Propriete du sol

Question

Bonjour,

Copropriétaire dans un ensemble immobilier constituant une seule copropriété comportant 3 entités : 80 pavillons, 3 immeubles et 2 immeubles locatifs d'une SA d'HLM, notre copropriété  vient d'être expropriée pour raison d'utilité publique (Construction de la ligne T12 IdFM) d'une parcelle de terrain sur laquelle la SA d'HLM disposait d'un lot de parkings (113 places) parfaitement identifié à l'EDD de notre Règlement de Copropriété (parkings destinés aux locataires d'un de ses immeubles).

Pour ce faire, la SA d'HLM a été indemnisée (comme si elle avait vendu cette parcelle à IdFM).

1ère question : Les 2 autres entités (les pavillons et les 3 immeubles) avaient-elles des droits sur cette vente au titre de la propriété du sol en principe indivise ?

2ème question : La SA d'HLM pouvait-elle décider seule de cette vente sans en référer aux autres entités  ?

3ème question : Ce lot de 113 parkings, imposé au permis de construire à  l'origine de la création de l'ensemble immobilier, pouvait-il être supprimé en dépit de la pression que cela entraîne sur le stationnement dans l'environnement de cet ensemble immobilier ?

Je reste à votre disposition pour parfaire la description de cette affaire sur laquelle j'aurai à revenir pour ce que je considère comme d'autres anomalies dans cette expropriation.

A vous lire.

Remerciements.

Salutations.

CHARPY

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Vous parlez d'un ensemble immobilier comportant 3 entités. Mais etes vous sur que cet ensemble soit une copropriété, et non pas une ASL ?...... car perso, je ne vois pas un notaire et/ou une administration comme IdFMobilités, faire une mutation d'un terrain n'appartenant pas à la SA HLM mais à une copropriété plus grande .... ?

charpy91 · Answer

Bonjour et merci pour votre réponse.

Oui, il s'agit bien d'une copropriété  ("juré, craché" ), édifiée en 1973. 
Ce n'est pas encore passé chez le notaire mais çà ne semble pas poser de question.
Dans le processus prévu, il est indiqué : Indemnisation monétaire par acte notarié.  
(Dans mon premier message, j'aurais du écrire : "va être indemnisée") 
Quels seraient alors les obstacles ?
Je reste donc en attente de réponse à mes 3 questions.
Merci
Slt.

charpy91

rambouillet41 · Answer

Alors relisez bien le RdC de votre grand syndicat, pour voir s'il existerait une particularité sur le fait que garages et terrain appartiendrait uniquement à cette SA HLM et non à TOUS les copros en indivis via votre grand syndicat.

charpy91 · Answer

Bonsoir,

Je connais presque par coeur notre Règlement de Copropriété (commun aux trois entités) et il est certain que ces parkings sont situés sur l'emprise foncière de la copropriété globale.   

Ce lot de 113 parkings figure comme chaque autre lot (80 pavillons, 156 appartements immeuble, 3 bâtiment SA d'HLM) à l'Etat Descriptif de Division du Règlement de Copropriété.

Ce lot N° 123 (par exemple) comportant 113 places figure à l'EDD pour 791/100 000 de la propriété du sol et des parties communes générales à raison de 7/100 000 par parking, au même titre qu'y figure par exemple un appartement pour 252/100 000, un pavillon pour 546/100 000, 12 540/100 000 pour un des bâtiment HLM et 15 853/100 000 pour l'autre et 7/100 000 pour chaque parking privatif appartenant à chacun des copropriétaires des 3 immeubles.
N'hésitez pas à me demander de compléter mes informations si besoin.

Merci encore.

Slt.

charpy91

charpy91 · Answer

Petite précision : Ces 113 parking étaient bien dédiés aux locataires de la SA dHLM (on peut dire réservés à ces locataires) mais la parcelle sur laquelle étaient implantés ces parkings est bien une des parcelles figurant dans le RC au Chapitre ORIGINE DE PROPRIETE où sont détaillées toutes les parcelles constituant la copropriété.
Comme c'est cette SA d'HLM qui a édifié cet ensemble immobilier, je relève cependant qu'il est dit au début de ORIGINE DE PROPRIETE que l'ensemble immobilier appartient à la SA d'HLM, savoir :
- Les constructions pour les faire édifier,
- le terrain pour avoir été acquis par elle
mais il ne pouvait sans doute en être autrement puisque c'est elle qui a édifié l'ensemble et qu'il fallait bien qu'elle fasse l'acquisition des terrains.

Bien évidemment les 80 pavillons et les 156 appartements des 3 immeubles étaient vendus sous forme de "vente à terme" dont l'échéance du terme est aujourd'hui bien dépassée.

