Charges locatives abusives ? [Fermé]

- - Dernière réponse :  bw - 28 sept. 2017 à 19:12
Bonjour,

Nous louons un appartement depuis sept 2008, loyer X Euros +180 E de provision pour charges.

Apres avoir reclame les documents justificatifs des charges, qui ne nous avaient jamais ete envoyes en + de 2 ans, nous avons recu une facture pour complement de charges de 538 euros pour le 1er exercice (6 mois d'occupation).

Cela represente 267 euros / mois au lieu des 180 euros / mois prevus dans le bail, signe au milieu dudit exercice, soit 48% de hausse... pour des depenses censees etre courantes.

La question est : puis-je eviter de payer ces charges en plus, au motif que si j'en avais eu connaissance lors de la signature du bail, je n'aurais pas donne suite ? En effet, je pense que ces charges etaient budgetees donc connues du proprietaire et de l'agence au moment de la signature du bail, lequel contient donc des infos erronees voire mensongeres sur le montant mensuel des charges.

Comment expliquer un tel ecart sur de l'entretien courant ??

D'autre part, les relations avec le proprietaire sont conflictuelles, car nous n'avons pas eu de chauffage entre octobre 2008 et Janvier 2009, des robinets de SDB ont mis 2 mois a etre changes, idem pour la pose d'un siphon... A l'epoque nous avions demande des indemnites de 25% du loyer, mais le proprietaire avait refuse... et nous ne sommes pas alles jusqu'au tribunal.
Peut-on relancer cette procedure aujourd'hui et faire une action groupee pour :
- absence de chauffage pendant 4 mois en 2008/2009
- impossibilite d'utilisation de SDB
- augmentation de loyer erronee 2 ans de suite (mauvais calcul d'index)
- reparation d'un store solaire en attente depuis 3 mois
- charges locatives visiblement sous-evaluees dans le bail

Merci de vos avis et conseils....
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Merci
Bonsoir,

J'ai eu le même problème au sujet des charges, au moment du rappel de charges, elles avaient doublées... je suis allée au tribunal, j'ai gagné au motif que le montant des charges était le même depuis plusieurs années, donc connu, donc il y avait eu tromperie au moment de la signature du bail. Résultat : j'ai tout de même dû payer les charges (elles étaient "dépensées"), mais j'ai eu l'équivalent en dommages et intérêts...

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Almax49
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Bonjour el017, je serai également intéressé par vos références pour la jurisprudence. Merci d'avance pour votre aide. Bonne soirée.
citcit
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Bonjour,
je suis dans le même cas que vous.
Pourriez-vous m'indiquer la référence de la jurisprudence correspondante ?
Merci d'avance.
bailleurx
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citcit
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Merci Bailleurx !
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Merci
Bonjour
Régularisation des charges

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.

Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.

Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions.

N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues
Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

Beaucoup de posts ici datent de 2010
Que faire pour réclamer ?
c'est simple Saisine du juge de proximité http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
Après une tentative amiable en reco AR dont vous gardez un double et preuve d'envoi
7 jours sans réponse ou mauvaise,
Le cout sera de 35€ TTC en timbre fiscal à rembourser par le perdant
3
Merci
Bonjour,

Veuillez vous adresser auprès de l'A.D.I.L. (organisme de conseils juridiques immobiliers) présent certainement dans une grande ville près de chez vous.
Les informations sont gratuites et dispensées par des juristes spécialisés en immobilier)
Consultez les pages jaunes afin d'obtenir leurs coordonnées.
Bonne chance.
E.M.
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20 juin 2014
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2
Merci
Bonjour,

Pour les charges, rien à faire : elles sont dues.
Vérifiez tout de même qu'elles sont justifiées : prenez chaque poste, voir si ce qu'on récupère est bien récupérable et si les montants correspondent à votre seul logement.

Pour le reste : vous avez 5 ans pour faire valoir votre droit, donc oui vous pouvez demander dédommagement.
2
Merci
Merci pour vos reponses.

Nos provisions pour charges mensuelles s'elevent a 180 E / mois, tel que defini dans le bail.
la Regularisation du 1er (demi) exercice donne : 540 euros a payer en plus, soit 267 euros / mois..
la Regularisation du 2eme (plein) exercice donne : 800 euros a payer en plus, soit 250 euros / mois..
Et il nous reste 10 mois sur le dernier exercice, non encore recu...
Donc cela commence a faire beaucoup !

Pour l'instant, ils ne m'ont fourni qu'un etat de repartition, sans me fournir le detail des documents, donc j'attends.. Mais deja des anomalies apparaissent comme :
- des charges locatives pour le poste piscine de 393 euros contre des charges totales de 350 Euros... cela donnerait charges locatives > charges totales... ca me laisse pantois.
- ou encore charges locatives ascenseur qui passent de 4800 a 2000 euros
- idem charges piscine passees de 2000 a 4000 euros
pour des charges locatives relatives a l'entretien courant, de telles variations me paraissent etranges...
1
Merci
bonjour : il serait malgré tout intéressant de connaître la surface du logement, et de savoir s'il y a chauffage collectif et eau chaude collective ???

Ce qu'on paie avec le loyer, ce ne sont pas des "charges", mais une "PROVISION POUR CHARGES" c'est à dire un acompte, car on ne peut pas savoir à l'avance le montant précis des charges.

Donc il faut une régularisation avec justificatif. Et faire attention qu'on ne vous compte que les "charges locatives" ou "charges récupérables (sur le locataire". En effet une partie importante des charges de copropriété restent justement à la charge du propriétaire.

