Propriete du sol
charpy91
Messages postés
40
Statut
Membre
-
Josh Randall Messages postés 28168 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Josh Randall Messages postés 28168 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonjour,
Copropriétaire dans un ensemble immobilier constituant une seule copropriété comportant 3 entités : 80 pavillons, 3 immeubles et 2 immeubles locatifs d'une SA d'HLM, notre copropriété vient d'être expropriée pour raison d'utilité publique (Construction de la ligne T12 IdFM) d'une parcelle de terrain sur laquelle la SA d'HLM disposait d'un lot de parkings (113 places) parfaitement identifié à l'EDD de notre Règlement de Copropriété (parkings destinés aux locataires d'un de ses immeubles).
Pour ce faire, la SA d'HLM a été indemnisée (comme si elle avait vendu cette parcelle à IdFM).
1ère question : Les 2 autres entités (les pavillons et les 3 immeubles) avaient-elles des droits sur cette vente au titre de la propriété du sol en principe indivise ?
2ème question : La SA d'HLM pouvait-elle décider seule de cette vente sans en référer aux autres entités ?
3ème question : Ce lot de 113 parkings, imposé au permis de construire à l'origine de la création de l'ensemble immobilier, pouvait-il être supprimé en dépit de la pression que cela entraîne sur le stationnement dans l'environnement de cet ensemble immobilier ?
Je reste à votre disposition pour parfaire la description de cette affaire sur laquelle j'aurai à revenir pour ce que je considère comme d'autres anomalies dans cette expropriation.
A vous lire.
Remerciements.
Salutations.
CHARPY
Copropriétaire dans un ensemble immobilier constituant une seule copropriété comportant 3 entités : 80 pavillons, 3 immeubles et 2 immeubles locatifs d'une SA d'HLM, notre copropriété vient d'être expropriée pour raison d'utilité publique (Construction de la ligne T12 IdFM) d'une parcelle de terrain sur laquelle la SA d'HLM disposait d'un lot de parkings (113 places) parfaitement identifié à l'EDD de notre Règlement de Copropriété (parkings destinés aux locataires d'un de ses immeubles).
Pour ce faire, la SA d'HLM a été indemnisée (comme si elle avait vendu cette parcelle à IdFM).
1ère question : Les 2 autres entités (les pavillons et les 3 immeubles) avaient-elles des droits sur cette vente au titre de la propriété du sol en principe indivise ?
2ème question : La SA d'HLM pouvait-elle décider seule de cette vente sans en référer aux autres entités ?
3ème question : Ce lot de 113 parkings, imposé au permis de construire à l'origine de la création de l'ensemble immobilier, pouvait-il être supprimé en dépit de la pression que cela entraîne sur le stationnement dans l'environnement de cet ensemble immobilier ?
Je reste à votre disposition pour parfaire la description de cette affaire sur laquelle j'aurai à revenir pour ce que je considère comme d'autres anomalies dans cette expropriation.
A vous lire.
Remerciements.
Salutations.
CHARPY
A voir également:
- Propriete du sol
- Construction 3m limite propriété - Forum Voisinage
- Construction garage en limite de propriété - Forum Construire une maison
- Vache en limite de propriété ✓ - Forum Immobilier
- Eau dans le sous-sol quand il pleut - Forum Louer un logement
- Lettre demande de changement de sol hlm - Forum Louer un logement
26 réponses
Bonjour Josh,
Je reviens vers vous mais ce message s'adresse aussi à Rambouillet41.
Vous semblez avoir bien localisé le lieu du "crime".
Je vais donc avoir encore quelques questions.
Je résume : Le PC de 1973 comportait l'obligation pour la SA d'HLM de créer 113 places de parking constituant un lot de copropriété (Lot 410), énoncé à l'EDD du Règlement de Copropriété destiné à un de ses immeubles locatifs (~1,5 place par locataire).
Ces parkings ont effectivement été crées en 1974 sur cette parcelle AZ 75 que la SA d'HLM a "vendu" dernièrement à IdFM, dans le cadre de l'expropriation en évoquant plein de bonnes raisons : Que ces 113 parkings n'étant pas utilisés (et pour cause car non sécurisés) puis convertis ensuite en 64 box, on lit dans la Notice explicative que vous m'avez fournie que ces box étaient vides ! Et pour cause, la SA d’HLM avait résilié les contrats de location des box au 1er juillet 2018 ! "Quand on veut se débarrasser de son chien, on crie qu'il a la rage !.