Ce point de détail pourrait-il laisser croire que cette SA d'HLM, après constitution de la copropriété, restait propriétaire de certaines parcelles. Rien ne figure dans ce sens dans le RC, seul l'EDD répartit l'emprise foncière. 

Je reste disponible pour compléter.

Josh Randall · Answer

Bonjour

 je relève cependant qu'il est dit au début de ORIGINE DE PROPRIETE que l'ensemble immobilier appartient à la SA d'HLM, savoir :- Les constructions pour les faire édifier,- le terrain pour avoir été acquis par ellemais il ne pouvait sans doute en être autrement puisque c'est elle qui a édifié l'ensemble et qu'il fallait bien qu'elle fasse l'acquisition des terrains. 
Donc la copropriété (constituée d'une seule parcelle? de plusieurs parcelles constituant une unité foncière ?), ou du moins le terrain appartenait toujours à la SA HLM ?

charpy91 · Answer

Bonjour Josh Randall,

Merci de vous intéresser à mes interrogations.

Notre copropriété a été constituée à l'origine par l'achat par la SA d'HLM d'une multitude de parcelles, regroupées pour constituer l'emprise foncière (l'unité foncière) de notre copropriété représentant au total près de 84 500 m2. 
La parcelle évoquée plus haut était incluse dans cet ensemble de parcelles au même titre que celles sur lesquelles ont été bâtis les immeubles (3 en copropriété, 2 en locatifs SA d'HLM) et les 80 pavillons en copropriété, 173 parkings privatifs et 253 parkings pour le locatif.
Et selon ma lecture du RC, c'est sur cette emprise totale de 84 500 m2 qu'ont été répartis les lots de copropriété sur la base de 100 000/100 000 (EDD du RC).
La copropriété constituée, je pense donc que la SA d'HLM n'était plus propriétaire en titre de quelques m2 que ce soit. Pour moi, la copropriété avait absorbé tout le terrain acquis par la SA d'HLM.
Maintenant, peut-il y avoir des subtilités dans tout cela ? 

Peut-être que je ne comprends pas tout mais je répondrai bien volontiers à toutes vos questions.

A suivre avec votre aimable concours. 

Slt.

charpy91

Gayomi · Answer

Vous devriez adhérer à une asso telle que l'ARC. Leurs juristes sont d'une compétence reconnue. 

https://arc-copro.fr/

Josh Randall · Answer

Pour moi, la copropriété avait absorbé tout le terrain acquis par la SA d'HLM. 
C'est là où ça me pose question. Car s'il s'agissait bien d'un ensemble immobilier constituant une seule copropriété, pour quelle raison seule la SA HLM a pu être indemnisée? Est-ce parce qu'elle était encore propriétaire de l'unité foncière (ce dont je doute puisque qu'une copropriété était constituée) ou est-ce parce qu'elle en avait la gestion (ce dont je doute aussi )

Il serait intéressant de voir ce qu'indique l'évolution du parcellaire. Vous pourrez avoir des informations auprès du service de publicité foncière de Corbeil-Essonnes. On pourra peut-être vous dire qui était effectivement propriétaire de quoi.

rambouillet41 · Answer

il semblerait que la SA Hlm était propriétaire du lot d'assiette de l'ensemble des garages. A ce titre, comme tout un chacun, elle peut vendre son lot à n'importe qui, voire aussi être expropriée.... mais ce nouveau copro deviendra membre de votre syndicat. Donc dans votre cas, IdFMobilités devient membre de votre syndicat... 

IdFMobilités peut à terme demander à être séparé de votre syndicat.

charpy91 · Answer

Bonjour,

Comme je vois que mes messages suscitent beaucoup d’intérêt, je vais donc répondre à tout le monde dans cette réponse.

Pour l’heure mais sans en être totalement sûr, je ne pense pas que la SA d’HLM ait été indemnisée mais il est prévu qu’elle le soit sauf s’il surgissait un "loup". Elle a pu aussi l’être sans que nous le sachions.

Je n’en avais pas parlé au départ mais les 80 pavillons comme les 3 immeubles sont réunis chacun dans un syndicat secondaire, gérés par des syndics différents, chaque syndicat étant toujours dans la copropriété globale car rien n’a été fait (publication officielle qui aurait nécessité la refonte du RC) pour qu’ils en soient totalement sortis, chacun gérant ses propres affaires et cela fonctionne comme cela, pratiquement depuis l’origine. 

