Charges

Kimette6
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djivi38
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25 mai 2022
- 23 mars 2017 à 22:50
Bonjour,
J'ai quitté un logement en location il y a 10 mois. J'y ai vécu 18 mois. Je n'ai jamais reçu de décompte de charge. Le propriétaire possède encore plus de 30 % de ma caution soit 250 euros. Il me dit que si je veux le décompte de charge, je dois d'abord lui payer plus de 80 euros de frais de comptable, puis il déduira les charges des 250 et je serai perdante.
A-t-il le droit? Je n'ai jamais entendu qu'un locataire paye des frais de comptable

2 réponses

djivi38
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23 mars 2017 à 22:46
bonsoir,

1°) - Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG égal à 1 mois de loyer hors taxes (= DEPÔT DE GARANTIE, et non "caution", qui est la personne qui se porte garant pour quelqu'un), en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

2°) - Le décompte des charges doit :
>> soit vous être fourni gracieusement par votre bailleur
>> soit être tenu à votre disposition chez le bailleur ou auprès du syndic.

« Le bailleur peut demander à son locataire le remboursement d’un certain nombre de frais d’entretien ou de réparation. La liste de ces charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987. »
Source : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1525834/charges-locatives-proprietaire-locataire-mais-qui-paie-quoi
Comme les quittances, le compte rendu des charges et de leur régularisation sont gratuits, car sont exclus des charges récupérables parce que ne sont ni entretien ni réparation.

==> Lire jusqu'au bout ce lien trèèès intéressant pour votre situation :
https://location-immobilier.ooreka.fr/fiche/voir/467869/recuperer-des-charges-locatives-aupres-du-locataire

===> Faire un courrier R+AR (gardez copie & récépissés) dans ce sens avec les références de lois que je vous ai données et mettez votre bailleur en demeure de vous restituer sous 8 jours (si l'EDL sortant est identiques à l'EDL entrant) de vous restituer les 10% du DG retenus à tort et de vous fournir les comptes de charges ou de vous dire où vous pouvez les consulter. Rajoutez que vous attendrez de recevoir le justificatif de la régularisation annuelle des comptes de l'immeuble dans le mois suivant cette régularisation, à défaut, "je porterai le litige devant le tribunal d'instance".

Ce post étant déjà long, je post plus bas un topo sur le DG.

CDT.
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djivi38
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25 mai 2022
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23 mars 2017 à 22:50
re bonsoir,

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLE - et pas sur EDLS – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement (= présence du propriétaire/agence/personne dûment mandatée et présence du locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.
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