Alors des questions se posent :
La plus importante est : Comment cette SA d'HLM a t-elle pu permettre la suppression de ces 113 places de parkings imposées au permis de construire, sans que cela n'éveille l'attention de personne (Urbanisme de la Mairie entres autres) car cette SA d'HLM n'a pas proposé de les reconstituer ailleurs ?
Si la SA d'HLM avait la jouissance de ces 113 parkings pour ses locataires, le fait que cette dernière avait eu l'obligation au permis de construire de les réalise,r ne devenaient-ils pas de ce fait des éléments dont la conservation était nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (de la copropriété) - Art. 26 de la loi de 1965 - car la suppression de ces places constitue un grave préjudice pour l'ensemble de la zone (surabondance de stationnement dans les rues avoisinantes.
Outre le fait que la copropriété n'ait pas été consultée, l'indemnité de cession de cette parcelle, versée par IdFM à la SA d'HLM, ne devait-elle pas alors être répartie entre les 3 entités de notre copropriété selon les millièmes ?
Il y a dans tout cela, me semble t-il, quelques entorses à la loi en matière d'Urbanisme et de droit de la copropriété.
A vous lire.
Slt
charpy91
Je reviens vers vous mais ce message s'adresse aussi à Rambouillet41.
Vous semblez avoir bien localisé le lieu du "crime".
Je vais donc avoir encore quelques questions.
Je résume : Le PC de 1973 comportait l'obligation pour la SA d'HLM de créer 113 places de parking constituant un lot de copropriété (Lot 410), énoncé à l'EDD du Règlement de Copropriété destiné à un de ses immeubles locatifs (~1,5 place par locataire).
Ces parkings ont effectivement été crées en 1974 sur cette parcelle AZ 75 que la SA d'HLM a "vendu" dernièrement à IdFM, dans le cadre de l'expropriation en évoquant plein de bonnes raisons : Que ces 113 parkings n'étant pas utilisés (et pour cause car non sécurisés) puis convertis ensuite en 64 box, on lit dans la Notice explicative que vous m'avez fournie que ces box étaient vides ! Et pour cause, la SA d’HLM avait résilié les contrats de location des box au 1er juillet 2018 ! "Quand on veut se débarrasser de son chien, on crie qu'il a la rage !.
Alors des questions se posent :
La plus importante est : Comment cette SA d'HLM a t-elle pu permettre la suppression de ces 113 places de parkings imposées au permis de construire, sans que cela n'éveille l'attention de personne (Urbanisme de la Mairie entres autres) car cette SA d'HLM n'a pas proposé de les reconstituer ailleurs ?
Si la SA d'HLM avait la jouissance de ces 113 parkings pour ses locataires, le fait que cette dernière avait eu l'obligation au permis de construire de les réalise,r ne devenaient-ils pas de ce fait des éléments dont la conservation était nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (de la copropriété) - Art. 26 de la loi de 1965 - car la suppression de ces places constitue un grave préjudice pour l'ensemble de la zone (surabondance de stationnement dans les rues avoisinantes.
Outre le fait que la copropriété n'ait pas été consultée, l'indemnité de cession de cette parcelle, versée par IdFM à la SA d'HLM, ne devait-elle pas alors être répartie entre les 3 entités de notre copropriété selon les millièmes ?
Il y a dans tout cela, me semble t-il, quelques entorses à la loi en matière d'Urbanisme et de droit de la copropriété.
A vous lire.
Slt
charpy91
Bonjour Rosh,
Merci pour votre retour.
La conversion de parkings en box (une bonne dizaine d'années après l'édification de l'ensemble immobilier) s'était faite sans permis de construire donc sans aval de la commune, cette dernière n'ayant pas pu me présenter un PC. De plus, sur 4 blocs de 16 box construits, un des blocs l'a été sur une parcelle adjacente appartenant à la commune (!), ce qui n'aurait sans doute pas pu se faire s'il y avait eu une demande de PC !
Quand à la suppression finalement des 113 emplacements imposés au PC, la commune n'avait-elle pas son mot à dire ? Pour les PC d'aujourd'hui, n'est-il pas demandé par exemple 2 places de parking par pavillon ?