Il est aussi vrai que du côté du cadastre (SPF?), les choses n’étaient peut-être pas si claire que cela au départ (le cadastre ayant aussi été remanié plusieurs fois durant cette longue période 1973- 2013) car les premières discussions relatives à l’expropriation ayant démarré en 2013, celles-ci s’étaient uniquement déroulées avec les 3 Immeubles en copropriété (et sans doute la SA d’HLM), ces parcelles (car il y en a 2 "côte à côte" en causes mais je reviendrai plus tard sur la deuxièmes pour ne pas compliquer l’affaire qui l’est déjà) étant apparues, semble t-il au niveau du cadastre, comme étant la propriété de ces seuls 3 immeubles, une confusion sur le propriétaire de ces 2 parcelles ayant donc  été faite, entre le nom de la copropriété globale et cette copropriété réunissant les 3 immeubles, du même nom que celui de la copropriété globale ! En fait, ces 3 immeubles étaient fortement impactés par cette expropriation qui supprimait une grande partie de leurs parkings privatifs situés sur la 2ème parcelle, ce pourquoi IdFM discutait avec eux mais IdFM aurait dû aussi étudier ce dossier de plus près et voir qu’il touchait, en fait,  une copropriété plus globale comportant 3 entités.  

Et pourtant, le syndic des immeubles qui connaissait bien ou qui aurait dû connaître parfaitement le RC, signait aussi jusqu’en 2019, tous documents l’engageant auprès d’IdFM,  en tant que syndic de la copropriété globale, alors qu’il aurait dû dès le départ dire : "Attention, je ne suis que le représentant des 3 immeubles , lesquels faisant partie d’une copropriété comportant 3 entités : nous, la SA d’HLM et les 80 pavillons".  

Mais, les pavillons ayant signalé être concernés aussi, ce n’est donc qu’en mars 2019 que IdFM découvrait alors notre existence !

=====================

Je pense que ce qui est dit ci-dessus répond déjà à l’ensemble des questions mais je complète pour chacun par rapport à ses propres questions :

- A Josh (où il me semble aussi que la copropriété étant constituée, la SA d’HLM ne pouvait plus être propriétaire de l'unité foncière, n’en assurant plus, également, la gestion, à l’exception de la gestion locative de ses 2 immeubles).

- A Gayomi (je connais bien l’ARC. Notre Syndicat secondaire des pavillons y a adhéré, à un époque ou il a fallu se battre contre l’ancien syndic "escroc" puis la sérénité étant revenu, nous n’avons pas conservé. Mais je suis aussi membre d’un CS de mon ancienne résidence, adhérente à l’ARC.
Concernant, le cadastre, je vous ai livré déjà des détails sur le cheminement et aujourd’hui, à ce niveau, les choses semblent rétablies. Par expérience, les défaillances du SPF m’apparaissent malheureusement très nombreuses (une affaire dans mon ancienne résidence où j’ai dû batailler avec le notaire pour faire entendre la vérité sur les limites foncières de notre copropriété, erronées au niveau du cadastre (une affaire remontant à 40 ans). Et ça s’est aussi rétabli ! 
La copropriété globale a été édifiée en 1973, J’ai acheté mon pavillon en 1986 (quittant ma précédente résidence) mais je connais bien tout l’historique de cet ensemble immobilier pour présider le CS des pavillons depuis 2007 mais plus pour longtemps (profond désaccord avec un des 3 membres du CS sur cette affaire d’expropriation. Mes références : j’ai été aussi Président du CS de ma précédente résidence pendant près de 10 ans et j’en suis toujours membre).  

- A Rambouillet41 Ok sur le fait que la SA d’HLM puisse vendre son lot. Il se profilerait en effet qu’IdFM devenant propriétaire de ces 2 parcelles, rentrerait effectivement dans la copropriété globale puis en sortirait (scission). En fait, l’acquisition des 2 parcelles permet à IdFM de pouvoir établir sa ligne de TRAM en partie sur les 2 parcelles où se trouvaient en grande partie (sur la 2ème) les parkings des 3 immeubles, afin de les reconstituer en totalité sur les deux parcelles qu’elle exproprie. Question : Quittant la copropriété initiale, à quel moment celle-ci serait-elle alors indemnisé de ces millièmes "s’évaporant" (2%) ? Sans doute, devez-vous m’éclaircir cette situation. Je vous en remercie.
Et puis, problème annexe, cette parcelle de la SA d’HLM "vendu" à IdFM ayant (eu ?) l’obligation (au permis de construire de 1973) de comporter 113 places de parkings pour ses locataires, cette opération supprimant ces places, quelle légalité dans tout cela par rapport au PC ?

Merci à tous car je suis friand d’approfondir mes connaissances (en tant que professeur à la retraite, dans un domaine technique n'ayant rien à voir avec l'immobilier).

