Achat maison avec sous-sol aménagé non déclaré

Question

Bonjour, 

nous avons signé un compromis de vente pour une maison il y a quelques mois, et nous devrions signer d'ici quelques jour l'acte de vente. Le notaire nous a appelé pour nous indiquer que le propriétaire actuel avait effectué plusieurs travaux non déclarés : 

- il y a plus de 10 ans, il a créé une escalier interne qui amène au sous-sol semi-enterré, sans modifier la façade ou les fenêtres (cépendant, il y avait auparavant des escaliers externes) en créant une surface habitable de 30m2
- des travaux au niveaux des combles mais sans création de surface habitable ou modifications structurelles (plancher, etc)

Le notaire affirme que cela est très courant et qu'il n'y a pas de raisons de s'inquiéter,  et la situation est décrite dans l'acte de vente, mais nous sommes embêtés par la situations sur plusieurs volets : 
- nous avons signé le compromis pour une maison avec un certain nombre de m2, incluent les m2 du sous-sol
- les taxes foncières et d'habitation vont augmenter 
- il y a des risques en cas de gros sinistres ou si on souhaite réaliser des travaux importants par la suite. 

J'arrive finalement donc à mes questions. Sachant que nous voudrions toujours acheter cette maison : quels sont nos droits, et qu'est-ce que nous risquons en achetant la maison en l'état ? 

- Est-ce que le compromis de vente est invalidé par le fait que rien n'était déclaré par rapport au sous-sol ?
- Pouvons-nous exiger que la situation soit régularisée avant l'achat ? Cela embête bien sur les propriétaires car il signifierait un délai de 2-3 mois avant de pouvoir vendre
- Pouvons-nous, à défaut, négocier le prix de vente ?

Je vous remercie d'avance pour votre aide et vous souhaite un très bon weekend.

kasom · Accepted Answer

Bonjour

Le notaire affirme que cela est très courant et qu'il n'y a pas de raisons de s'inquiéter, et la situation est décrite dans l'acte de vente,

intéressant car il a raison, mais vous ne lui faites pas confiance et vous n'avez pas demandé de rdv pour lui poser les questions, vous venez vers le forum

l'aménagement intérieur sans modification de façades se fait au bon vouloir du propriétaire , vous faites ce que voulez chez vous , vous aménagez / transformez comme vous le voulez 

- Pouvons-nous exiger que la situation soit régularisée avant l'achat ?
NON


- Pouvons-nous, à défaut, négocier le prix de vente ?
NON

- il y a des risques en cas de gros sinistres ou si on souhaite réaliser des travaux importants par la suite. 

à quels risques pensez vous ?

AcheteuseInquete · Answer

Je me permet de faire un petit up, cette histoire nous angoisse beaucoup et j'ai cherché partout sut internet et sur le forum, avec des réponses parfois contradictoires. Merci d'avance de coeur!

Ulysse5818 · Answer

Bonjour,

Il faudra déclarer ces aménagements à votre assureur...

kasom · Answer

le propriétaire aménage son intérieur  comme il le souhaite  , en cas de destruction pas exemple rien ne vous empêchera de reconstruire  l'extérieur à l'identique et de réaménager l'intérieur comme vous le souhaiterez 

 Le propriétaire peut faire ce qui veut chez lui mais devrait être obligé de nous informer des choses non régularisée, non ? 

il y a contradiction: le propriétaire fait ce qu'il veut chez lui, que voulez vous qu'il régularise ? 

si vos futures travaux concernent  l'extérieur, il vous faudra un PC ( agrandissement, transformation; ouvertures )  ce qui n'aura rien à voir avec l'intérieur

AcheteuseInquete · Answer

J'ai réfléchit à vos réponses (merci beaucoup encore!), et non il n'y a pas de contradictions, je trouve : l'obtention d'un permis  de construire constitue une obligation légale si on souhaite aménager le sous-sol. Donc en effet oui, on peut faire ce qu'on veut chez soit mais on sera hors de la loi. 
Le cas de ginto5 est un exemple de problème qu'on peut avoir par la suite. 

Je veux bien sûre en discuter avec les propriétaires, mais non sans savoir qu'est-ce que la loi dit sur mes droit dans cette situation, où nous avons signé un compromis sans être informés de l'état des choses.

