loi carrez et balcon fermé Résolu/Fermé

Question

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement que je souhaiterais mettre en vente. L'ancien propriétaire avait procédé à l'extension du séjour en procédant à la fermeture du balcon par des baies vitrées coulissantes, en enlevant les portes fenetres donnant sur l'ex-balcon et en refaisant l'aménagement intérieur (carrelage, mobilier...) en incluant cette nouvelle surface. A présent, l'appartement n'a donc plus de balcon et toute la surface est habitable toute l'année. Je crois que cette surface nous a été vendu, à l'époque (6ans) comme étant de la surface habitable (loi carrez). N'y a-t-il pas eu d'erreur à l'époque? Puis-je compter cette surface en loi carrez dans ma prochaine vente?
Merci beaucoup pour vos lumières.

Fil 33 · Accepted Answer

Bonjour

Le balcon fermé, devenant "loggia" est pris en compte dans le métrage SI il y a eu autorisation de l'assemblée générale de copro avec modification du règlement et transfert de propriété (donc modif des tantièmes et modif de la taxe foncière)
sinon, même si la surface close et couverte de plus de 1,80 m de haut existe, elle ne doit pas être comptée.

Il vous appartient de donner toutes les infos nécessaires au professionnel qui effectuera le métrage

Cordialement

Chan-elle · Answer

Bonjour


Que dit la taxe foncière ? elle compte comment cette surface ?  
plus pour les charges de syndic les charges terrasses balcons caves etc ne sont pas identiques 

 Les avis divergent pas mal 


Cordialement

ceci · Answer

Bonjour,
la loi Carrez est stricte et ne peut inclure un balcon fermé après travaux, de plus le descriptif de division des lot ne comptabilise pas cette surface, enfin je connais peu de propriétaires qui signaleraient aux impôts un agrandissement , pour payer de la taxe foncière en plus.
En tout état de cause la mesure doit être faite par un technicien agréé. Vous pouvez prendre le risque d'utiliser un diagnostic ancien et erroné, mais si l'acheteur s'en aperçoit s'il peut difficilement annuler la vente, il peut demander des dommages et le remboursement au prorata de la surface manquante. (C'est un bon moyen de faire baisser un prix sans avoir besoin de négocier).

pollux · Answer

Merci pour vos réponses me si elles ne me rassurent pas tellement (m'enfin je n'ai pas posté pour çà).
Quelques précisions :
Rien n'est écrit sur la taxe foncière concernant la surface. Les tantièmes de l'appartement n'ont pas été modifiés depuis la création de l'immeuble. Le propriétaire avait cependant demandé l'autorisation en assemblée générale avant d'effectuer les travaux mais pas de demande à la mairie.
Le métrage avait été fait par une société d'expertise agréée. Dois-je passer par la même entreprise à présent pour les mettre en face de leurs contradictions ou de leurs responsabilitsé car pourquoi devrais-je finalement payer "l'erreur" (si celle-ci est avérée) d'une entreprise spécialisée?
Si j'ai bien compris le nouvel acquéreur aura 1 an pour faire une réclamation. Si elle le fait c'est contre moi et je dois à mon tour me retourner contre l'entreprise...

Fil 33 · Answer

Bonsoir

L'ancien propriétaire avait demandé....il serait important de savoir si l'AG a approuvé (autorisé) ou non. Procurez vous le PV auprès du Syndic.

Pour ce qui est de 1 an pour le nouveau propriétaire et sa réclamation...certains vendeurs (et experts et agents immo) ont été condamnés plusieurs années après et la loi dit: "l'action doit être intentée dans le délai d'un an"

Pour la société d'expertise: demandez à une autre en lui donnant les précisions et en cas de différence (> à 5%, donc litige) mettez tout de suite l'ex "expert" en défaut. N'hésitez pas à lui demander une visite gratuite pour confirmer ou infirmer son métrage antérieur.
En cas d'erreur de sa part qu'il reconnaitrait, demandez lui les coordonnées de son assureur de Responsabilité Civile de l'époque, on ne sait jamais

Cordialement

pollux · Answer

Merci beaucoup :) Je vous tiendrais au courant.

Juste une chose, vous dites : "il serait important de savoir si l'AG a approuvé (autorisé) ou non. Procurez vous le PV auprès du Syndic. " Pouvez-vous m'expliquer les conséquences dans un cas comme dans l'autre?"

Merci encore.