Slt.

charpy91

rambouillet41 · Answer

Question : Quittant la copropriété initiale, à quel moment celle-ci serait-elle alors indemnisé de ces millièmes "s’évaporant" (2%) ?

pas d'indemnisation à attendre de cette scission.... à quel titre d'ailleurs, puisque les autres copros ne sont pas propriétaires de ces sols.

il en serait différemment s'il y avait des parties communes à l'ensemble du syndicat, ce dont vous ne parlez pas.... et pour lesquelles dans ce cas, le syndicat dans sa totalité aurait du être associé à l'expropriation.

charpy91 · Answer

Bonjour Rambouillet41,

Je vois que j’ai des encore des choses à apprendre ou à comprendre dans ce domaine de la copropriété, de plus, en évolution constante.

Je vais essayer de résumer par rapport à mes toutes premières questions.

La SA d’HLM, expropriée pour sa parcelle va donc être "indemnisée" par IdFM comme si elle lui avait vendu son lot, comme chaque copropriétaire peut vendre par exemple son pavillon ou son appartement. Jusque là, ai-je bien tout compris ? 

J’avais cru comprendre que dans une copropriété, le sol était partie indivise entre tous les copropriétaire en fonction des tantièmes de chacun. En pratiquant cette scission, le sol étant partie indivise va donc partir dans cette autre copropriété mais à hauteur seulement des lots "achetés" et de ce fait la partie restante de la copropriété d’origine ne "s’appauvrirait" pas, d’où votre réponse. Est-ce cela le raisonnement qui permet de dire qu’il n’y aura aucune indemnisation même au moment de la scission ?

 Maintenant sur un plan légal, compte tenu du fait que la SA d’HLM avait obligation par le Permis de Construire (PC) d’origine de disposer de 113 places de parking sur cette parcelle pour ses locataires, la SA d’HLM ne se devait-elle pas d’obtenir l’aval de la puissance publique par rapport à cette modification du PC (suppression amenant à une profusion de véhicules supplémentaires dans la zone de l’ensemble immobilier) et peut-être l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (pour peu qu’il y ait eu nécessité de les consulter) pour effectuer cette modification car ne pouvait-on pas considérer que la conservation de ces places de parking était nécessaire au respect de la destination de "l’immeuble" ?

Le sort de cette première parcelle semblant réglé, venons-en maintenant à la 2ème.

===============

Également expropriée, cette parcelle comportait à l’origine 156 places de parking (une par appartement que chaque copropriétaire des immeubles en copropriété avait eu obligation d’acquérir à l’origine, inscrites à l’EDD), 17 places appartenant à la SA d’HLM inscrites à l’EDD et 44 places visiteurs matérialisées sur la parcelle mais non évoquées à l’EDD et pouvant donc être considérées comme parties communes. 
Comme évoqué précédemment, IdFM avait besoin d’exproprier une partie de cette parcelle pour établir sa ligne de Tram-Train T12. Je pense donc qu’au départ, IdFM ne s’était peut-être pas trop posé de question sur les conséquences au niveau des parkings de ces copropriétaires des immeubles mais sous l’action de ces derniers, IdFM a été amenée à prévoir la reconstitution, au minimum, des 156 places. 

La SA d’HLM a accepté, elle, de se défaire de ses 17 places contre indemnité. Restait donc les 44 places visiteurs (qui n’avaient jamais présentées grand intérêt pour personne pour être situées à l’écart du reste de la copropriété et de plus non accessibles car situées sur cette parcelle regroupant la totalité des parkings répertoriés ci-dessus (156 + 17 + 44), parcelle non clôturée à l’origine mais qui par la suite l’avait été en totalité avec contrôle d’accès) et à laquelle ne pouvaient accéder finalement que les copropriétaires des 3 immeubles. 
Ces 44 places pouvaient donc aussi être supprimées, moyennant indemnisation de l’ensemble de la copropriété (Pavillons, Immeubles et SA d’HLM) dont la valeur a été fixé par la DNID (Les Domaines). 

C’est pourquoi IdFM a été amenée à envisager la reconstitution des 156 parkings pour les 3 immeubles. Mais, il lui fallait plus de place qu’elle a trouvé sur la 1ère parcelle dont elle devait de toute façon en acquérir une partie pour établir sa ligne T12. Du coup, avec l’aval de la SA d’HLM, celle-ci, en supprimant les parkings des locataires, pouvait "vendre" toute sa parcelle (celle évoquée au début) à IdFM mais selon l’expression en "déshabillant Pierre pour habiller Paul" (*voir aussi plus haut).  

De toute cette opération, il ressort que chaque copropriétaires des immeubles récupère un parking tout neuf parfaitement clôturé dont certaines places sont certes un peu plus éloignées de leur bâtiment mais c’est un moindre mal. 

Reste le problème de l’indemnisation et surtout du partage entre les 3 entités (Pavillons en copropriété, immeubles en copropriété et SA d’HLM). Et là, nous sommes dans une situation de blocage, chacun voulant à divers titres tenter de recueillir le maximum. IdFM a bien proposé des clés de répartition empirique mais c’est bien cela qui pose problème et bloque aujourd’hui la situation. 

