Location zéro charge

Question

Bonjour à tous, 
Je vais bientôt signer un contrat de bail pour un logement.
Il est stipulé un loyer mensuel hors charge de 800€ et dans la section qui concerne les charges réelles, rien n'a été indiqué. 
Dans la section récapitulative "Montant total dû à chaque échéance", il est indiqué 800€.
Deux questions : 
_Comme il est rien inscrit dans la section "charges récupérable, est-ce que ça veut donc dire 0€ ?
_Peut-on venir me réclamer des charges par la suite : électricité des partie commune, TEOM ?

En vous remerciant

_lael_ · Answer

Ça dépend comment c'est formulé.

Mais si le contrat de location prévoit des charges récupérables, même s'il n'y a aucune "provisions sur charges" appelées mensuellement, le paiement des charges "au réel" serait quand même dû.

Il me semble également d'ailleurs que la régularisation annuelle des charges est obligatoire en location nue, selon la liste des charges récupérables fixée par décret, et ce même si aucune clause ne le prévoit.


Du coup on pourrait tout à fait concevoir un bailleur peu scrupuleux ne prévoyant pas de "provisions sur charges" ou alors très faibles pour baisser artificiellement loyer.
Mais qui appelle à l'issue de la première année les charges au réel ce qui obligerait le locataire à verser une somme très conséquente.

Alain0522 · Answer

Merci de votre retour.
Alors l'eau et l'électricité (eau chaude sanitaire, chauffage, et électricité courante) sont individuels
Les charges restantes sont donc la TOEM et les parties communes.
Voici l'extrait concernant les charges  : 


C'est bizarre car aucune case n'a été coché sur les charges en montant réelles.
Je précise qu'il s'agit un logement non meublé

djivi38 · Answer

bonjour,

CHARGES : art 8-1 loi 6/7/1989 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947 

Les charges peuvent être mentionnées : 

--> Soit « au réel » :
Cas en location nue (ou meublée si précisé sur le contrat de location meublée).
Le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an sur justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

--> Soit « forfaitaires » :
Cas en location meublée ou en colocation nue (= pour colocataires non mariés, non pacsés). Le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location, mais, si le contrat de location le prévoit, peut toutefois être indexé en même temps que le loyer et selon les mêmes modalités (si et seulement si une révision annuelle de loyer est aussi prévue au contrat). 
Art. 25-10 loi 6/7/1989 : Le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire et le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris la TEOM (sauf si le contrat comporte une clause particulière stipulant que la TEOM sera à payer en sus du forfait).
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires 
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028779195&cidTexte=LEGITEXT000006069108 

--> Soit « charges comprises » : juridiquement parlant, "charges comprises" ça ne veut rien dire.
Dans ce cas, le bailleur DOIT préciser clairement sur le contrat de location : 
-> ce qu’elles comprennent exactement 
-> ET préciser si elles sont "au forfait" OU "au réel".

--> Soit « zéro charges » : à mentionner explicitement sur le contrat (un trait barrant la ligne du montant est aussi valable), car, en l’absence de toute mention, la jurisprudence considère que les charges restent dues par le locataire selon leur consommation réelle.
 https://www.smartloc.fr/blog/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee/
https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1567113/quand-et-comment-recuperer-les-charges-locatives
https://www.inc-conso.fr/content/les-charges-locatives-ou-charges-recuperables


 Comme dit post 3, en location nue les charges sont SYSTÉMATIQUEMENT "au réel" ET le locataire DOIT prendre ses propres abonnements auprès du fournisseur de son choix :
Droit du choix du locataire de son fournisseur d'électricité est pourtant garanti par l'article L331-1 du Code de l’Énergie.
(les charges d'eau peuvent être provisionnées mensuellement A CONDITION QUE le bailleur ait gardé le compteur d'eau du logement à son nom : dans ce cas, les relevés (en début, en cours de bail et en fin de bail) devront être faits en présence du locataire ET du locataire, pour pallier toute ambiguïté.


