Litige sur preavis: edls anticipé possible? [Résolu]

DDTADIG
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- 2 oct. 2018 à 14:05 - Dernière réponse : maylin27
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14 novembre 2018
- 4 oct. 2018 à 09:14
Bonjour,
Puis je faire un etat des lieux anticipé pour arranger les locataires qui partent pout raison professionnelle alors qu'ils ont un préavis de trois mois et non d'un mois et qu'il ne l'admettent pas malgré tous les articles de loi que j'ai pu leur fournir...(avec votre aide aussi !).Cela se retrourne-til contre moi?j'essaye d'arranger à l'amiable...pour mon père
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djivi38
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14 novembre 2018
- 2 oct. 2018 à 14:57
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Merci
bonjour,

ce n'est pas parce qu'un EDLS avec rendu des clés est fait en cours de préavis du locataire que celui-ci n' a pas obligation de payer loyer & charges jusqu'à la fin de son préavis (sauf si vous relouez le logement avant la fin dudit préavis).

Vous avez même intérêt à faire cet EDLS (avec procuration de votre père, propriétaire-bailleur, si c'est bien vous qui le faites) avant leur départ : en effet, un EDLS non conforme à la loi ne permet pas au bailleur de faire des retenues sur le DG, car le logement est censé avoir été rendu en bon état.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (accepté ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’exemplaire électronique’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s) - après signature électronique], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non exhaustive) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.

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djivi38
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- 2 oct. 2018 à 18:49
Préparez une procuration même si votre père est présent (c'est plus prudent dans le climat actuel du débat sur le préavis !) : ça vous donnera le droit d'écrire l'EDLS et de faire des observations, sinon vous ne pourriez être là qu'en tant qu'observateur.
DDTADIG
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- 2 oct. 2018 à 19:37
AH!oui vous avez raison...!c'est vrai que ça m'inquiete mais tous les conseillers juridiques immobiliers y compris chez "que choisir" en plus de l'Adil me l'on confirmé c'est un préavis de 3 mois + forum et vous......mais bon il vont recevoir le courrier au plus tôt le jour même de l'EDls .voir plus tard le lendemain..ce qui m'embête...mais mes parents sont partis en Grece pour une semaine et ils faut la signature demon père pour leur reception de résiliation..ils avaient fait un premier courrier de résiliation a un seul nom alors qu'ils sont en bail conjoint.j'ai exigé avec mon père qu'il soit refait...j'ai preparé un courrier de réponse mais que je ne peux envoyer qu"à reception du leur.Nous avons essayer de discuter vendredi chez mon père: donc je connais la contenue puisqu'ils ne changent pas d'avis malgré la consultation d'organismes compétents....on verra bien je ferai une procuration pour me protéger...merci et bonne soirée.
A quimper l'humidité reapparait, nous avons fait du feu pour la premièrefois!!on plonge dans l'automne..mais c'est aussi une tres belle saison. en campagne et à la mer!!
djivi38
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- 2 oct. 2018 à 19:53
"ils avaient fait un premier courrier de résiliation a un seul nom alors qu'ils sont en bail conjoint"
Qu'appelez-vous un bail conjoint ???