La description ci-dessus de cette affaire permettrait-elle à un des intervenants sur ce forum, d’énoncer comment devrait se faire la répartition portant en fait sur la répartition de l’indemnité relative à la suppression des 44 places visiteurs au point de vue strict du droit ? 

Merci à tous pour votre contribution. 
Et je reste disponible pour compléter mes informations.

Slt. 

charpy91

P. S. : Merci à Gayomi pour ses précisions sur Cadastre et Service de la Publicité Foncière (SPF). 

Et s'il n'y avait pas eu ces parkings décrétés "parties communes", devions-nous (nous, pavillons) être associés à cette expropriation ?

rambouillet41 · Answer

pour le premier cas :
Article 2Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Non le syndicat ne s'apprauvit pas (s'il y a scission) puisque le syndicat diminue lui aussi en nombre de copros.

Pour ce qui est du PC de cette société et des parkings, vous ne nous dites pas si cette SAhlm a encore des lots appartements dans votre syndicat.....

pour le second cas, je n'ai pas trop compris.......

Josh Randall · Answer

la SA d’HLM avait obligation par le Permis de Construire (PC) d’origine de disposer de 113 places de parking [...]  la SA d’HLM ne se devait-elle pas d’obtenir l’aval de la puissance publique par rapport à cette modification du PC
Peut-être pas à l'époque où cela a été fait (d'ailleurs quand a-t-elle cédé ces 113 places ?)

Et, l'ensemble des places de stationnement dont vous faites mention figurent-elles dans l'emprise prévue pour le T12 ?

Pour information et lecture voici
- la notice explicative justifiant l'enquête parcellaire du projet : 
https://www.essonne.gouv.fr/index.php/content/download/28881/224063/file/20190821_Notice+explicative+VF.pdf
- le rapport du commissaire-enquêteur suite à l'enquête parcellaire
https://www.essonne.gouv.fr/index.php/content/download/28881/224063/file/20190821_Notice+explicative+VF.pdf

charpy91 · Answer

Bonjour Rambouillet41,

Dans la copropriété, cette SA d'HLM a toujours 2 immeubles comportant 156 appartements locatifs qu'elle gère en direct. 
Pour le bâtiment B (lot de 76 appartements), il y a encore un parking de 140 places mais pour le bâtiment A (lot de 80 appartements), à qui était destiné ce parking de 113 places, il a été supprimé suite à l'expropriation comme je l'ai expliqué précédemment pour, en fait, permettre à IdFM de reconstruire les parkings privatifs des 3 immeubles en copropriété. C'est le "déshabiller Pierre pour habiller Paul" que j'ai expliqué.

Vous écrivez : "Pour le second cas, je n'ai pas trop compris." 
Comme cette affaire n'est pas toujours simple, dites-moi ce que vous entendez par "second cas" pour que je le reprenne. 

Merci encore de votre investissement.

Slt.

charpy91

charpy91 · Answer

Bonjour Josh,

L'affaire n'étant pas simple, je vais reprendre.

Le PC de 1973 comportait l'obligation pour la SA d'HLM de créer 113 places de parking pour un de ses immeubles locatifs (A). Cela, c'est donc ce qui est écrit dans le marbre, me semble t-il.
Ces parkings ont effectivement été crées en 1973 sur cette parcelle que la SA d'HLM a "vendu" dernièrement à IdFM, dans le cadre de l'expropriation.

Mais voilà ce qui s'est passé au cours des ans.

Le parking des locataires étant un tantinet un peu loin de leur immeuble et dans un secteur un peu isolé, les parkings ont donc été un peu boudé dès le début (1973) par les locataires mais il faut surtout ajouter que n'étant pas protégés (absence de clôture autour de ce parking - clôture qui, par contre, a été faite autour des parkings des copropriétaire des 3 immeubles comme expliqué précédemment pour des mêmes raisons de mise en sécurité), et compte tenu de dégradations que pouvaient subir les véhicules des locataires, cela a un peu fini de les dissuader de les utiliser (nombreuses réclamations archivées à ce sujet).
Il y a eu aussi des épisodes où ces parkings se trouvaient envahis par les gens du voyage.

Aussi dans les années 1990/2000, la SA d'HLM a décidé de supprimer ces 113 parkings et de construire en remplacement sur la parcelle 4 blocs de 16 box soit 64 places de stationnement qu'elle louait aux locataires (et même à des gens extérieur à l'ensemble immobilier par faute de demande). Mais là encore, ces box n'étant pas à l'intérieur d'un enclos, un peu isolés, c'est vite devenu une zone de trafic en tout genre avec des portes de box constamment fracturée et des dépôts d'encombrants de toutes sortes. 
Donc, de l'obligation d'offrir 113 places, elle est passée à 64 et cela, semble t-il sans aucune validation de qui que ce soit puisqu'il semblerait même qu'il n'y ait pas eu de permis de construire pour ces box. Il est aussi possible qu'à cette époque, ces parcelles étaient en zone de non edificandi. 

