Construction terrasse surélevée limite séparative

Question

Bonjour à tous,

J'aimerais y voir plus claire au sujet d'une construction voisine.

Nous avons acheté une maison il y a 9 mois. Nous avons un petit extérieur de 30m2. Une parcelle voisine est en travaux depuis quelques mois. Elle est située sur une rue perpendiculaire à la nôtre. Leur limite séparative non latérale (fond de parcelle) jouxte notre limite séparative latérale.

Auparavant, il y avait un mur pignon et une toiture à deux pans. Une SCI a racheté la petite parcelle et ils réhabilitent le bâtiment pour faire des bureaux : ils surélevent le bâtiment côté rue d'un niveau et crée désormais une terrasse surélevée à la place de la toiture à deux pans, en limite séparative (sur 3 côtés, 3 voisins concernés, dont nous).

Désormais, ils pourraient se pencher et voir notre jardin et notre cuisine, ainsi que notre sdb à l'étage. Et nos voisins, eux, ont une petite cour mais aussi une extension jusqu'à la limite avec une fenêtre de toit pour leur sdb. La terrasse aurait maintenant une vue plongeante sur cette pièce !

Le permis de construire de la SCI indique un garde corps de 1,10m (mur en brique existant) et des pots avec des bambous d'1,8m (suite à la demande de l'instructeur).

Ça me parait léger comme occultation. On a peur que la végétation meure ou qu'ils déplacent juste les pots pour s'accouder... De plus, le PLU interdit toute construction au-delà de 3,5m de haut sur une bande de 4m par rapport à la limite séparative non latérale. Donc ils ne peuvent pas créer de mur occultant en hauteur masquant la vue (leur rdc fait déjà presque 3,5m de haut).

Peut-on alors exiger un recul de 1,9 m ou qu'ils rendent la terrasse non accessible ? On s'inquiète également des couvres murs / couvertines mis en place qui maintenant rejettent leurs eaux pluviales de notre côté également (ce qui n'était pas le cas avant, et risque de créer des coulures sur notre enduit. Et dernière source d'inquiétude, les répercussions sur la valeur de notre maison avec cette nouvelle vue créee... car les murs de notre jardin sont vraiment hauts et on avait auparavant 0 vue directe ou proche dans notre jardin...

Vos avis ? Quelle est la marche à suivre ? Une LRAR avec mise en demeure pour entamer le dialogue avec eux ? Sommes-nous dans notre bon droit ?

Merci beaucoup !!!

Bonne soirée

alicia2 · Answer

Bonjour,

Quel dialogue voulez vous engager ? C'est voué à l'échec si vous demandez de modifier leurs plans sans menace fondée. 

1/ L'urbanisme : Il est important de vérifier si leur projet respecte le PLU. Vous pouvez consulter le permis à la mairie. Par contre tant que ce n'est pas terminé, c'est compliqué de savoir à l'avance si le résultat sera conforme ou pas.

Par contre si le permis a été accordé et qu'il ne respecte pas le PLU, vous pouvez le contester https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20567

Mais il y a des délais impératifs à respecter

2/ La vue : Le code civil impose des distances en vue droite ou oblique. Sinon des brises-vues peuvent être imposées. Ceci peut nécessiter une procédure judiciaire au tribunal.

3/ La perte de valeur de votre maison : On n'achète pas son environnement qui est sujet au changement sur lequel vous n'avez pas prise si les constructions voisines respectent les règles d'urbanisme et du code civil. Il est toutefois possible de démontrer un "trouble anormal du voisinage" (perte d'ensoleillement ou de vue remarquable par exemple)

4/ les eaux de pluie : vous pouvez avoir un recours si l'article 681 du code civil n'est pas respecté. 

"Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin."

.

Si vous envisagez des recours, consultez d'abord un avocat. Vous risquez de vous faire des illusions si vous n'avez pas d'arguments sérieux et étayés.

BmV · Answer

En complément concernant le droit de vue : les pots de végétaux en plus du muret sont non pertinents.
Très étonnant qu'un "instructeur" ait pu suggérer ça pour compenser la vue créée illégalement.

Pour supprimer la vue ainsi créée, donc, il faut a minima la création d'un mur en dur d'au moins 1,90 m de haut (vue droite), à la place du bête muret d' 1,10 m (dimension qui a priori ne se justifie en rien, sauf peut-être quant à la hauteur réglementaire d'un garde-corps, fixé cependant à juste 1,00 m selon la norme NF-P01-012), et que ce mur fasse retour aux deux extrémités de la terrasse sur 0,60 m (vue oblique). Articles 678 à 680 du code Civil.

Voir peut-être aussi > https://perie-archi.fr/servitude-de-vue/ 

Attention : ces dispositions n'ont aucun lien avec les code de l'Urbanisme ni le PLU ou autre règlement administratif local, mais, comme pour les considérations relatives à l'eau de pluie, ressort du seul code Civil. Les litiges concernant les seuls droits de vue ici devraient être réglés par la juridiction civile.

Igrayne92 · Answer

Bonjour,

Merci pour votre réponse. J'aurais dû être plus claire dans mon explication.

Le permis est conforme au PLU, validé et purgé de tout recours. Nous avons consulté le permis en mairie et c'est l'instructeur qui nous a dit avoir demander au propriétaire de rajouter des pots avec des bambous le long de la terrasse. Nous ne remettons pas en cause l'urbanisme. Par ailleurs, nous avons demander à recevoir les derniers plans phase DCE de la part des propriétaires/architectes et nous avons évoquer nos nuisances, mais pas de réponses pour l'instant... De plus, j'ai brièvement échangé avec un avocat en droit de l'immobilier/droit de la construction, qui conseille d'abord d'essayer de trouver une solution à l'amiable avec le propriétaire.

La terrasse érigée en limite de propriété surplombant notre jardin ne nous paraît pas conforme vis-à-vis du code civil. Nous voulions avoir des avis à ce sujet. Ils ne semblent pas respecter les distances de vue droite et oblique. Idem concernant les couvertines, elles ne semblent pas conforme au code civil.

Concernant la terrasse, en revanche, comme le PLU interdit la construction au-délà de 3,5 m de haut sur une bande de 4m (cela correspond à la taille/surface de la terrasse surélévée), je me demande si ou comment des brises-vues peuvent être imposées ? Car il apparait que cela est souvent le solution envisagée. La justice peut-elle imposée des solutions non conformes avec le PLU ? Car si 0 occultations mise en place, là nous avons vraiment peur de nous sentir oppressés...

Est-ce qu'un conciliateur de justice peut être une première étape, si 0 réponses des propriétaires ?

Merci,

Bonne soirée

Construction terrasse surélevée limite séparative

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