Si ces faits devaient être rapportés, auprès de quelle autorité conviendrait-il de le faire ?
Slt.
Merci pour votre retour.
La conversion de parkings en box (une bonne dizaine d'années après l'édification de l'ensemble immobilier) s'était faite sans permis de construire donc sans aval de la commune, cette dernière n'ayant pas pu me présenter un PC. De plus, sur 4 blocs de 16 box construits, un des blocs l'a été sur une parcelle adjacente appartenant à la commune (!), ce qui n'aurait sans doute pas pu se faire s'il y avait eu une demande de PC !
Quand à la suppression finalement des 113 emplacements imposés au PC, la commune n'avait-elle pas son mot à dire ? Pour les PC d'aujourd'hui, n'est-il pas demandé par exemple 2 places de parking par pavillon ?
Si ces faits devaient être rapportés, auprès de quelle autorité conviendrait-il de le faire ?
Slt.
Bonjour Josh,
Merci pour vos réponses.
Quand vous dites que ces faits sont prescrit depuis fort longtemps, pouvez-vous préciser.
L'obligation de réaliser les 113 parking remonte certes au Permis de construire (début des années 1970) et ont bien été réalisés (années 73/74) mais étant non sécurisés, donc pas utilisés et amenant des nuisances pour la zone environnante, ont été convertis en 64 box dans les années 1990/2000 et loués par la SA D'HLM jusqu'en juillet 2018. L'expropriation remonte seulement à 2019. La suppression certes des 64 dernières places (puisque 49 avaient déjà étaient supprimées en 1990/2000) est relativement récente puisqu'elle ne remonte donc qu'à 2019.
Alors pourquoi ces faits (je parlais de la suppression de places de parkings imposées au permis de construire) seraient-ils prescrits ?
Petite question au niveau de l'urbanisme : Je construis un immeuble pour lequel je dois respecter certaines contraintes (règlementation, etc.). Je le réalise en respectant parfaitement toutes les contraintes et ma déclaration d'achèvement de travaux est acceptée.
Et si j'en crois votre réponse, je pourrais donc quelques années plus tard, sans rien demander à personne, déroger en partie aux obligation qui m'avait été imposées pour la construction initiale en ajoutant ou en supprimant par exemple une construction, ou en ajoutant un étage ?
Sur ce Site "droits-finances", y a t-il un forum traitant spécifiquement du droit de la copropriété ?
Slt.
charpy91
Merci pour vos réponses.
Quand vous dites que ces faits sont prescrit depuis fort longtemps, pouvez-vous préciser.
L'obligation de réaliser les 113 parking remonte certes au Permis de construire (début des années 1970) et ont bien été réalisés (années 73/74) mais étant non sécurisés, donc pas utilisés et amenant des nuisances pour la zone environnante, ont été convertis en 64 box dans les années 1990/2000 et loués par la SA D'HLM jusqu'en juillet 2018. L'expropriation remonte seulement à 2019. La suppression certes des 64 dernières places (puisque 49 avaient déjà étaient supprimées en 1990/2000) est relativement récente puisqu'elle ne remonte donc qu'à 2019.
Alors pourquoi ces faits (je parlais de la suppression de places de parkings imposées au permis de construire) seraient-ils prescrits ?
Petite question au niveau de l'urbanisme : Je construis un immeuble pour lequel je dois respecter certaines contraintes (règlementation, etc.). Je le réalise en respectant parfaitement toutes les contraintes et ma déclaration d'achèvement de travaux est acceptée.
Et si j'en crois votre réponse, je pourrais donc quelques années plus tard, sans rien demander à personne, déroger en partie aux obligation qui m'avait été imposées pour la construction initiale en ajoutant ou en supprimant par exemple une construction, ou en ajoutant un étage ?
Sur ce Site "droits-finances", y a t-il un forum traitant spécifiquement du droit de la copropriété ?
Slt.
charpy91
Les 113 places initialement réalisées étaient conditionnées par les règles d'urbanismes en vigueur à l'époque.
La création des 64 boxes semble être une volonté unilatérale du bailleur HLM et ils semblent avoir été réalisés sans autorisation.