On comprend donc que pour la SA d'HLM, c'était une aubaine de ce "débarrasser" de cette parcelle même si elle ne respecte plus le PC. Seulement au regard de ce qu'à fait IdFM pour la reconstruction des parkings des copropriétaires des 3 immeubles, la SA d'HLM aurait pu faire la même chose pour ses locataires (une clôture digne de ce nom, un contrôle d'accès et de l'éclairage, entre autres).

Donc, ce que la SA d'HLM a cédé à IdFM tout récemment (quelques mois), c'est en fait 3 blocs de 16 box édifiés sur la parcelle expropriée car on s'est aussi aperçu que le 4ème bloc de box avait été construit sur une 3ème parcelle contiguë appartenant à la mairie ! D'où sans doute la confirmation que cela avait construit sans PC !


Et, l'ensemble des places de stationnement dont vous faites mention figurent-elles dans l'emprise prévue pour le T12 ? 
 OUI

C'est un vrai feuilleton !

Je reste à votre disposition pour compléter.

Slt.

charpy91

charpy91 · Answer

Bonjour Josh,

Merci pour les 2 documents joints mais ce sont les mêmes.
Avez-vous le rapport du commissaire-enquêteur suite à l'enquête parcellaire ?

Merci.

P. S. : Je viens de parcourir le document "Dossier d'enquête parcellaire complémentaire" que vous avez joint à votre précédent message et dont on ne sait qui est le rédacteur et à quelle date a été rédigé ce document, informations de base que j'imposais à mes étudiants pour leurs rapports ! 

J'ai notamment relevé que certains faits avaient été édulcorés ou falsifiés pour la bonne cause du rédacteur.
Voulant faire croire que les box étaient en fait abandonnés, si certes certains l'étaient par manque de locataires du fait d'un environnement peu sûr, il faut aussi dire que les derniers locataires avaient été congédiés quelques mois plus tôt (il faut que je vérifie mais il me semble que les box devaient être libérés pour le 1er juillet 2018) . 
Egalement comme expliqué précédemment, les 113 parking ont bien été réalisés sous la forme prévue initialement ! J'ai indiqué plus haut tout le cheminement vers ces 4 ilots de box.

charpy91 · Answer

Bonjour Josh,

Je reviens vers vous mais ce message s'adresse aussi à Rambouillet41. 
Vous semblez avoir bien localisé le lieu du "crime".

Je vais donc avoir encore quelques questions. 
Je résume : Le PC de 1973 comportait l'obligation pour la SA d'HLM de créer 113 places de parking constituant un lot de copropriété (Lot 410), énoncé à l'EDD du Règlement de Copropriété destiné à un de ses immeubles locatifs (~1,5 place par locataire).
Ces parkings ont effectivement été crées en 1974 sur cette parcelle AZ 75 que la SA d'HLM a "vendu" dernièrement à IdFM, dans le cadre de l'expropriation en évoquant plein de bonnes raisons : Que ces 113 parkings n'étant pas utilisés (et pour cause car non sécurisés) puis convertis ensuite en 64 box,  on lit dans la Notice explicative que vous m'avez fournie que ces box étaient vides ! Et pour  cause, la SA d’HLM avait résilié les contrats de location des box au 1er juillet 2018 ! "Quand on veut se débarrasser de son chien, on crie qu'il a la rage !.


Alors des questions se posent :
La plus importante est : Comment cette SA d'HLM a t-elle pu permettre la suppression de ces 113 places de parkings imposées au permis de construire, sans que cela n'éveille l'attention de personne (Urbanisme de la Mairie entres autres) car cette SA d'HLM n'a pas proposé de les reconstituer ailleurs ?

Si la SA d'HLM avait la jouissance de ces 113 parkings pour ses locataires, le fait que cette dernière avait eu l'obligation au permis de construire de les réalise,r ne devenaient-ils pas de ce fait des éléments dont  la conservation était nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (de la copropriété) - Art. 26 de la loi de 1965 - car la suppression de ces places constitue un grave préjudice pour l'ensemble de la zone (surabondance de stationnement dans les rues avoisinantes.
Outre le fait que la copropriété n'ait pas été consultée,  l'indemnité de cession de cette parcelle, versée par IdFM à la SA d'HLM, ne devait-elle pas alors  être répartie entre les 3 entités de notre copropriété selon les millièmes ?