Quel(s) nom(s) sur le contrat de location ?
Sont-ils mariés ? Pacsés ? en concubinage ? en rien du tout... juste 2 colocataires ?!
DDTADIG
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4 octobre 2018
- 2 oct. 2018 à 21:34
un bail commun en union libre donc 2 noms
Sur le er courrier de resiliation, il ni avais qu'un seul nom sité pour raison et oportunité professionnelle.donc non recevable..!logique
Ne trouvant rien sur internet concernant le "couple en union libre" , je suis allée à l'Adil ou là le problème n'etait pas en fait le suivi de conjoint légale aujourd'hui (Jurisprudence identique à couple pacsé ou marié pour un suivi de conjoint réduit) mais il s'est avéré que la conseillère a non seulement insisté sur la nécessité de refaire le courrier de resiliation en AR mais a demandé que je la recontacte avec les documents motivants le départ.
les locataires tres en colère ont demandé a s'entretenir avec mon père.et là j'ai pris le temps d'ecouter et de compulser documents, article de lois et jurisprudences , de m'entretenir avec un conseiller jurique"Ques choisir",et en tout dernier forum dont celui ci qui m'est d'une grande aide légale.
je pense qu'il y a de l'abus de faiblesse vis a vis de mon père qui est connu pour sa bonté et sa droiture.mais il a 82 ans et a beaucoup de mal à déléguer... Je ne cherche que la légalité mais je tiens à ce qu'il soit respecté.
nous sommes des gens eduqués dans l"entendement mais je pense que notre société n'évolue pas forcément dans ce sens et il a beaucoup de mal à l'admettre.
je suis une ancienne PNC Air france avec une Maitrise de gestion..et DU délégué à l'information médicale + 4 langues mais .pas de formation de Droit!!!
Mais non seulement je tiens à faire les choses au mieux, mais cela est interessant aussi.
En quelques jours, j'ai beaucoup appris.Après, face à la menace de procédure, il vaut mieux chercher l'argumentation et eviter les eccueils !En cela , vous etes une aide pertinente!
djivi38
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14 novembre 2018
> DDTADIG
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4 octobre 2018
- 2 oct. 2018 à 21:53
"un bail commun en union libre donc 2 noms " : OK, donc comme 2 colocataires avec bail unique... et oui, le congé peut être unique MAIS signé des 2 titulaires du bail, ou bien chaque titulaire du bail peut donner individuellement son congé mais simultanément.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2562

cdt.
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DDTADIG
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4 octobre 2018
- 3 oct. 2018 à 09:04
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Merci
question: pour le preavis reduit :
lui part a Tours et tente une assimilation a mutation mais elle a un CDD fin de contrat au 16.09.2018.cela n'est pas légale c'est un preavis de 3 mois
hors c'est un couple;il l'utiliserai dans l'autre sens..,
Pourrait-elle l'invoquer si elle joue sur le non renouvellement.dois elle le justifier?
Elle a eu un accident, et l'autre jour elle nous a dit qu'elle etait toujuors en arret maladie...! elle est infirmière et c'est tres frequent d'aller de cdd en cdd.
lui m'avait dit qu'il avait un cdi.il ne m'a jamais donné le contrat juste ses haut salaire et imposition...de ma faute..je lui ai redemandé 3 fois mais j'avais fais signé le contrat de bail dans l'urgence , la veille de mon départ en vacances de ski,chez moi, invoquant un problème d'imprimante ...il ont eménagé en avance de la date prévu de 15 jours.. et mon père avait le logement vide que nous venions de rénover(etat catastrophique,comme je voul'avais dit)) l'ancien locataire étant parti sans payé les deux derniers mois..sans adresse...peu de recours a dit le médiateur..
ce qui est sur c'est que je signerai plus aucun bail sans la totalité des documents exigés..!
Donc ma question est : Peux t-on faire deux preavis consecutifs sachant qu'il y a couple en union libre (mais suivi de conjoint dans les deux sens) avec motif différent.je m'y attend...est ce légale? si le preavis reduit ne fonctionne pas pour l'un , cela fonctionne pour l'autre..?
donc les locataires en couple peuvent-ils faire deux courrier ar de résiliation consecutifs?
DDTADIG
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4 octobre 2018
- 3 oct. 2018 à 19:56
Excusez moi pour les divers posts..je ne cerne pas bien le mode de foncrionnement et les questions s'entrecoupent. étant différentes...mais liées...mes excuses à vos collègues moderateurs.

en fait , si quelqu'un change de région, il ne peut donc,, volontairement y avoir reconduite de son CDD. Dans ce cas renouvellement possible ou pas, ce la justifie le preavis d'un mois, en fait.on est d'accord?

