Récupérer une créance douteuse

Comptablement la créance douteuse consiste à passer le solde débiteur d'un compte 450 à un compte 459 ; à partir de là on peut soit "effacer" la créance si on estime qu'elle ne sera jamais recouvrée et on crédite le 459 par le débit du compte 491 Dépréciation des comptes de tiers puis pareil avec le 68 - Dotations aux dépréciations sur créances douteuses c'est à dire dans les charges de l'exercice, ce qui est réparti (dans votre cas, compensé par l'appel).

Les comptes étant soldés, quand le copropriétaire paye ça doit représenter un produit dans les comptes de l'année où il a régularisé ; c'est ce point qui doit être vérifié, avec un grand livre et par une personne qui connait la comptabilité... mais pour simplifier ; oui vous devriez récupéré ce que vous avez avancé à l'époque !

"Du coup, les copropriétaires ne devraient ils pas récupérer les 1600 € payés pour dépréciations sur créances douteuses ? Le syndic dit que non."

Il faut regarder précisément ce que dit la décision de justice.
Mais de mon point de vue, si la créance prévue à la décision de justice est entièrement recouvrée, comme vous indiquez que c'est le cas ici, il devrait obligatoirement rester 0€ à apurer dans le compte copropriétaire.
S'il reste quelque chose c'est nécessairement une faute du syndic car le reliquat de 1600€ a probablement été jugé non légitime par le juge qui l'a écarté de la créance exigible du copropriétaire.
Et pour couvrir sa faute le syndic fait maintenant payer collectivement les copropriétaires, c'est un grand classique.


Personnellement j'ai étudié une 30aine de décisions de justice différentes, concernant différentes copropriétés et différents syndics.

Il en ressort que quand il reste un "reliquat" dans un compte copropriétaire à la fin : après exécution de décisions de justice ou saisies, c'était systématiquement parce que le syndic avait commis une faute.

Plusieurs exemples de fautes :
- Facturation au copropriétaire de frais non prévus par le contrat de syndic et/ou par la loi : mensualisation des prélèvements, frais de prélèvement rejetés, honoraires suivi impayé, etc...
- Frais de recouvrement non prévus par contrat de syndic et/ou loi ou jugés disproportionnés.
- Facturation de charges de copropriété non justifiées ou avec une répartition de charges erronées et donc refusées par le juge.
- Décompte erroné ou non à jour transmis lors de l'audience.


Ce qui fait que systématiquement les syndics font passer ces reliquats en "créances irrécouvrables" alors que le juge avait pourtant clairement indiqué dans son jugement que ce n'étaient pas des créances légitimes en premier lieu mais plutôt des surfacturations du syndic ou autres erreurs de gestion.


Sachant que les frais de justice (avocat, etc...) sont gérés hors compte copropriétaire, donc même si le juge accorde moins au titre de l'article 700 (frais irrépétibles) que le coût réel en frais de justice (avocat), ce qui arrive très souvent, ça ne vient pas augmenter la dette du copropriétaire en question.


Il faudrait donc que vous récupériez une copie de la décision de justice : via le Conseil Syndical ou en demandant directement aux greffes du tribunal dont vous dépendez (gratuit).
Il faudrait également demander le décompte du compte de copropriétaire depuis plusieurs années via Conseil Syndical.


Mais, à nouveau, de ce que j'ai pu voir jusqu'à présent, si la créance a pu être entièrement recouvrée par versement volontaire ou saisie et qu'il reste un reliquat, c'est forcément une faute du syndic, je ne vois aucune autre explication.

Mais là le montant est quand même particulièrement élevé, c'est assez étonnant, souvent ça ne dépasse pas quelques centaines d'euros.
La seule fois où j'ai vu autant c'est quand un syndic facturait 80€ par trimestre pour le "suivi impayés" auprès du copropriétaire et ceci en toute illégalité bien entendu, ce que la décision de justice n'a pas manqué de souligner en les écartant de la créance.