Il y a dans tout cela, me semble t-il, quelques entorses à la loi en matière d'Urbanisme et de droit de la copropriété.

A vous lire.

Slt 

charpy91

Josh Randall · Answer

Bonjour

la SA d’HLM avait résilié les contrats de location des box au 1er juillet 2018 ! "Quand on veut se débarrasser de son chien, on crie qu'il a la rage !.
J'aurais plutôt tendance à croire que la procédure d'expropriation a été anticipée par l'office HLM.

Comment cette SA d'HLM a t-elle pu permettre la suppression de ces 113 places de parkings imposées au permis de construire
Comme un particulier pourrait transformer son garage en pièce à vivre et donc supprimer son stationnement, celui fait ce qu'il veut (ou presque) de son patrimoine.

Les choses n’étant pas immuables, le bailleur a décidé de transformer ces places en boxes. Parce que lui aussi avait la possibilité de modifier son patrimoine comme il l'entendait, en accord avec la commune. Sans que cette dernière n'ait à faire un historique complet de la construction initialement accordée et des modifications apportées au fur et à mesure du temps. 
D'ailleurs dans ce laps de temps la réglementation a sacrément évolué entre ce qui a été accordée en 1973 et ce qui serait autorisé aujourd'hui. Pour preuve, en matière de stationnement, si le bien à construire se situe près d'une gare ou gare routière, il est possible de demander une dérogation afin de réduire le nombre de places au regard de ce qui serait normalement imposé.

Pour les obligations réglementaires au sein de la copro, ce n'est plus de ma compétence...

Edit: quand je dis que la SA HLM fait ce qu'elle veut de son patrimoine, c'est au titre du Code de l'urbanisme. Lequel est souvent en contradiction avec les règles civiles (voir l'article A424-8 du Code de l'urbanisme - dernier alinéa).

charpy91 · Answer

Bonjour Rosh,
Merci pour votre retour.
La conversion de parkings en box (une bonne dizaine d'années après l'édification de l'ensemble immobilier) s'était faite sans permis de construire donc sans aval de la commune, cette dernière n'ayant pas pu me présenter un PC. De plus, sur 4 blocs de 16 box construits, un des blocs l'a été sur une parcelle adjacente appartenant à la commune (!), ce qui n'aurait sans doute pas pu se faire s'il y avait eu une demande de PC !
Quand à la suppression finalement des 113 emplacements imposés au PC, la commune n'avait-elle pas son mot à dire ? Pour les PC d'aujourd'hui, n'est-il pas demandé par exemple 2 places de parking par pavillon ?
Si ces faits devaient être rapportés, auprès de quelle autorité conviendrait-il de le faire ?
Slt.

Josh Randall · Answer

Si ces faits devaient être rapportés, auprès de quelle autorité conviendrait-il de le faire ?
Dans l'hypothèse où il y aurait irrégularité de la par de la SA HLM, de toute façon ces faits son prescrits depuis fort longtemps (au titre du Code de l'urbanisme). Donc aucune action ne pourrait être envisagée à ce niveau.

Il y a peut-être des choses irrégulières dans le cadre de la copropriété. A voir si de ce côté-là il y a aussi prescription.

charpy91 · Answer

Bonjour Josh,

Merci pour vos réponses.

Quand vous dites que ces faits sont prescrit depuis fort longtemps, pouvez-vous préciser.
L'obligation de réaliser les 113 parking remonte certes au Permis de construire (début des années 1970) et ont bien été réalisés (années 73/74) mais étant non sécurisés, donc pas utilisés et amenant des nuisances pour la zone environnante, ont été convertis en 64 box dans les années 1990/2000 et loués par la SA D'HLM  jusqu'en juillet 2018. L'expropriation remonte seulement à 2019. La suppression certes des 64 dernières places (puisque 49 avaient déjà étaient supprimées en 1990/2000) est relativement récente puisqu'elle ne remonte donc qu'à 2019. 
Alors pourquoi ces faits (je parlais de la suppression de places de parkings imposées au permis de construire) seraient-ils prescrits ?
Petite question au niveau de l'urbanisme : Je construis un immeuble pour lequel je dois respecter certaines contraintes (règlementation, etc.). Je le réalise en respectant parfaitement toutes les contraintes et ma déclaration d'achèvement de travaux est acceptée.
 Et si j'en crois votre réponse, je pourrais donc  quelques années plus tard, sans rien demander à personne, déroger en partie aux obligation qui m'avait été imposées pour la construction initiale en ajoutant ou en supprimant par exemple une construction, ou en ajoutant un étage ?

Sur ce Site "droits-finances", y a t-il un forum traitant spécifiquement du droit de la copropriété ?

