Charges abusives ?

bonjour,

Les charges doivent être listées dans un contrat de location et être précisées comme étant "au réel" ou "au forfait".

.

Vous avez une location nue (= non meublée), avec donc obligatoirement des "provisions" sur charges, à régulariser annuellement.

.

 Tous les art. de la loi du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310

.

Art 23 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041587263

Les justificatifs de ces charges peuvent SOIT vous être fournis par le bailleur SOIT être tenus par lui à votre disposition pendant 6 mois à partir de sa demande.

La régularisation annuelle se fait suite à l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) : le bailleur dispose de 1 mois après l'AG pour faire la régularisation des provisions sur charges.

.

https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html

extrait

« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des provisions sur charges], il est de bon usage [= il n' y a donc pas de loi] de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. »

.

Prescription : article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 : au-delà de trois ans, aucune charge ne saurait être réclamée à son locataire par un propriétaire. 

.

Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges : Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

.

CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

.

Vous pouvez donc dès maintenant demander le listing des charges, et plus tard, quand la régularisation de vos provisions sera faire, vous pourrez en demander le justificatif.

Courriers RAR (dont vous gardez copie et les 2 récépissés) de préférence.... vu le "discours" de ce bailleur.

.

cdt.

Bonjour,

Je vous remercie pour votre prompt réponse. Le problème c'est que notre propriétaire nous parle aussi de "forfait" ce qui n'est noté nulle part dans le bail, dont je vous mets l'extrait.

Et voici sa réponse quand nous demandons le détail.

C'est très confus pour nous... Il n'a parlé pour la première fois de charges fixes que dans son mail précédent celui-ci. Est-il dans son bon droit ? Ou avons-nous la capacité, suivant sommation du détail par courrier AR, de retenir le versement des charges tant qu'il n'aura pas répondu explicitement à notre demande ?

Je m'interroge sur l'utilité d'approfondir le problème auprès d'autorités plus compétentes...

Merci d'avance 

1) Pourquoi ce contrat est nommé "convention" ??

Le contrat de location, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, doit être sur le modèle loi ALUR (téléchargeable).

.

2/ "Loyer payable par virement automatique" : un bailleur n'est pas en droit d'imposer à son locataire le mode de paiement qu'il veut : le locataire a le LIBRE CHOIX de son mode de paiement... il se trouve que les virements sont ce qu'il y a de mieux puisqu'ils permettent au locataire de rester maître de son compte bancaire... donc, ça va.... n'empêche que de l'imposer au locataire est une "clause abusive" !!

.

3) Il n'est pas question de charges forfaitaires pour location est nue : elles sont obligatoirement des provisions mensuelles sur charges, à régulariser annuellement.

Le terme de "charges fixes" déjà écrit dans votre post initial m'avait étonné.... : je ne sais pas comment votre bailleur entend ça : la dénomination des charges peut être "fixe" dans le sens où ce sont toujours les mêmes charges qui sont récupérables sur le locataire, MAIS leur montant n'est forcément pas fixe puisqu'en location nue les charges sont automatiquement des provisions à régulariser.....

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

Vous pouvez avoir, pour une location nue, des provisions mensuelles (à régulariser annuellement) pour :

-> votre quote-part de charges de copropriété,

-> et, éventuellement (= si le bailleur a gardé à son nom le compteur d'eau de votre logement ou s'il y a un sous-compteur individuel pour votre logement) des provisions pour votre consommation d'eau : mais dans ce cas, le relevé du compteur/sous-compteur doit être fait lors de l'EDLE et mentionné dessus, en cours de bail (soit ensemble soit sur photo) et en fin de location lors de l'EDLS et mentionné dessus,

et les abonnements électricité/gaz... sont à prendre par le locataire auprès du fournisseur de son choix parce que la revente d'électricité est interdite en location nue (alors qu'elle est 'tolérée' en location meublée mais sous certaines conditions).

.

4) Arrhes qui deviennent DG (Dépôt de Garantie) : cette clause, pour une location de résidence principale (est-ce bien votre cas ?), est illégale... je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale]

.

5) Renouvellement du bail : un bail de location nue est de 3 ans et se renouvelle par tacite reconduction (le bailleur n'a pas à "proposer un renouvellement" !) jusqu'à ce que l'une des parties donne son congé à l'autre en respectant le préavis adéquat :

- locataire : préavis de 3 mois ET "à tout moment" (art 12 loi 6/7/1989) ET sans avoir besoin de se justifier OU préavis réduit à 1 mois si motif légal ET avec justificatif ET toujours "à tout moment" : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

- bailleur : préavis 6 mois avant la fin du bail en cours ET pour 1 des motifs légaux (avec mention du droit de préemption du locataire + tout un tas de paperasses obligatoires accompagnant le courrier de congé) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

.

Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

.

Je vous remercie pour ces précisions qui me conforte dans mon impression d'irrégularités. Je vais donc me rapprocher de l'adil de mon département. Merci beaucoup et bonne soirée !

Bonsoir,

Je suis désolée de relancer le sujet, mais notre bailleur nous parle encore de forfait et refuse de nous donner le détail. Nous sommes entrés dans les lieux début décembre 2022, il me semble que l'année comptable est bien passée, non ? Si les charges sont un forfait cela ne devrait-il pas être indiqué dans le bail ? Par ailleurs, vous avez dit que les forfaits ne s'appliquaient pas au location nue, ses propos ont-ils du sens ? 

Merci d'avance