Imputation de charges

Bonjour,

Le jugement vous rend propriétaire depuis 2018, donc redevable des charges depuis cette date. Bizarre que votre avocat n'ait pas pensé à vous expliquer les conséquences de votre victoire.

La procédure a suspendu les prescriptions.

Bonjour,

Le syndic appelle les charges et autres sommes dues par les copropriétaires à ceux qui sont ou étaient copropriétaires à leur date d’exigibilité. Pour le syndic, celui qui est copropriétaire à telle date est celui qui lui est désigné par la notification mentionnée à l’article 6 du décret du 67-223 du 17 mars 1967.

Si ces sommes ne sont pas versées, il doit les réclamer à ces copropriétaires.

Le syndic n’a reçu aucun paiement depuis 2018.

Il devait les appeler à celui dont il avait connaissance qu’il était copropriétaire.

Depuis 2018, il n’a fait que des relances. Le délai de prescription est de cinq ans à compter de la date d’exigibilité de la somme réclamée et n’est interrompu que par la demande en justice.

Les charges de copropriété d’un exercice sont exigibles à compter de la date de fin de l’exercice. Les créances qui en résultent peuvent être recouvrées par le syndicat dès qu’elles deviennent certaines soit à la date à laquelle l’assemblée générale a approuvé les comptes.

Les provisions sur charges cessent d’être exigibles à la date d’approbation des comptes, s’y substituant alors les charges constatées telles qu’elles ont été approuvées.

Le syndic n’ayant exercé aucune action en justice, au 1er janvier 2026 sont prescrites les créances exigibles antérieurement au 1er janvier 2021 soit les charges des exercices 2020 et antérieurs.

Votre propriété étant maintenant établie rétroactivement à compter de 2018, si ce n’est déjà fait, il vous faut notifier au syndic l’arrêt vous déclarant copropriétaire depuis 2018.

Le syndic sera alors fondé à vous réclamer les créances du syndicat non prescrites non encore recouvrées. Vous êtes donc redevable des charges des exercices 2021 et postérieures à la condition que les comptes de ces exercices aient été approuvés par l’assemblée générale. Pour l’exercice 2025 dont les comptes n’ont probablement pas encore été approuvés, vous êtes redevable des provisions.

Ce que vous avez à faire est de payer ce que vous estimez justifié. Je suis d’accord avec vous. Vous n’êtes pas redevable des charges relatives aux exercices antérieurs à l’exercice 2021. Si le syndic n’est pas d’accord, c’est à lui de saisir le tribunal parce qu’il appartient au créancier de prouver sa créance, ce n’est pas au débiteur de prouver que les prétentions du créancier sont injustifiées.

Vous pouvez tenter d'invoquer la prescription, mais le résultat dépendra des termes exacts du jugement. Posez la question à votre avocat sera plus prudent.

Ensuite, vous changerez de syndic dès que possible car celui ci semble plutôt empoté pour avoir mis toutes ces années avant de procéder au recouvrement des charges impayées.

Le résultat ne dépendra pas des termes de l’arrêt qui vous a reconnu comme copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires n'était pas partie à l'instance.

Article 2219 du code civil

La prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

Le syndicat des copropriétaires, qui a droit à ce qu’un copropriétaire lui paie les charges afférentes au lot de ce dernier, finit par perdre par son inaction ce droit au bout d’un certain temps.

Ce temps est le délai de prescription qui commence, pour un exercice comptable, dès la fin de l’exercice, et se termine au bout de cinq ans à moins que le syndicat créancier n’ait entre-temps agi pour interrompre la prescription.

Ce qui permet d’interrompre la prescription est précisé à l’article 2241, C’est la demande en justice.

Le syndic a envoyé des relances et même peut-être des mises en demeure, mais, comme il n’a cité personne en justice, il a perdu ses droits relatifs aux exercices 2021 et antérieurs.

Je maintiens les termes de ma réponse précédente : le syndic ne pourra pas vous contraindre à payer les charges des exercices 2020 et antérieurs et le plus simple pour vous est de vous acquitter de ce que devez pour les exercices postérieurs et de refuser ce que vous demande indûment le syndic.

Quoique cela sorte du champ de la question posée, il est intéressant de s’interroger sur ce qu’aurait dû faire le syndic.

Le syndic devait exiger le paiement des charges à celui qui était lui désigné conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967. Différentes hypothèses peuvent s’envisager.

Il n’a reçu aucune notification à la suite de la vente de 2018.

Le syndic continuait à ne connaître que le vendeur lequel restait redevable des charges de copropriété.

Il n’a reçu qu’une notification.

C’est celui qui s’était manifesté par cette notification à qui le syndic devait s’adresser, peu importe qu’il fût le véritable copropriétaire ou qu’il eût revendiqué cette qualité à tort.

Il a reçu deux notifications.

Le syndic aurait pu appeler les sommes exigibles simultanément aux deux prétendants en leur demandant de s’arranger entre eux. Sans réponse satisfaisante, il pouvait attaquer en justice les deux simultanément en demandant au juge tout d’abord de désigner le vrai copropriétaire et ensuite, en prévision d’un probable sursis à statuer, de condamner à titre provisoire le possesseur. L’un des deux prétendants était probablement en possession de l’appartement en tant que propriétaire occupant ou en tant que propriétaire, bailleur. Il est logique que ce soit au possesseur revendiquant la propriété qu’il soit demandé en priorité de s’acquitter des obligations du propriétaire.