mais que faites vous des cas de jurispridence de 97 et 2009 qui parle de la signature du bail en connaissant les dates de fin de cdd ? ont 'elles encore un sens juridique : elle replace le preavis à 3 mois...
l'Adil a ce jour du 3 octobre 2018 me dit que oui mais que ce serait vu au cas par cas...donc ne fais pas force de loi mais juste de décision judiciaire.volia ma dernière information.
merci encore.
bretecher
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14 novembre 2018
- 3 oct. 2018 à 20:09
maylin27
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14 novembre 2018
- 3 oct. 2018 à 20:39
fin de cdd = préavis réduit !!! je pensais avoir été claire ! c est la non reconduction d un cdd ou d une mission d intérim qui ouvre droit au préavis réduit a la condition qu il ou qu elle ne soit pas suivie immédiatement par une autre;
dans votre cas meme si la fin de cdd est définie elle ouvre droit au préavis réduit

l'Adil a ce jour du 3 octobre 2018 me dit que oui mais que ce serait vu au cas par cas...donc ne fais pas force de loi mais juste de décision judiciaire.volia ma dernière information.
NON la jurisprudence de la CA fait jurisprudence....... donc pas au cas par cas.
Maintenant que vous vouliez avoir raison c est votre problème, mais si vos locataires vont en justice, ils gagneront. La seule exception est que si a la signature du bail le cdd de madame se terminait quelques jours après elle n aurait pas bénéficier du préavis réduIT; ici ce n est pas le cas.
DDTADIG
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4 octobre 2018
> maylin27
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14 novembre 2018
- 3 oct. 2018 à 21:01
c'est on ne peut plus clair!.je préfère votre clareté au flou de l'Adil mais je n'ai aucunement l'intention d'aller en procédure.l'objet est de l'éviter en appliquant la légalité.et surtout d'éviter les mêmes scénarios dans l'avenir...
l'Adil ne remets pas en question(evidemment) la notion de fin de contrat de cdd avec préavis réduit, mais de la connaissance des dates de fin de cdd selon 2 jurisprudences lors de la signature du bail...c'est juste ce que je voulais préciser..
DDTADIG
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4 octobre 2018
- 3 oct. 2018 à 20:42
voilà un lien fort utile pour une néophite..!.vraiment désolé pour cette méconnaissance..j'ai chercher en m'inscrivant...un peu perdue.merci bonne soirée.
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DDTADIG
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4 octobre 2018
- 4 oct. 2018 à 08:37
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Merci
"Par contre il y a eu également jurisprudence (Cour de cassation, chambre civile 3 Audience publique du mercredi 8 juillet 2009, N° de pourvoi: 08-14903) sur le fait que demander un préavis réduit à un mois suite à la fin d'un CDD dont la date de fin était connue au moment de la signature du bail n'était pas recevable. "
voilà l'une des données de l'Adil...je ne l'ai pas inventée!!
mais bien evidemment cela entraine discussion et une procédure déjà de conciliation...pas pour nous !
mais elle a le merite d'exister..
celle de 1997, stipule une date de fin de CDD tres proche de la signature du bail.
maylin27
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14 novembre 2018
- 4 oct. 2018 à 09:14
vous avez lue la jurisprudence ???? Il semble que non et l ADIL non plus... Ce qui est plus grave....

Publication : Bulletin 2009, III, n° 172

Décision attaquée : Tribunal d'instance de Draguignan , du 2 octobre 2007

Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Congé - Congé donné au bailleur - Préavis - Délai de trois mois - Réduction - Domaine d'application

Le terme d'un contrat à durée déterminée constitue une perte d'emploi au sens de l'article 15 I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.

Viole dès lors ce texte la juridiction qui refuse au preneur le bénéfice de la réduction du délai de préavis d'un mois au motif qu'il n'était pas, au moment de la signature du bail, dans l'ignorance de l'événement à l'origine du congé délivré au bailleur

DELAIS - Computation - Délai de trois mois - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Réduction - Domaine d'application

Textes appliqués :
article 15 I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989


On en revient a ce que je vous ai mentionné !!

bonne journée
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