Chan-elle · Answer

+++++++++++++++++++ 1 pour   Fil 33,   rien a ajouter 

Ses sociétés de loi carrez a part ce faire du fric,  sans connaître les règles de copro, de foncier, ni de mairie 

juste pour faire souvent plaisir aux agences avec lesquelles ils bossent souvent,  

leurs N° de tél son dans  les GSM  direct des agences négo,  

( Faite un test style j'ai un bien a vendre il faut que je fasse mesurer par ex: avec qui !!!! )

pollux · Answer

voici la lettre que je m'apprete à envoyer :

"Le 11 juin 2003, vous avez réalisé la mesure de la surface Carrez de l'appartement dont nous allions devenir propriétaire trois mois plus tard.  Vous avez établi cette surface Carrez à 60,63 m2.

Aujourd'hui, désireux de revendre notre appartement, nous avons fait réalisé les diagnostics obligatoires et il se trouve que la surface Carrez trouvée, alors que l'appartement n'a pas été modifié depuis, est de 51,21 m2, soit une différence de 15,54% ! En outre, la surface totale habitable est de 61.60m2. 
Le diagnostiqueur qui vient de réaliser le métrage ( en date du 27/07/2009) a eu connaissance de votre métrage et a donc pris toutes les précautions pour établir une  mesure précise et juste.

Je vous demande alors de me contacter pour convenir d'un rendez-vous de façon à ce que vous puissiez vérifier vos mesures et me fournir des explications concernant cette importante différence.
Si les mesures actuelles s'avèrent exactes, je vous demanderais d'engager votre responsabilité puisque votre erreur de diagnostic nous est pécuniairement préjudiciable."      


Précisions :
Il n'y a pas de traces de demande de modif d'appartement en assemblée générale. Pour le syndic celà ne change rien car il l'aurait obtenue puisqu'une demande avait été faite, pour un autre appart et que celà avait été accordé. Si l'assemblée donne son accord pour l'un il l'est de faire pour un autre.     

J'attends vos réactions avant d'envoyer mon courrier. Merci d'avance :)

ceci · Answer

Bonjour,
je ne suis pas juriste mais je doute de la validité de votre requête (auprès d'un tribunal, parce que si vous voulez être dédommagé , il faudra en passer par là, et contre l'assurance du diagnostiqueur, c'est pot de terre contre pot de fer je pense). 
D'une part, vous aviez accès à l'état descriptif de division qui fait mention d'une surface proche de la loi Carrez,
d'autre part, vous n'aviez vous même que 2 ans pour vous retourner contre votre vendeur (lui seulement ), je crois. Je ne vous laisse guerre d'espoir sur l'avis d'un juge en votre faveur, en effet pour que la vente soit contestable il faudrait qu'il soit indiqué sur l'acte de vente que le m² à été vendu tant, en multipliant par la surface, ça fait un total de tant, hors ce n'est pas fait en général (vérifiez l'acte...).
Je me mets à la place d'un juge, il peut très bien considérer que vous n'avez subit aucun préjudice financier, mais tout au plus moral. Ceci peut vous paraitre injuste, si vous n'admettez pas les aléas du marché immobilier, hors ils sont une réalité.
En conclusion : je ne vous conseille pas de poursuivre dans cette voie, vous risquez de perdre votre temps et votre argent, je vous conseille plutôt de convaincre votre acheteur des divers bienfaits et avantages de cette fermeture et de lui faire comprendre que cela se monnaye (exemple : amélioration du DPE, gain de place, isolation phonique...).

Bon courage!

Chan-elle · Answer

ceci,  vous plainsantez je suppose, comment ça pot de fer contre pot de terre !!!!!!

allez voir les cours de cassation 

En plus suivant l'année de construction il suffit de faire demander les plans avec les surfaces habitables 

imaginez si en plus le chauffage est collectif qui paie pour chauffer ses verandas ?  la copro ? illégal non ? 

http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/jurisprudence/2008/vente-immobiliere-surface-loi-carrez-partie-commune-a-jouissance-privative/


http://www.adil86.com/Upload/Dossiers_et_Documents/ACTUALITE%20JURIDIQUE%20COPROPRIETE.pdf
 

Si je lie les textes comme dit d'ailleurs Fil 33,  
 Le lot de copropriété comprend une partie privative et une quote-part de parties communes.
     La  notion retenue par l’article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est une indissociabilité de parties privatives et d’une quote-part de parties communes. Toutes les opérations juridiques concernant un lot portent sur sa partie privative et sa quote-part indivise.
Le lot de copropriété est la partie privative attribuée à un copropriétaire ; il est défini par un numéro, il est décrit à l’Etat Descriptif de Division donnant sa situation, le bâtiment, l’étage, l’emplacement de la porte (par rapport à l’escalier ou à l’ascenseur) ; sa désignation est indiquée (habitation, nombre de pièces, cuisine, entrée, dégagement, salle d’eau…). A chaque lot est attribué un certain nombre de tantièmes des parties communes générales. 
Sur les plans joints au règlement de copropriété, on peut retrouver son tracé. 