Absence de chauffage : il serait bon de préciser le type de chauffage et s'il était collectif ou non.
1
Merci
chauffage privatif avec pompe a chaleur / surface 95 M2...
1
Merci
Bonjour,

De combien peuvent augmenter les charges locatives par rapport à la provision versée avec le loyer?

Je paie 60 euros de charges par mois, le propriétaire m'annonce qu'elles s'élèvent en fait à 110 euros, c'est une résidence neuve avec piscine, est il possible qu'elles soient si élevées, on m'a informée qu'avec une piscine, les charges sont en effet toujours élevées, j'attends d'analyser le décompte précis des charges
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Merci
Paulin, on cherche ici des reponses pour faire avancer les sujets, pas ton avis sur "le luxe ca se paie" et autres aneries.
La question n'est pas le montant des charges mais bien l'ecart entre la provision et le reel demande a posteriori. La cerise sur le gateau etant de savoir si au moment de la signature du bail, les charges reelles ou previsionnelles etaient DEJA bien plus elevees que les provisions mentionnees sur le bail. Auquek cas, il y a un probleme.
Utilisateur anonyme -
bonjour, quant on part sur du neuf, on ne peut pas savoir, et du moment que les charges réelles sont justifiées il vous faut payer, et ça vous donne une base plus juste pour l'année suivante.
Ce n'est pas des âneries de dire que le luxe ça se paie, et moi, je n'aurais pas loué ça quand on sait qu'on ne peut même pas en profiter deux mois.. Je ne sais pas si je dis des âneries, mais vous vous n'êtes pas très futé.
effectivement ça se paie, au fil des années les charges se fixent...mais la première on ne sait jamais évidemment..
Pour l'instant après justifications sur papier, il ne me restera plus qu'à payer, merci pour vos renseignements
Paulin, j'habite dans le 06 - alpes Maritimes, donc une piscine est utilisable pres de 5 mois par an. Qui plus est, au moins 50% des residences recentes disposent d'un piscine, donc le "luxe" est presque obligatoire car les propritetaires loueurs aiment acheter ce type de logement, + seduisant a leurs yeux. Avoir les moyens de payer, c'est une chose, se faire abuser en est une autre, nous sommes tous censes etre egaux devant la loi, quelque soit la teneur de notre portefeuille. Et merci d'eviter les insinuations et autres lecons de vie.
Utilisateur anonyme -
Les charges, vous ne pouvez faire autrement que de les payer si elles sont justifiées, par contre si vous avez eu des problèmes avec le chauffage ou autres, essayez de négocier une baisse de loyer sur le même nombre de mois où vous avez eu le problème.

On ne peut pas tout mélanger : les charges sont les charges, ce sont des dépenses, le loyer c'est autre chose. Il faut bien faire la distinction.
S'il y a des justificatifs sur ces charges, il faut payer. C'est justement qu'en location, avant de signer le bail, il faut bien savoir ce que comprennent les charges, et quand il y a une piscine, il ne faut pas s'imaginer que l'on va pouvoir en profiter gratuitement, ou que ça ne coûte pas plus.
Avant de parler d'âneries, je dirais qu'il ne faut pas être naîf.
Et si la piscine est utilisable 5 mois par an, ça fait encore plus d'entretien, fait pas des entreprises spécialisées qui ne sont pas là pour faire du bénévolat.
L'entretien d'une piscine revient très cher, beaucoup de gens qui en ont fait construire en maison particulière s'en sont rendu compte et même le regrettent, c'est dire. Et c'est bien aux occupants de l'immeuble qu'ils soient propriétaire occupant ou locataires de payer.
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Merci
bonjour,

J' aimerai avoir des conseils,
en location depuis 2 ans, nous avons eu la première année une régul de charge de 1200 euros que nous avons réglée. Nous avons ensuite augmenté les provisions (passant de 140 à 240 euros pas mois) pour l'année suivante et nous nous retrouvons cette année avec une nouvelle régul de charges de 1200 euros. nous avons le couteau sous la gorge et près de 300 euros de charge par mois pour un 2 pièces. Quelqu'un pourrait il m'aider à y voir plus clair?

Merci infiniment
M.
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Merci
Eloise, vous avez emmenage dans une residence neuve, donc il n'y a pas de recul sur le montant reel des charges. j'ai un ami qui a vecu la meme chose, il n'y a plus qu'a payer, sauf a demontrer qu'ils ont volontairement minore les charges dans le bail, donc les provisions pour charges alors qu'ils savaient que ce serait plus.... difficile a prouver
Vous pouvez et je vous y encourage, demander l'integralite des factures et contrats afin de verifier que les charge simputees sont bien dues, notamment la classification charges recuperable contre charges a supporter par le proprietaire (si vous etes locaaire).
c'est ce que je pense faire, bien analyser les factures et bien séparer les charges locatives de celles dues par le propriétaire, le seul hic serait d'avoir sous évalué les charges pour garder un montant de loyer correct pour le propriétaire
je suis exactement dans ce cas.... voir la reponse de el17, ca donne espoir.
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Merci
bonjour : si on prend une location avec piscine, il ne faut pas s'étonner du montant des charges, ça s'entretient une piscine, et il y a une entreprise qui passe pour l'entretenir été comme hiver, et ces gens là ne travaillent pas bénévolement.

Les charges ne sont pas abusives, mais toutes ces piscines en location, c'est un gadget, où alors il faut avoir les moyens de payer. Le luxe ça se paie, et par les temps qui courent, vaut mieux se limiter.
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Merci
bonjour : Ou alors là, si en plus il y a une piscine, dont on se sert que peu de temps, ça revient très cher en entretien.

Il faut fuir ce genre de logement si on ne veut pas se ruiner...
Pas étonnant que les charges explosent.

Et on ne connait toujours pas la surface du logement, ni si le chauffage est collectif.
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