Désaccord avec mon ancien propriétaire

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- - Dernière réponse : Maryi88
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- 4 déc. 2018 à 16:00
Bonjour,

Voilà 2 mois que j'ai rendu l'appartement que j'ai loué pendant 3 ans ainsi que les clés (le 30/09/2018).
Appartement que j'ai refait à neuf lorsque je suis partie.
Lors de l'état des lieux de sortie mon propriétaire a été très tatillon, il cherchait tout est rien.
Lorsque j'ai emménagé dans l'appartement le sol de la pièce principale venait d'être refait à neuf.
L'appartement était très humide. La porte d'entrée suintait et des gouttes d'eau coulaient sur la plancher, il y avait un jour assez conséquent entre le sol et la porte et je pouvais voir si quelqu'un arrivait alors que la personne ne s'était pas encore annoncé.
A la salle de bain la fenêtre était entourée de moisissures ainsi que dans ma chambre.
J'ai payé une somme astronomique en chauffage alors que nous avions toujours froid car beaucoup d'humidité et le froid passait.
Sauf qu'a la longue son sol à commencer à prendre l'eau à certains endroits comme en dessous des fenêtres et sous la porte. ce qui a fait qu'il a gonfler.
De plus des lattes ont commencé au niveau des jointures par rebiquer et d'autres sur le bord de la jointure à s'écailler.
Au niveau du lieu de passage en plein milieu 2 lattes se sont détachées l'une de l'autre sur quelques centimètres ce qui faisait apparaître un jour entre les 2 lattes.
Mon propriétaire était joignable mais ne répondait jamais au téléphone. je n'ai donc pas daigné le prévenir.
Je suis restée 1 semaine sans eau car les canalisations avaient gelées et je n'ai jamais eu de retour de sa part suite à mon coup de téléphone et le message que je lui avait laissé sur sa messagerie.
je ne nie pas qu'il y ait un problème avec le sol. c'est un sol d'environ 40m2 et il n'y a même pas 10 lattes au centre de la pièce qui sont abimées.
Sauf que mon ancien propriétaire voulait que je fasse une fausse déclaration à mon assurance car soi-disant j'avais eu un dégât des eaux. Chose que j'ai refusée de suite.
comme nous ne nous sommes pas mis d'accord à propos du sol j'ai refusé de signer l'état des lieux de sortie mais il a quand même récupéré les clés.
ce fut de sa part plusieurs SMS pour savoir si j'avais fait ma déclaration. Chose que je n'ai pas faite mais j'ai quand même appelé mon assurance pour leur signaler cette supercherie qu'il voulait que je fasse.
Donc j'ai en attente une déclaration de sinistre et lui devait faire de même auprès de son assurance, chose qu'il n'a pas faite. Dommage car j'aurais voulu une expertise!!!
Je lui ai envoyé une lettre avec ARC car il ne me rendait pas ma caution et que je n'avais plus de nouvelle de sa part.
Lettre qu'il a été cherché le 29/11. Bien sûr j'ai reçu de nouveau un SMS car il veut maintenant me compter la vérification de la chaudière qui n'a pas été faite. Il devait la faire faire et me la refacturer.
Aujourd'hui je viens de recevoir un SMS avec une facture du 01/12/2018 qui dit qu'il va refaire le sol (Il va mettre un sol en Vinyle) et prestation non faite à ce jour.

Je ne sais plus qui est dans son droit. Lui ou moi?
Merci de votre retour et des conseils s'il y en a à me donner.
Cordialement
BM
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dimanche 12 avril 2015
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17 décembre 2018
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Merci
bonsoir,

quand un locataire a de gros problèmes (sol, canalisations gelées...) c'est par courrier R+AR qu'il doit informer son propriétaire pour lui demander réparation en s'appuyant sur les art 1719 & suivants qui stipulent que << tout bailleur est débiteur d'une obligation d'entretien des lieux loués >>, hors entretiens locatifs ça va de soi.
Tél, sms, mails ne sont pas des preuves juridiquement parlant.

Vous avez bien fait de refuser de faire un faux auprès de votre assurance.

"Aujourd'hui je viens de recevoir un SMS avec une facture du 01/12/2018 qui dit qu'il va refaire le sol"
Est-ce une "facture" des produits nécessaires à la réparation du sol ? Elle serait possiblement à déduire de votre DG (sans ses heures de travail) SI votre EDLS était valable... ce qui n'est pas le cas, puisque vous ne l'avez pas signé !!

"j'ai refusé de signer l'état des lieux de sortie mais il a quand même récupéré les clés. "
Avez-vous quand même récupéré votre exemplaire d'EDLS daté avec la mention "clés restituées" ? Ou avez-vous un justificatif quelconque comme quoi vous avez bien rendu les clés à telle date ?
Je pose ces questions parce que sans justificatifs daté de rendu des clés..... vous êtes toujours locataire. Si votre "ex" bailleur le sait, il pourrait bien exiger loyers & charges...

A part ça, un EDLS non signé de toutes les parties prenantes (= bailleur ET titulaireS du bail) n'est pas valable : si vous avez récupéré votre exemplaire, c'est parfait, vous en avez la preuve, et vous allez pouvoir le mettre en demeure de vous restituer l'intégralité de votre DG - MOINS le montant de la facture de l'entretien de la chaudière que VOUS auriez DÛ faire faire vous-même....

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire ; au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671

Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-3°),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) suite à la comparaison de l'EDLS et de l'EDLE :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMEDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS (pour le cas d’éventuelles suites judiciaires).

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
Maryi88
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Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse.
J'ai bien faillit ne pas avoir le papier d'EDLS car il était parti avec et il à fallut que je le rattrape à quelques Km du lieu où je louais. Là aussi il à fait des pieds et des mains pour que je signe mais je n'ai pas calé.
J'ai bien récupérer L'EDLS.
Par contre il a été fait sur celui d'entrée.
Ses remarques pour la sortie ont été faite sur la partie qui ce trouve à droite de l'EDL dans les colonnes Constat.
Il n'y a que les remarques de notés.
Tout ce qui concerne ma nouvelle adresse, les relevés de compteurs, le nombre de clés que je lui ai rendu il les à noté sur un cahier où il avait mis L'EDL. Il ne notait plus rien sur L'EDLS je pense surement que c'est parce que je n'avais pas signer.
J'ai juste pour preuve de la date de mon état des lieux de sortie une lettre qu'il ma fait car je lui ai laissé ma cuisine (ça c'est encore une autre histoire avec lui)
Cordialement MB
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