Donc pour retrouver un mesurage de l'appartement c'est très simple, donc un balcon ne peut rentrer dans le mesurage 

Ou en revanche un mesurage peut changer ainsi que les tantièmes 
  La fraction de lot, quant à elle est la partie détachée d’un lot. Elle consistera en une division d’un lot de copropriété. Prenons par exemple, un copropriétaire qui souhaite céder à son voisin une pièce, un débarras. Son lot d’origine est donc supprimé et il donnera naissance à deux nouveaux lots porteurs de tantièmes et publiés par un modificatif au règlement d’origine. Si cette fraction de lot cédée est d’une superficie inférieure à 8 m², elle n’est pas prise en compte pour le calcul de la superficie de la partie privative (article 4-2 du décret d’application).  

Parfois aussi vente en volume si la notion est couramment utilisée dans les transactions immobilières, elle s’identifie, par une commodité de langage, avec celle de « droit de superficie ». ( parties communes ) 


On se rapportera donc, pour les obligations de déclarer la superficie privative pour les biens soumis au régime de la copropriété et faisant l’objet d’un acte de vente, à la loi du 18 décembre 1996 et aux textes d’application (décret du 23 mai 1997).
Egalement la superficie à mentionner ne doit donc pas inclure la superficie des parties communes même si le copropriétaire est titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune

Concernant les vérandas couvertes, il a été conclu en jurisprudence que ce type de cas ne constitue pas une partie privative au sens de la loi Carrez.

   En effet, la  deuxième chambre A de la Cour d’appel de Paris a déclaré le 23 février 2005 qu’en l’espèce, « la surface de 8 mètres carrés de cette terrasse couverte a donc été incluse à tort dans la superficie Carrez. 

Cette surface de 8 mètres carrés représentant plus du vingtième de la surface globale annoncée de 45,50 m² doit donner lieu, sans avoir besoin de rechercher une faute, à un remboursement proportionnel ».

  même si l’assemblée générale des copropriétaires a donné son accord aux travaux d’aménagement sans pour autant qu’il ait été procédé au transfert de propriété et à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (exemples : balcons aménagés en loggias, terrasses aménagées en vérandas…)  


*************
      Avant tout mesurage, il est indispensable de vérifier la cohérence de la situation constatée sur place avec la description du ou des lots figurant dans le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou dans le titre de propriété. Ces vérifications permettent de mettre en évidence notamment des annexions de parties communes non régularisées tels que des dégagements ou couloirs desservant plusieurs lots de copropriété. 

En outre, même si le professionnel chargé d’établir le certificat déterminant la superficie privative du lot de copropriété n’a pas à se faire juge de la régularité de telle ou telle construction supplémentaire, de tel ou tel aménagement particulier, il ne peut manquer de constater un certain nombre de modifications, parfois substantielles, de la consistance ou de l’affectation des éléments constitutifs de différents lots.

Il est vivement recommandé, dans la mesure du possible, de procéder à la mise en ordre qui s’impose pour assurer la tranquillité à venir des copropriétaires : mise à jour du règlement de copropriété, établissement d’un modificatif de l’état descriptif de division, délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, publication au bureau des hypothèques
  La loi ne définit pas la liste des personnes habilitées à procéder au mesurage. Dans la logique de la loi, le vendeur dispose du choix d’effectuer lui-même le mesurage ou de faire appel à un professionnel, tel qu’un géomètre expert. 


*********************

Bonne lecture 

Cordialement

ceci · Answer

Bonjour,
Je suis bien d'accord avec le fait qu'il est préférable en général de régulariser la situation, mais dans le cas présent cela me semble tout à fait inutile, voire néfaste tant pour le vendeur que pour l'acheteur.
1) Cela entrainerait un retard de la mise en vente. De plus, il n'est pas sur que ses démarches aboutiront, parce que modifier l'EDD entraine des frais que la copropriété ne voudra peut-être pas assumer.
2) Cela entrainerait aussi une augmentation de l'impôt foncier (ce n'est pas très vendeur).
3) Cela augmenterait les charges de copropriété pour le futur propriétaire. Bien sur ce ne serait que justice si le chauffage est collectif, mais je n'en sait rien.
En tout état de cause, cette personne n'a commis aucune infraction.
Par ailleurs, il faut noter que :
1) l'administration ne considère pas toujours la fermeture de certaines surfaces (balcon, loggia...) comme une augmentation de la surface habitable. Ca dépend de beaucoup de facteurs (surface vitrée, hauteur, étage...).
2) cette même administration subventionne ce genre d'opération, parce que cela améliore la qualité de l'isolation de l'immeuble.
Il est donc important de savoir quel but a été poursuivi lors de ces modifications.
Le fait que l'ancienne porte-fenêtre ait été supprimée devrait faire admettre qu'on est dans le cas (1), mais seul un calcul du DPE peut le prouver.
Je pense qu'il est inutile de s'embarrasser de tous ces détails techniques compliqués. Et je persiste dans mes recommandations : Faire valoir les qualités de l'appartement pour le vendre le mieux possible.