La TEOM est due par le locataire d'une location nue :
- sur justificatif = copie des avis de TF du bailleur
- sans les frais de gestion/rôle (toujours dus par les bailleurs et non récupérables sur le locataire)
- ET pour le temps RÉEL d'occupation = depuis la remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés en fin de location (même si les clés sont rendues avant la fin du préavis).
Je vous invite à lire un de mes topos :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

cdt.

Alain0522 · Answer

Bonjour et merci pour vos réponses. 

Tout d'abord il s'agit bien d'un contrat de location d'un logement nu (titre en haut du document)
Je savais que je devais prendre un abonnement eau + élec à mon nom. ça pas de soucis.

Je vais essayé de reformuler ce que j'ai compris : 

En ce qui concerne les charges visiblement le propriétaire s'est trompé de "paragraphe", il a indiqué "AUCUNE CHARGE" dans "montant au forfait", alors qu'il aurait dû le faire dans "Montant au réel". Il aurait donc dû cocher la première case dans le sous-paragraphe "Montant Réel" et y indiquer soit la mention "AUCUNE CHARGE" ou simplement "un trait"  sur la ligne à compléter.

Après lecture des différents sites, ce "zéro charge" implique donc qu'il ne pourra pas venir me demander de payer ni la TEOM, ni une participation sur les partie commune (entretien, électricité,...) en plus de mon loyer ?

Ai-je bon ou pas du tout ?

Cordialement

Alain0522 · Answer

Alors, voici le haut du document :

"ce "zéro charge" implique donc qu'il ne pourra pas venir me demander de payer ni la TEOM"NON : la TEOM est une TAXE à rembourser au bailleur quand la location est nue.Elle n'est assimilée à une charge locative QUE pour les locations meublées dont les autres charges sont au forfait ET si le contrat ne comporte pas de clause stipulant que la TEOM sera à rembourser au bailleur en sus du forfait de charges. 
Ok, j'ai bien fait de reposer la question. Donc il est en droit de me la demander en plus.

"... ni une participation sur les partie commune (entretien, électricité,...) en plus de mon loyer ?"OUI : mais toutes les charges que le bailleur n'entend pas récupérer en sus du loyer devront quand même être listées par écrit... afin de pallier toute ambiguïté ultérieure. 

Du coup là j'ai encore une incompréhension. Sur le site que vous avez cité plus haut https://www.smartloc.fr/blog/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee/#Attention_au_bail_zero_charges, au paragraphe "Attention au bail zéro charges" il est mentionné "qu'en cas d’augmentation des charges dans le futur vous ne pourrez pas répercuter l’augmentation au locataire (augmentation des consommations d’eau froide ou d’énergie, possibilité de refacturer des nouveaux services aux locataires)".

Alain0522 · Answer

Ok, donc en théorie, écrire "aucune charge" est sensé me protéger, mais comme je comprends votre phrase, il vaut mieux énumérer sur le contrat de bail les charges que le bailleur n'entend pas récupérer en plus du loyer.

Et je me permets de rappeler à votre bailleur 
ah ok merci, je vais lui en faire part.

Merci en tout cas c'est plus clair pour moi. C'est pas si simple quand même

Alain0522 · Answer

Bonjour, 

C'est un gros topo que vous avez fait. Il y a beaucoup d'information. Merci.

Je voulais rebondir sur votre dernier message et comprendre la subtilité s'il y en a une. Tout au long de ce post, on a vu qu'il valait mieux mettre "un trait" ou une mention faisant référence à une absence de charges afin que la jurisprudence ne considère pas que les charges restent dues par le locataire.

Du coup, là vous dites mettre "zéro charges".

Ma question, y-a-t-il une réellement une différence entre "zéro charges" et "aucune charges" ? 

Cordialement

Alain0522 · Answer

Bonjour, 
Oui, mais au moment de faire le post je n'étais sur de rien, il me fallait un titre accrocheur :)

Merci pour votre bienveillance. 
Cordialement

Location zéro charge

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