Ma propriétaire veut me faire payer ses charges de copropriété Résolu

Question

Bonjour,
Je paye 5€ par mois de charges en plus de mon loyer.
Pas d'espaces verts ni ascenseur ni couloirs (portes donnant sur l'extérieur) ni ménage ni eau / chauffage communs.

Ma proprio m'a réclamé par sms de régler ma TOM 2018 de 75€.
Je lui ai dit ok mais j'en ai déjà payé 60€ (12×5) dans mes charges donc il reste 15€.

Elle a dit ça n'a rien à voir les 5€ sont les charges de copro et la TOM c'est différent.
J'ai dit re-ok dans ce cas montre moi le décompte annuel pour que je sache à quoi ont servi mes 5€ de charges de l'année...
Là elle s'est énervée me disant que je n'ai pas confiance etc...
Et m'a sorti son appel de fonds 1er trimestre 2019 pour la copro en surlignant la colonne "dont locatif" et me disant que puisque je voulais tout faire dans les règles il fallait que je paye cette colonne. Qu'elle m'en avait jusque là fait cadeau (!)

Je me trompe ou bien cela n'a rien à voir ?
Elle ne peut pas me demander d'argent sans fournir le décompte annuel des charges c'est bien ça ?

Pour moi la colonne "dont locatif" de l'appel de fonds du syndic ça sert juste pour sa déclaration d'impôts non ?

Merci d'avance si vous arrivez à m'éclairer, je n'en peux plus des sms et des affirmations sans explication... ????

Utilisateur anonyme · Accepted Answer

Bonjour,
Vous faites erreur.
La colonne "dont locatif" correspond aux charges de la copropriété qui sont récupérables sur le locataire.
Et vous devez payer EN PLUS la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOM) laquelle est indiquée sur l'avis de taxe foncière du bailleur.
Vous devez donc procéder à une régularisation chaque année = comparaison entre les sommes déjà versées (60€) et le coût des charges récupérables (colonne "dont locatif" + TOM).

Vous pouvez demander à consulter les factures réelles des charges qui sont mentionnées dans cette colonne "dont locatif". Les syndics se trompent parfois ... mais pas souvent.

Lire plus d'infos ici :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

Agnes · Answer

Merci beaucoup pour la réponse claire et rapide...
Mais comment me régulariser des charges sur l'année 2018 en m'envoyant une provision pour le 1er trimestre 2019 ?
Qui plus est sans aucun détail ce qui est payé ?
Partout y compris dans votre lien que j'ai lu 10 fois il est écrit que pour régulariser les charges le proprio doit fournir le décompte annuel et faire la différence avec ce qui est déjà payé.

Me montrer ce qu'elle paye en copro n'est en aucun cas une manière légale de me demander de l'argent puisque rien n'y est détaillé et qu'il ne s'agit pas de la même année, si ?

Pour l'histoire de la déduction des charges locatives du revenu foncier c'est ici que j'ai lu : http://impotsurlerevenu.org/revenus-fonciers/1144-les-provisions-pour-charges-de-copropriete.php

djivi38 · Answer

bonjour,

et vous devez aussi demander copie de la TF du bailleur où se trouve la TEOM de votre logement.

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

« La TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la moitié de la valeur locative cadastrale de la propriété. Toutefois, la commune ou son groupement peut décider de plafonner la valeur locative dans certaines limites. Le montant de la taxe s'obtient en multipliant cette valeur par le taux fixé librement par la collectivité. Des frais de gestion de la fiscalité locale s'ajoutent au montant de la taxe. » Cf. : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
Tous ces calculs sont faits par le centre des impôts, le bailleur/agence n'a plus qu'à lire le chiffre dans la colonne "TEOM" sur la ligne de l'année en question.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 
		
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures :  https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624 (principalement § 2 -> 190)

Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) : 

--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;

--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA  (montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) : 
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions.. 
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. 
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM. 

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) : 
https://www.srvice-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

• ARRIÉRÉS de TEOM : 

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) : 

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Cordialement.

Agnes · Answer

Truc bizarre aussi : ma proprio est aussi ma voisine.
Sur son appel de fonds de son appartement à elle, elle a aussi une colonne dont locatif, alors qu'elle ne le loue pas vu qu'elle vit dedans...

Bref je ne comprends plus rien...

Sa TF elle me l'a montrée, et m'a calculé 617x12,25% = 75€28 de TEOM. Soit.

Pour le reste je dois payer son appel de fonds 1er trim 2019 en guise de régularisation année 2018 ? Je ne saisis pas la logique.

Utilisateur anonyme · Answer

C'est assez difficile de vous expliquer question par question parce que vous mélangez tout : les provisions, les régularisations, les charges locatives et la taxe foncière.
Prenez rendez-vous à l'ADIL avec tous vos documents, ils vous expliqueront.

Peut-être une dernière tentative :

Sur les charges de copropriété établis par le syndic, il y a des provisions trimestrielles et un décompte annuel. La colonne "dont locatif" est à la charge du locataire, le reste est à la charge du propriétaire.

Sur la taxe foncière, l'ensemble est payé au fisc par le propriétaire, la TOM est la dernière colonne (en général) et doit être remboursée par le locataire au propriétaire.

Les régularisations de charges font la différence entre ce qui est versé sur une année et la somme des provisions. Si il y a une grosse différence, il faut aussi recalculer la provision pour l'année suivante.

Vous avez le droit de consulter les justificatifs (= les factures qui sont chez le syndic)

djivi38 · Answer

bonjour, Régularisation "tardive" des charges locatives 1/ Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » 2/ Article 7-1loi 6/7/1989 : << Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par TROIS ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. (...)>> https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/2014-03-27/ 3/ Dans les immeubles en copropriété, si le locataire part avant que la régularisation annuelle des charges ait pu avoir lieu, le propriétaire bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant l’arrêté des comptes de l’immeuble. Il devra, le cas échéant, lui rendre la différence entre le montant retenu, et les sommes effectivement payées. 4/ Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. cdt.

Agnes · Answer

Réponse très rassurante du syndic :

La provision des charges de copro n'a aucune valeur. Il faut que ma proprio fournisse le récapitulatif annuel qu'elle reçoit en même temps que la convocation à l'AG.

Ils m'ont donné le chiffre 2017 : 13€ pour L'ANNÉE !

Plus ta TEOM de 75€ ça fait 88€.

Si j'enlève les 5€ par mois de provisions il reste 28€ à payer !

Alors qu'elle voulait me faire payer 75 + 4 trimestres à 25 soit 175 € !!

Moralité c'est une maligne et j'ai bien fait de vérifier ????

Ma propriétaire veut me faire payer ses charges de copropriété

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