Acquérir un bien pour le louer à sa mère

Bonjour,

Ma mère, 65 ans et célibataire, est profession libérale à temps partiel. Actuellement en location (comprenant son cabinet + logement). Elle souhaite acquérir un bien immobilier pour y travailler encore 5 ans et y finir ses jours (avec le minimum vieillesse).

Elle a 50000 E de capital. Revenu: 2000 / mois.

Elle n'a pas trouvé de banque qui accepte de lui faire un prêt (sur 5 ans).
Mes 2 frères n'ont pas les moyens d'immobiliser de l'argent pour ma mère. Je suis le seul à pouvoir l'aider financièrement.


Plusieurs pistes:
-1- je me porte caution de son prêt. Connaissez vous une banque qui nous suivrait?

-2- nous faisons tous les 2 une SCI (ou indivision?). Mais est-ce que cela intéresse plus une banque qu'une caution? Devrais-je être majoritaire?

A priori, le risque est le même pour la banque: que je me porte caution ou que je crée une SCI. Non?. Car dans les 2 cas, ma mère ne pourra pas travailler plus de 5 ans et qu'ensuite elle sera au minimum vieillesse.


-3- Elle me fait un prêt de 50 000E et je deviens propriétaire d'une maison que je loue à ma mère.

La piste 3 soulève un grand nombre de questions:
-3.1- A son décès, son héritage (les 50KE) devra être redistribué à ses 3 enfants. Comment éviter de me forcer à vendre le bien pour redistribuer les 50KE à mes 2 frères?

-3.2- A son décès, comment puis-je piocher dans l'héritage (la part de mes frères) pour me rembourser des éventuels impayés, les intérêts du prêt et une éventuelle décote du bien?

-3.3- Quels sont les impôts ou taxes sur un héritage de 15 ou 20KE? (A priori pas de frais de succession puisque l'abattement est de 100KE, mais y a t'il d'autres taxes ou autres qui justifierait une donation de son vivant?)

Merci d'avance pour vos réponses!