rresiliation de bail avec preavis reduit Fermé

Question

Bonjour,Est-il légale d'invoquer l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 afin d'assimile "un changement de travail" de Quimper à Tours(zone non tendue) à une "mutation" par le seul fait que l'on passe d'un cdd -à 3700/mois -(démission en cours de contrat) pour un cdi présenté comme une opportunité professionnelle et a ce titre exiger un préavis réduit d'1 mois au lieu de 3 mois.
donc est ce que le seul fait de rompre un cdd pour un cdi hors région permets de rentrer dans le cadre du préavis d'un mois?
mon locataire le prétend.j'ai contacter a 3 reprises lAdil de Quimper qui me dit que c'est faux.que c'est un choix personnel que de rompre un contrat.le seul fait de casser un cdd pour un cdi ne rentre pas en ligne de compte.la démission n'est pas assimilé à une perte d'emploi au sens de l'article 15 du delai reduit (paris 30oct 1997:loyers et cop.1998n°35.Elle etait même tres énervé apres le locataire qui refuse que nous l'appelions ensemble.
je ne cherche que la légalité et je voudrais savoir si quelqu'un a un cas de jurisprudence qui s'opposerait à ce que me confirme l'Adil (c'est quand même leur metier et ils suive tres bien l'actualité juridique; l'immobilier s'adaptant a de nouvel moeurs, comme le suivi du preavis d'un mois pour mutation dans le cas de l'union libre et pas seulement le pacs et le marriage comme j'ai pu le lire.
donc si quelqu'un me donne un cas de jurisprudence ok je change de position mais sinon le preavis est de 3 mois.il y a sans doute déjà eu de nombreux cas .Si quelqu'un peut m'éclairer et confirmer l'Adil cella me rassurerait.merci par avance pour le retours et de votre diligence.c'est pour aider mon père de 82 ans avec ses locataires...!et dieux sait s'il les chouchoute!!!

Ulpien1 · Accepted Answer

Bonjour Djivi
Votre " topo" est très bien , mais vous devriez rajouter un mot à un sous-titre:
LISTE DES REPARATIONS LOCATIVES; je rajouterais "non exhaustive"  car le décret inclut l'adverbe notamment signifiant  qu'il y en a d'autres non citées.

gitane2229 · Answer

Bonjour.
N'ai pas de réponse à votre question de jurisprudence ;
Mais vous pourriez passer des annonces en vue d'une relocation rapide ; Ce qui pourrait arranger les deux parties ;

JiGéGé · Answer

Le préavis réduit est applicable en cas de mutation, donc sur décision de l'employeur
de modifier le lieu de travail de son salarié.

Il ne l'est pas en cas de décision volontaire de la part du salarié de changer d'emploi.

DDTADIG · Answer

merci pour vos reponses!vous me confortez dans mon investigation!!bien sur que nous cherchons d'autres locataires et evidemment aussi pour les arranger.mais au départ si  nous sommes dans notre droit, il est normal de le faire respecter(surtout quand les locataires viennent juste d'arriver et qu'il commencent a rentrer dans le conflit et la menace de procédure!!!,alors qu'ils ne sont rentrés que depuis juste 4 mois..mais le départ est légale là ce n'est pas le soucis.; nous faisons toujours au mieux pour le confort et la bonne entente dans un cadre de logement en ferme renovée ou il est important de vivre en bonne intelligence mais le depart des locataires,depuis  plusieurs locations deviennent compliquées et je pense qu'il y a de l'abus de faiblesse dans le cadre de non paiement de loyer ou depart anticipé voir logement dans un etat catastrophique vis a vis de mon père qui se plie en quatre pour aider les gens quand il y a un soucis(meme perso!)alors que nous refaisons les logements regulièrement , mettons des potagers avec de l'eau a disposition gratuite,des outils, les d'epannons en plomberie etc..bon en tout cas merci pour votre aide!!!c'est sympa

djivi38 · Answer

bonjour,

en effet, une démission est un acte volontaire et ne donne pas droit au préavis réduit à 1 mois. Il faut que la perte d'emploi soit INVOLONTAIRE.

https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
« Perte involontaire d'emploi :
Le préavis réduit à un mois est accordé quand le locataire perd son emploi indépendamment de sa volonté, c'est-à-dire quand il fait l'objet d'un licenciement. 
Ce cas ne concerne pas non plus les départs à la retraite, ni les démissions.  »

Le préavis de votre locataire est de 3 MOIS.

cdt.

djivi38 · Answer

bonjour, => Un locataire peut donner son congé à "tout moment" : art 12 loi 6/7/1989. => Pour ce qui est de laisser le logement "dans un état catastrophique", il y a l'EDLS (État Des Lieux Sortant), à réaliser selon la loi, pour lister les dégradations faites depuis l'EDLE. => Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) : - Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ». - Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois. - C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. - Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. - En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement. Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000509310989 : -> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état". -> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable. Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus. -> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. » Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : - l'EDLS a été fait contradictoirement, - ET a été signé de toutes les parties prenantes, - ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures, - ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE, - ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures). Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations. RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG. • Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables; • Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)] => Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (accepté ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs. => Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire : - 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites; - 2° : a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement. => Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable. => Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’exemplaire électronique’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s) - après signature électronique], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations. art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/ [La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...] => Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location. => Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). [Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.] => En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6) => Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. => Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé. CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS. => RECOMMANDATIONS : I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice). Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum : « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes. Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » Encore un peu de lecture…  LISTE (non exhaustive) DES RÉPARATIONS LOCATIVES : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/  (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire  (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/ Cordialement.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour

Merci de cesser d'ouvrir de nouveaux posts svp (4 actuellement) et de continuer uniquement sur celui qui a reçu le + de réponses: 

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7964521-litige-sur-preavis-edls-anticipe-possible

Je ferme ici.

La modération.

Rresiliation de bail avec preavis reduit

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