Josh Randall · Answer

Bonjour,

l'aménagement intérieur sans modification de façades se fait au bon vouloir du propriétaire , vous faites ce que voulez chez vous , vous aménagez / transformez comme vous le voulez 
C'est en partie faux.

Il y a nécessité de déclarer les travaux dans les cas suivants
- transformation de combles non aménageables en pièce(s) à vivre;
- transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher;
 - création d'une surface de plancher de plus de 5 m² et inférieure ou égale à 20 m² ou allant jusqu'à 40 m² selon le cas.

En ce qui concerne notre acheteuse inquiète, dans son cas précis, les travaux intérieurs réalisés ne semblaient pas nécessiter de démarches administratives (quoique le doute soit permis pour les combles et l'éventuelle suppression d'une place de stationnement dans le sous-sol).
Néanmoins, il aurait fallu une déclaration pour la suppression de l'escalier extérieur car cela a modifié l'aspect de la maison.

Cependant, ces travaux ayant été réalisées il y a plus de 10 ans, ils ne pourraient être l'objet d'un quelconque recours aujourd'hui.

kasom · Answer

bonjour Josh

c'est uniquement pour des raisons fiscales ( taxes habitation et foncière ) que ces travaux doivent être déclarés ......

Josh Randall · Answer

Peu importe les raisons. C'est réglementé par le Code de l'urbanisme donc à appliquer. Point barre.

AcheteuseInquete · Answer

Pour information, si jamais cela peut aider d'autres gens : je viens d'appeler un avocat. 

En effet, le fait que le sous-sol a été aménagée sans permis de construire aurait du être déclaré dans le compromis de vente afin qu'on puisse décider si accepter le risque ou pas. C'est limite pour invalider le compromis de vente. 

Soit on accepte de signer et on assume les risques associés, soit on demande que ça soit régulariser avant achat, soit on peut essayer de demander une compensation économique.

AcheteuseInquete · Answer

Oui j'ai bien lu.. Sur ce sujet je lis de tout, et je ne comprends qu'est-ce que c'est vrai.. 

Par exemple ici : https://actualite.seloger-construire.com/construction/maitriser-votre-projet/faut-il-demander-une-autorisation-pour-amenager-un-sous-sol-en-piece-habitable-article-34269.html 
On lit que le permis de construire est bien necessaire.

AcheteuseInquete · Answer

Les risques qui sont mentionnés dans l'acte de vente, à savoir : 

A – En cas de demande de permis de construire sur la construction
irrégulière, la situation actuelle devra être régularisée ; par suite le nouveau permis
devra porter sur la totalité de la construction, avec les conséquences inhérentes à un
éventuel refus de ce permis de construire qui impliquent alors la démolition des
constructions existantes.
B – Les constructions édifiées sans permis de construire ne peuvent être
raccordées aux réseaux de distribution collective tels que : eau, gaz, électricité,
téléphone.
C – En cas de sinistre de l’immeuble, il sera impossible de reconstruire de
plein droit à l’identique, un permis de construire devant alors être demandé avec là
aussi, les éventuelles conséquences d’un refus.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
S'agissant de l'expert, que ce soit celui-là ou un autre, ne jamais oublier qu'il travaille , non pour l'assuré, mais pour l'assureur. En d'autres termes, son travail consiste à minimiser le montant de l'indemnité que l'assureur aura à verser. 
Dans les sinistres importants, il ne faut jamais accepter le constat de cet expert, ni la première proposition de l'assurance  et faire intervenir un contre-expert.
S'agissant toujours des experts, j'ai en mémoire les termes d'une conférence des Présidents de cour d'appel, dont le thème portait sur la qualité des experts d'assurance  et dont le titre était 'on ne se bouscule pas au portillon".
Le  conférencier expliquait que pour être un bon expert, il faut évidement posséder la formation adéquate  , mais aussi et surtout avoir une solide expérience de terrain.Or, un expert de ce niveau n'est pas intéressé par les honoraires ou le salaire proposés par les assureurs qui, comme les écossais, ont "des oursins dans les pochesIl s'ensuit que nombre de ces experts manquent d'expérience , ce qui met en porteà-faux les magistrats?
Et la conclusion  du conférencier, approuvé en cela par tous les magistrats présents, était que le niveau général des experts d'assurances n'était pas bon et en tout cas insuffisant.

Achat maison avec sous-sol aménagé non déclaré

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