Colocation : définition, bail, obligations, caution

[COLOCATION] Tout sur le régime juridique de la colocation et les droits et devoirs des colocataires : caution, garantie, loyer...

La colocation est souvent prisée par les personnes qui cherchent un logement à louer mais qui se heurtent à des loyers prohibitifs, notamment dans les grandes villes. Cette solution présente effectivement de nombreux avantages, en permettant de diviser le coût du loyer pour les colocataires. Le plus souvent motivé par des raisons économiques, le recours à la colocation entraîne des conséquences juridiques bien spécifiques qu'il faut connaitre avant de s'engager.

Qu'est-ce qu'une colocation ?

La loi Alur définit la colocation comme étant la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Cette définition figure désormais à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ces dispositions ne s'appliquent pas aux colocataires mariés ou pacsés.

D'un point de vue juridique, la colocation fait appel à au moins trois contractants. De ce fait, elle est soumise à des normes particulières applicables aux relations existant d'une part entre le propriétaire et les locataires et d'autre part, entre les colocataires eux-mêmes.

Quels sont les avantages de la colocation ?

Concubins qui emménagent ensemble, colocation étudiante, amis partageant le même logement : la colocation peut permettre de minimiser les coûts d'un loyer tout en permettant à chaque résident de bénéficier d'une surface habitable plus importante.

Le propriétaire bailleur peut également y trouver son compte en bénéficiant du cumul des revenus de ses locataires (et de ceux de leurs garants respectifs), ce qui lui permet de s'assurer du bon paiement des loyers. La popularité de cette pratique s'explique donc d'abord par les avantages financiers qu'elle peut procurer à chacune des parties.

Qui signe le bail en cas de colocation ?

Le contrat de bail doit être signé par chaque colocataire. Du fait de cette signature, chacun d'entre eux est considéré comme co-titulaire du bail. Plusieurs obligations juridiques deviennent donc applicables à chacun d'entre eux, telles que le paiement des loyers et des charges ou l'entretien des lieux.

Le propriétaire doit, pour sa part, exécuter ses obligations à l'égard de chaque locataire (remise d'un logement décent, exécution des réparations à sa charge, etc.). La signature du contrat entraîne également l'obligation pour le bailleur de transmettre à chacun des colocataires certaines informations importantes liées au bail. Cette communication doit alors se faire par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d'huissier si la situation l'exige) adressée à chaque colocataire.

Si l'un des résidents n'a pas signé le contrat de bail, il ne sera pas considéré comme un colocataire mais comme un simple occupant. Son nom n'apparaissant pas sur le bail, il n'aura pas d'obligation envers le propriétaire. Mais inversement, l'occupant ne disposera d'aucun droit sur le logement même lorsqu'il contribue au paiement du loyer.

Qu'est-ce que la clause de solidarité entre colocataires ?

Le propriétaire, pour sa part, peut demander des garanties pour que les loyers soient bien payés. Il peut notamment prévoir une clause de solidarité entre les locataires dans le contrat de bail. Ces derniers devront dès lors faire preuve de vigilance et bien s'informer avant de s'engager.

Le bailleur peut-il demander une caution à chaque colocataire ?

Un autre moyen pour le bailleur de s'assurer de ces paiements consiste à demander un cautionnement de chaque colocataire par un tiers. Sur le même principe que la clause de solidarité, le propriétaire peut demander à ce que ces différentes cautions soient également solidaires entre elles. Le bailleur pourra alors s'adresser à la caution de son choix afin d'obtenir la somme due. Le payeur devra ensuite se retourner contre les autres cautions pour obtenir le remboursement de la somme versée au propriétaire.

Tous les colocataires doivent-ils souscrire une assurance ?

La loi n'impose pas à tous les colocataires de s'assurer individuellement, mais au moins un colocataire doit être a minima assuré pour les risques locatifs. Le propriétaire peut chaque année demander la justification de cette souscription, l'absence d'assurance pouvant conduire à la résiliation du bail. Mais le bailleur ne peut pas demander une attestation d'assurance locative à chacun des colocataires. Toutefois, il est fortement conseillé à chaque colocataire de s'assurer pour prévenir les conséquences d'un potentiel sinistre dans le logement.

En cas de dégâts, chaque colocataire est civilement responsable. Chacun doit donc payer. La responsabilité de chacun est évaluée en fonction du montant de sa participation au loyer. Par conséquent, un colocataire qui ne serait pas assuré devra payer de sa poche la part qui lui revient. D'où l'importance d'être couvert pour chaque colocataire.

Plusieurs choix s'offrent aux colocataires qui souhaiteraient s'assurer. Ils peuvent souscrire un contrat d'assurance en commun. Le contrat mentionnera alors le nom de chaque personne couverte par l'assurance. En cas de départ de l'un d'entre-eux, le contrat devra être modifié. Mais rien n'empêche un colocataire de souscrire individuellement son propre contrat auprès de la compagnie d'assurance de son choix. Dans ce cas, mieux vaut néanmoins s'assurer auprès de la même compagnie d'assurance que les autres colocataires.

La loi (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989) offre également la possibilité pour le propriétaire de souscrire lui-même l'assurance. Les colocataires doivent donner leur accord dans le contrat de bail. Le bailleur répercutera alors le montant de la cotisation d'assurance sur le montant du loyer à payer chaque mois (soit 1/12e de la cotisation à payer en plus du loyer et des charges).

A quoi sert un pacte de colocation ?

Les futurs colocataires doivent être attentifs à certaines clauses du contrat de bail avant de le signer. Pour formaliser leurs rapports entre eux, il leur est conseillé de conclure un pacte de colocation, pour régir leur vie en colocation. Habiter à plusieurs suppose en effet une organisation et une répartition des tâches entre colocataires. Il leur est dès lors conseillé de formaliser dès le départ le fonctionnement de leur vie quotidienne en établissant un contrat signé par chacun d'entre eux : le pacte de colocation. Les clauses de cette convention peuvent notamment porter sur :

• l'affectation des pièces communes et des espaces privatifs ;
• la répartition des dépenses communes (loyers, aliments, électricité, ...) et des corvées ;
• les règles portant sur l'hébergement d'un tiers ;
• les modalités de départ d'un des colocataires ;
• la propriété des meubles et des objets ;
• etc.

En cas de non-respect des règles prévues au sein du pacte par l'un des colocataires, les autres peuvent le contraindre à exécuter ses obligations si besoin dans le cadre d'une action en justice en saisissant le tribunal civil.

Malgré ces engagements réciproques, chaque colocataire conserve néanmoins la faculté de quitter la colocation lorsqu'il le souhaite. Dans ce cas, il doit respecter un préavis et peut se voir appliquer une clause de solidarité.