Des travaux réalisées irrégulièrement (sans autorisation ou non respectant pas le permis de construire accordé) sont punissables pénalement.
Dans les années 80 les délais de prescriptions devaient sans dote être plus court qu'aujourd'hui (5 ans en responsabilité civile en application de l'article L480-13 du Code de l'urbanisme en vigueur de 1977 à 2006).
Plus aucune action n'est possible au titre du Code de l'urbanisme.
Non, ce n'est pas ce que j'ai dit. Dans mon post n°26 quand je dis que les choses ne sont pas immuables, je dis qu'il est possible de faire des travaux sans lien direct avec le permis de construire initialement accordé et en fonction des règles d'urbanisme en vigueur.
Je précisait qu'aujourd'hui il est possible de déroger aux règles de stationnement dans le cadre réglementaire en vigueur.
Mais qu'il n'est pas rare de voir des particuliers transformer un garage en pièce à vivre en méconnaissance de ces règles. A noter qu'une dérogation n'est accordée qu'au bon vouloir de la commune.
Que ces boxes aient été réalisés sans autorisation administrative m'était alors inconnu.
Réaliser des travaux sans autorisation est illégal depuis 1943 et est codifié depuis 1977 (sans doute même avant).
La création des 64 boxes semble être une volonté unilatérale du bailleur HLM et ils semblent avoir été réalisés sans autorisation.
Des travaux réalisées irrégulièrement (sans autorisation ou non respectant pas le permis de construire accordé) sont punissables pénalement.
Dans les années 80 les délais de prescriptions devaient sans dote être plus court qu'aujourd'hui (5 ans en responsabilité civile en application de l'article L480-13 du Code de l'urbanisme en vigueur de 1977 à 2006).
Plus aucune action n'est possible au titre du Code de l'urbanisme.
si j'en crois votre réponse, je pourrais donc quelques années plus tard, sans rien demander à personne (...)
Non, ce n'est pas ce que j'ai dit. Dans mon post n°26 quand je dis que les choses ne sont pas immuables, je dis qu'il est possible de faire des travaux sans lien direct avec le permis de construire initialement accordé et en fonction des règles d'urbanisme en vigueur.
Je précisait qu'aujourd'hui il est possible de déroger aux règles de stationnement dans le cadre réglementaire en vigueur.
Mais qu'il n'est pas rare de voir des particuliers transformer un garage en pièce à vivre en méconnaissance de ces règles. A noter qu'une dérogation n'est accordée qu'au bon vouloir de la commune.
Que ces boxes aient été réalisés sans autorisation administrative m'était alors inconnu.
Réaliser des travaux sans autorisation est illégal depuis 1943 et est codifié depuis 1977 (sans doute même avant).
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
Bonjour Josh,
En conclusion, rien ne pouvait donc interdire la suppression de ces 113 parkings imposés au PC d'origine et bien que cela me paraisse être assimilable à "la suppression d'un élément dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble" et portant nuisance à l’ensemble de la copropriété.
Cette question relevant du domaine de la copropriété ne serait pas de votre compétente. Dommage !
Au niveau de l'indemnisation d'IdFM, je me pose encore des questions.
Lorsqu'il a été question d'indemnisation pour cette parcelle AZ 75, je trouve sur un document IdFM du 19 juin 2018 "48 places à indemniser à la copropriété), 48 places seulement parce que 16 box sur 64 ayant été construit sur le foncier ville, ils ne pouvaient, sans doute, pas être indemnisés.
Et puis sur un document intitulé "Changements constatés, attribution des nouveaux numéros de plan et calcul des contenances" daté du 4 septembre 2015, je vois que le propriétaire de la parcelle AZ 75 était la RESIDENCE ERABLE 2 et non la SA d'HLM,
Puis sur 2 documents de la DGFP « Avis du domaine sur la valeur vénale » ayant trait aux 2 parcelles AZ 75 et AZ 76 du 13 mai et du 4 juin 2019 où l’on mélange allègrement les 2 parcelles en terme de contenu (la AZ 76 ne comportant que des parkings et la AZ 75 des box ayant remplacés les anciens parkings), je relève là encore que le propriétaire serait "les copropriétaires de la résidence ERABLE 2".
