Refus de rendre la caution de garantie

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25 mai 2019
- 2 mai 2019 à 16:43
Bonjour,
j'ai loué un studio meublé de décembre à fin mars, un état des lieux d'entrée a été effectué, j'ai donné une caution de garantie.
le loyer était payé le 5 du mois. suite à un problème de voiture mes parents ont du venir m'aider et aussi m'apporter une aide financière.
Par précaution, mon père a jugé plus prudent de payer le loyer de mars le 24 février, donc environ 10 jours avant.
Le 6 mars, la propriétaire très agressive vient taper chez moi en m'accusant de ne pas avoir payé le loyer de mars, mon père sur place lui explique qu'il a été payé d'avance avec la preuve . La propriétaire s'est mise à insulter, hurler, menacer en disant qu'il faut être con pour payer son loyer d'avance car maintenant de ma faute, elle est à découvert...(aucune discussion possible).
dès ce jour, j'ai tout de suite cherché un autre logement, et mon père a déposé une main courante pour agression verbale.
on voit aussi qu'elle a passé en janvier une annonce pour mon studio (même photo). alors occupé .
Dès que j'ai eu mon nouveau logement, j'ai prévenu le propriétaire , son épouse étant injoignable, disant que je partais le 31 mars . je reçois un sms comme quoi je dois partir dans quelques jours car ils ont reloué , je précise que mon loyer était payé jusqu'au 31 mars.
finalement, je pars le 22, et je rend le studio impeccable et je demande au propriétaire de venir pour l'état des lieux, il juge bon de ne pas en faire, et me dit qu'il ne rendra pas la caution..
Maintenant que puis-je faire pour récupérer ma caution? les courriers, les sms, tout reste sans réponse, il y a bien la commission de conciliation , mais il faut que les 2 parties soit présentes.
S'ils font le mort, que puis-je faire, sans que ces démarches me coûte plus cher que ma caution ?
je ne peux pas retourner les voir avec une telle agressivité ?
j'espère que mon message est compréhensible, bien que compliqué.
En vous remerciant
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24 mai 2019
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Merci
Bonjour,

Vous pouvez déposer une déclaration au greffe du tribunal d'instance

il vous faut au moins une relance recommandé avant, pour prouver la recherche de l'arrangement amiable.

ou vous tentez la conciliation, et si il ne viens pas, cela vous servira de preuve de recherche amiable avant le tribunal
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25 mai 2019
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Merci
bonjour,

inutile de dire que votre bailleur est irresponsable, ignorant (volontairement ou non ?) la loi sur les locations et incapable de suivre ses propres comptes !!!

=> Dépôt de garantie :
Lui faire un courrier (indispensable avant action en justice) R+AR (voir le § "Recommandations" de mon topo ci-dessous) de mise en demeure de restitution de l'intégralité de votre dépôt de garantie (pas "caution"), lui rappelant l'obligation qu'elle a de respecter la loi du 6/7/1989 et, en l'occurrence, plus particulièrement l'art 3.
Vous lui donnez un délai de 8 jours à réception, et précisez qu'à défaut, vous confierez le litige à la commission départementale de conciliation, et que s'il le faut, vous irez jusqu'à la commission de justice de conciliation, voire jusqu'au tribunal d'instance, où, en plus de votre dû, vous réclamerez des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil.

=> Loyer & charges :
Je vais supposer que vous avez donné votre congé par courrier R+AR (c'est 1 des 3 façons légales de donner congé) : vous devez loyer + charges jusqu'à la fin de votre préavis (1 ou 3 mois) SAUF si relocation en accord avec le bailleur relocation avant la fin dudit préavis.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Merci de nous indiquer :
--> date de réception de votre courrier
--> durée de votre préavis (location meublée ? nue ? ou préavis réduit ?)
http://droit-finances.commentcamarche.com/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail
--> avez-vous un reçu daté & signé du bailleur pour la remise des clés ?
Il se peut que votre bailleur vous doive un remboursement...

Dernière question : avez-vous été convoquée au moins 7 jours avant une date d'EDLS (postérieure à votre départ) par un huissier (mandaté par le bailleur) pour être présente lors de l'établissement d'un EDLS réalisé par cet huissier ?

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques ou si absence d'EDLS;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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Merci
merci de votre réponse,
le studio est chez eux, c'est une partie de leur maison juste séparée par une porte. je n'avais même pas de boite à lettres, mon chauffage était le même que leur maison. lorsqu'on leur a dit que je partais, ils ont dit que ce n'était pas utile la lettre recommandée, il me rendrait le dépôt de garantie et voilà...et malheureusement je ne l'ai pas fait .
Donc je n'ai que le bail, état des lieux entrant et des preuves de paiement. tout ce que je voulais, c'était fuir cet endroit. ce logement, je l'ai trouvé in extremis car je commençais à travailler dans une région qui n'ai pas la mienne .
Et au début, je n'ai pas été inquiété, c'est après que tout s'est gâté.
je vais suivre vos conseils, je vais leur envoyer une lettre recommandée demandant le restitution du dépôt de garantie dans un premier temps.
j'avoue que je ne suis pas tranquille car je les ai vus dans un tel état d'agressivité . de plus lors du dépôt de main courante, la police avait l'air, il me semble, de bien les connaître, et j'habite dans le village d'à côté....
djivi38
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25 mai 2019
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soyez + précise dans votre courrier : je rajoute en majuscules les mots manquant :
"...je vais leur envoyer une lettre recommandée AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION demandant la restitution DE L’INTÉGRALITÉ de mon dépôt de garantie, SOIT LA SOMME DE.... €.
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Merci
Bonjour,
Je suis dans le cas ou le propriétaire s'est contenté d'un devis pour justifier une retenue du DG, je trouve ça vraiment léger : n'importe quel professionnel peut produire un devis de remplacement si tel est le souhait du propriétaire ; je suis pour ma part convaincu que le propriétaire n'a aucunement effectué les travaux mentionnés dans ledit devis, ai-je un recours?
gt.55
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24 mai 2019
1801 -
Bonjour,

Non, c'est légal : un devis est suffisant pour effectuer une retenue sur un dépôt de garantie...
Le propriétaire peut très bien ne pas faire les travaux (c'est son droit !), ou les réaliser lui-même.
Dans ce cas il n'aura jamais aucune facture à vous produire !
Cela n'empêche pas que vous devez l'indemniser pour le préjudice.

Cdt
djivi38
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25 mai 2019
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bonjour Ours,

comme dit par gt.55 post 7, un devis - et je précise même "accepté ou non" - est suffisant pour faire une retenue sur DG, en vertu de ce jugement :

" L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)"

Si le bailleur fait les réparations lui-même (sans obligation donc), il est en droit de déduire de votre DG le montant des matériaux utilisés à cet effet (= pots de peinture, rouleaux de tapisserie et colle, etc.), sur présentation des tickets de caisse correspondants lors de la restitution du solde du DG, MAIS n'est pas en droit de déduire le montant du matériel employé (pinceaux, bâches de protection, table à tapisser, ... etc.).

cdt.
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