pollux · Answer

Merci beaucoup pour vos réponse. J'aurais aimé aussi avoir l'avis de "Fil33" sur le sujet...
Pour précision :
- chauffage individuel
- Les modifications n'améliorent pas le DPE qui est malgré tout assez bon (B). En effet le double vitrage (12m2) est quelconque et les huisseries en aluminium sans rupture de ponts thermiques mais surtout la surface murale (9m2) est en béton plein sans isolation intérieure... Malgré tout, je le répète, le logement est classé en "B".
- "pot de fer contre pot de terre" : bien des cas sont dans cette configuration et ce n'est pas une raison pour ne rien faire. Autant accepter la loi du plus fort... Je possède une assurance juridique. Je ne paierais que la franchise.
- Difficile de mettre en avant les qualités indéniables que les modif apportent sur le logement. L'acheteur mettra (et à déjà mis) en avant le métrage carrez pour dévaluer le bien. Evidemment 15% d'erreur sur la valeur d'un bien il y a 6 ans n'a pas les même conséquences financières lorsque l'inflation immobilière est passée par là depuis (15% x 110 000 # 15% x 200 000)! En bref, meme si nous récupérions 15% de 110 000 euros celà ne suffirait pas à combler le manque à gagner correspondant à la vente d'un appartement de 51 m2 plutot que de 60 m2 en 2009.
- Nous ne sommes pas pressés de vendre. Nous saurons être patient. Si la vente de cet appartement devait nous faire "perdre" de l'argent nous aurions recours à la location.

Merci encore pour vos remarques. :)

Fil 33 · Answer

Bonjour

Pour les réponses de Ceci (1, 2 et 3 quel que soit le mode de chauffage) tout à fait d'accord

Pour ce qui concerne le DPE "B" permettez moi d'en douter...à moins que votre appart ait un label (?!...)
surtout compte tenu de l'ancienneté (vous l'avez acheté en 2003, et construit quand ?) et du descriptif de construction que vous indiquez. Pour info, les meilleures performances enregistrées sur des constructions réalisées depuis 2000 tournent autour de 120 kWh ep/m².an soit ....C, sauf rares exceptions en B.La plupart des DPE sortent au mieux en D
Pourquoi ne pas vous faire une idée vous même, recherchez "Promodul" sur un moteur de recherche et sur la version grand public entrez les caractéristiques , ou bien essayez de faire votre DPE sur le site du Ministère du Logement (version 3 CL).

Sinon la réaction de baisse de prix est logique et si vous pouvez attendre, faites le il parait que le marché (prix) va reprendre...tout dépend de votre région.

Crd

pollux · Answer

Nous faisons donc parti des rares exceptions que vous citez. Notre appartement n'a qu'une seule grande surface en contact avec l'extérieur. On a des voisins, dessous , dessus et sur chaque coté. De plus nous avons installé un chauffe-eau solaire individuel. Avec tout ça, même s'il nous faut mettre un pull en hiver à l'intérieur, nous ne chauffons pas. Mais nous habitons NICE...

Notre DPE indique 3000 Kwh d'énergie finale pour le chauffage + eau chaude sanitaire + refroidissement. (ce qui n'inclu pas l'éclairage, four, appareils électriques et électroniques...)
En pratique nous consommons au total 1800 kwh/an. N'importe quelle famille moyenne dans ce même appartement consommerait 4000 kwh ce qui valide notre DPE.

Je crois que c'est ça l'utilisation rationnelle de l'énergie que l'on appelle de nos voeux...


M'enfin je crois que l'on s'éloigne du sujet... ;)

leslibou · Answer

non, vous ne pouvez pas car elle fait parti des partie commune,sinon il faut le racheté,je suis dans le meme cas que vous je vends mon bien et les verandas
ne font pas parti de la loi carrez.

Loi carrez et balcon fermé

15 réponses

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