Au niveau de l’indemnisation, IdFM indemnisant, semble t-il, la suppression des 48 box sur la parcelle AZ 75 et non l’expropriation de cette parcelle, s’agit-il d’un tour de passe-passe ? Si les box construits (même illégalement) par la SA d’HLM et dont elle avait certes la jouissance exclusive pour ses locataires, lui appartiennent - A voir les titres de propriété puisqu'elle n'aurait pas de permis de construire), par contre le terrain sur lequel elle les a construits est une parcelle (AZ 75) de la copropriété. Question : Que doit indemniser IdFM : la parcelle ou la destruction des box sur la parcelle ? Le propriétaire pourrait ne pas être le même et de ce fait l’indemnisation ne pas revenir forcément à la SA d’HLM.
Il va sans doute être opportun de demander au SPF, les fiches concernant le nom des propriétaires de toutes ces parcelles depuis l'origine.
Tout cela devient un peu compliqué.
Slt.
En conclusion, rien ne pouvait donc interdire la suppression de ces 113 parkings imposés au PC d'origine et bien que cela me paraisse être assimilable à "la suppression d'un élément dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble" et portant nuisance à l’ensemble de la copropriété.
Cette question relevant du domaine de la copropriété ne serait pas de votre compétente. Dommage !
Au niveau de l'indemnisation d'IdFM, je me pose encore des questions.
Lorsqu'il a été question d'indemnisation pour cette parcelle AZ 75, je trouve sur un document IdFM du 19 juin 2018 "48 places à indemniser à la copropriété), 48 places seulement parce que 16 box sur 64 ayant été construit sur le foncier ville, ils ne pouvaient, sans doute, pas être indemnisés.
Et puis sur un document intitulé "Changements constatés, attribution des nouveaux numéros de plan et calcul des contenances" daté du 4 septembre 2015, je vois que le propriétaire de la parcelle AZ 75 était la RESIDENCE ERABLE 2 et non la SA d'HLM,
Puis sur 2 documents de la DGFP « Avis du domaine sur la valeur vénale » ayant trait aux 2 parcelles AZ 75 et AZ 76 du 13 mai et du 4 juin 2019 où l’on mélange allègrement les 2 parcelles en terme de contenu (la AZ 76 ne comportant que des parkings et la AZ 75 des box ayant remplacés les anciens parkings), je relève là encore que le propriétaire serait "les copropriétaires de la résidence ERABLE 2".
Au niveau de l’indemnisation, IdFM indemnisant, semble t-il, la suppression des 48 box sur la parcelle AZ 75 et non l’expropriation de cette parcelle, s’agit-il d’un tour de passe-passe ? Si les box construits (même illégalement) par la SA d’HLM et dont elle avait certes la jouissance exclusive pour ses locataires, lui appartiennent - A voir les titres de propriété puisqu'elle n'aurait pas de permis de construire), par contre le terrain sur lequel elle les a construits est une parcelle (AZ 75) de la copropriété. Question : Que doit indemniser IdFM : la parcelle ou la destruction des box sur la parcelle ? Le propriétaire pourrait ne pas être le même et de ce fait l’indemnisation ne pas revenir forcément à la SA d’HLM.
Il va sans doute être opportun de demander au SPF, les fiches concernant le nom des propriétaires de toutes ces parcelles depuis l'origine.
Tout cela devient un peu compliqué.
Slt.
Bjr
Je ne sais pas.
Voir ce qu'a décidé le juge de l'expropriation en application des articles L321-1 à à L321-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
A noter que dans la mesure où les parcelles AZ75 et AZ76 appartiennent au même propriétaire, elles constituent une unité foncière. C'est sans doute cette unité foncière qui a été indemnisée.
IdFM indemnisant, semble t-il, la suppression des 48 box sur la parcelle AZ 75 et non l’expropriation de cette parcelle, s’agit-il d’un tour de passe-passe ?
Je ne sais pas.
Que doit indemniser IdFM : la parcelle ou la destruction des box sur la parcelle ?
Voir ce qu'a décidé le juge de l'expropriation en application des articles L321-1 à à L321-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
A noter que dans la mesure où les parcelles AZ75 et AZ76 appartiennent au même propriétaire, elles constituent une unité foncière. C'est sans doute cette unité foncière qui a été indemnisée.
La législation juridique et financière évolue en permanence...