Slt.

charpy91

Josh Randall · Answer

Les 113 places initialement réalisées étaient conditionnées par les règles d'urbanismes en vigueur à l'époque. 
La création des 64 boxes semble être une volonté unilatérale du bailleur HLM et ils semblent avoir été réalisés sans autorisation.

Des travaux réalisées irrégulièrement (sans autorisation ou non respectant pas le permis de construire accordé) sont punissables pénalement.
Dans les années 80 les délais de prescriptions devaient sans dote être plus court qu'aujourd'hui (5 ans en responsabilité civile en application de l'article L480-13 du Code de l'urbanisme en vigueur de 1977 à 2006). 

Plus aucune action n'est possible au titre du Code de l'urbanisme.

si j'en crois votre réponse, je pourrais donc quelques années plus tard, sans rien demander à personne (...)
Non, ce n'est pas ce que j'ai dit. Dans mon post n°26 quand je dis que les choses ne sont pas immuables, je dis qu'il est possible de faire des travaux sans lien direct avec le permis de construire initialement accordé et en fonction des règles d'urbanisme en vigueur.

Je précisait qu'aujourd'hui il est possible de déroger aux règles de stationnement dans le cadre réglementaire en vigueur.
Mais qu'il n'est pas rare de voir des particuliers transformer un garage en pièce à vivre en méconnaissance de ces règles. A noter qu'une dérogation n'est accordée qu'au bon vouloir de la commune.

Que ces boxes aient été réalisés sans autorisation administrative m'était alors inconnu.
Réaliser des travaux sans autorisation est illégal depuis 1943 et est codifié depuis 1977 (sans doute même avant).

charpy91 · Answer

Bonjour Josh,

En conclusion, rien ne pouvait donc interdire la suppression de ces 113 parkings imposés au PC d'origine  et bien que cela me paraisse être assimilable à "la suppression d'un élément dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble" et portant nuisance à l’ensemble de la copropriété.
Cette question relevant du domaine de la copropriété ne serait pas de votre compétente. Dommage ! 

Au niveau de l'indemnisation d'IdFM, je me pose encore des questions.
 Lorsqu'il a été question d'indemnisation pour cette parcelle AZ 75, je trouve sur un document IdFM du 19 juin 2018 "48 places à indemniser à la copropriété), 48 places seulement parce que 16 box sur 64 ayant été construit sur le foncier ville, ils ne pouvaient, sans doute, pas être indemnisés. 
Et puis sur un document intitulé "Changements constatés, attribution des nouveaux numéros de plan et calcul des contenances" daté du 4 septembre 2015, je vois que le propriétaire de la parcelle AZ 75 était la RESIDENCE ERABLE 2 et non la SA d'HLM, 
Puis sur 2 documents de la DGFP « Avis du domaine sur la valeur vénale » ayant trait aux 2 parcelles AZ 75 et AZ 76 du 13 mai et du 4 juin 2019 où l’on mélange allègrement les 2 parcelles en terme de contenu (la AZ 76 ne comportant que des parkings et la AZ 75 des box ayant remplacés les anciens parkings), je relève là encore que le propriétaire serait "les copropriétaires de la résidence ERABLE 2". 

Au niveau de l’indemnisation, IdFM indemnisant, semble t-il, la suppression des 48 box sur la parcelle AZ 75 et non l’expropriation de cette parcelle, s’agit-il d’un tour de passe-passe ? Si les box construits (même illégalement) par la SA d’HLM et dont elle avait certes la jouissance exclusive pour ses locataires, lui appartiennent - A voir les titres de propriété puisqu'elle n'aurait pas de permis de construire), par contre le terrain sur lequel elle les a construits est une parcelle (AZ 75) de la copropriété. Question : Que doit indemniser IdFM : la parcelle ou la destruction des box sur la parcelle ? Le propriétaire pourrait ne pas être le même et de ce fait l’indemnisation ne pas revenir forcément à la SA d’HLM.

Il va sans doute être opportun de demander au SPF, les fiches concernant le nom des propriétaires de toutes ces parcelles depuis l'origine.  
Tout cela devient un peu compliqué.

Slt.

Josh Randall · Answer

Bjr

IdFM indemnisant, semble t-il, la suppression des 48 box sur la parcelle AZ 75 et non l’expropriation de cette parcelle, s’agit-il d’un tour de passe-passe ?
Je ne sais pas.

Que doit indemniser IdFM : la parcelle ou la destruction des box sur la parcelle ?
Voir ce qu'a décidé le juge de l'expropriation en application des articles L321-1 à à L321-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

A noter que dans la mesure où les parcelles AZ75 et  AZ76 appartiennent au même propriétaire, elles constituent une unité foncière. C'est sans doute cette unité foncière qui a été indemnisée.

Propriete du sol

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