bien et qu’il atteste en avoir pris une connaissance suffisante.

Manquement du notaire

Un contrat de vente est un acte bilatéral. Il ne contient pas forcément exactement ce que souhaite l’une ou l’autre des deux parties.

Vous avez demandé à ce que soit mentionné dans l’acte la surface habitable. Votre notaire devait donc au minimum attirer votre attention sur le fait que cette mention manquait et vous expliquer pourquoi. Il y a donc une anomalie mais, si vous en faîtes le reproche au notaire, il va certainement se défendre.

Admettons que le notaire ait commis une faute et qu’il le reconnaisse. Il faudra alors déterminer en quoi consiste cette faute et quelle en est la conséquence dont le notaire vous doit réparation.

Si vous lui reprochez seulement l’absence de mention de la surface dans l’acte, il faut considérer qu’une telle mention n’est donnée, sauf stipulation explicite dans l’acte, qu’à titre informatif, qu’elle n’engage pas le vendeur à une baisse du prix de vente proportionnelle à la différence entre la surface mentionnée et la surface réellement constatée.

Il faut donc reprocher au notaire non seulement l'absence de mention de la surface dans l’acte mais en plus une absence de clause engageant le vendeur sur une éventuelle diminution du prix. Mais alors, vous ne pouvez pas prouver que le vendeur aurait accepté une telle clause sans discuter. Tout au plus pouvez-vous prétendre à une perte de chance très difficile à évaluer. Cela vous amènerait à une évaluation de la valeur exacte de la maison. Si le prix que vous avez payé est supérieur à sa valeur réelle, vous pouvez prétendre à une indemnisation substantielle. S’il ne l’est pas, vous ne pouvez pas prétendre à grand-chose.

Bonjour,

Merci pour votre analyse très précise et rigoureuse, qui met le doigt sur la difficulté de l'erreur "inexcusable". Je me permets de préciser quelques points sur mon cas précis, car la situation factuelle nuance un peu le tableau :

1. La confiance légitime dans les documents officiels : Dire qu'il aurait suffi de mesurer lors des visites est vrai en théorie, mais dans la pratique, j'ai eu entre les mains un dossier technique lourd et concordant : le permis de construire initial (CERFA), le DPE, l'étude thermique, et même un permis modificatif ultérieur pour l'installation de panneaux solaires qui mentionnait explicitement cette surface de plus de 250 m² habitables. En tant qu'acheteur, je pensais que ces documents administratifs et réglementaires étaient contrôlés et fiables. Je m'en suis donc remis à ces chiffres officiels sans soupçonner qu'ils intégraient en réalité les murs extérieurs.
   Sur le permis de construire le vendeur a indiqué en surface créé 250m² et pour le garage 35m²

2. Le profil du vendeur (professionnel de fait / coutumier) : Il ne s'agit pas d'un particulier qui vend sa résidence de toujours par simple maladresse. Le vendeur en est à sa 5e opération de construction-revente (il en construit d'ailleurs une nouvelle en ce moment) et c'est lui qui m'a démarché directement en me partageant son annonce. Un vendeur coutumier de la construction maîtrise parfaitement la différence entre surface de plancher/administrative et surface habitable réelle.

3. L'absence de mention dans l'acte notarié : Effectivement, le notaire a été prudent et n'a pas inclus de superficie précise dans l'acte final, se contentant de vendre le bien tel qu'il ressortait du dossier d'urbanisme. C'est bien là le piège : l'acte final noie le poisson, mais le consentement a été donné en amont sur la foi de tout le dossier technique officiel fourni par le vendeur.

Dès lors, ma question est la suivante : face à un vendeur coutumier de la promotion immobilière qui fournit des dossiers administratifs officiels erronés (PC, DPE, thermique et modificatif solaire) surévaluant de 50 m² la surface, est-ce que l'argument de l'erreur "inexcusable" de l'acheteur tient toujours aussi facilement, ou la jurisprudence pèse-t-elle davantage la responsabilité du vendeur professionnel/déclarant ?

Si la surface plancher de la maison est de 250m2, vous avez donc bien acheté une maison de 250m2. Rien de bien compliqué.

La loi Carrez s'applique aux copros, la loi Boutin aux locations.