Retenue plus qu'abusive de la caution

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12 septembre 2021
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Bonjour,

Tout est dans le titre. J'ai déménagé le mois dernier (mi-Juillet) j'ai fait l'état des lieux de sortie et j'ai attendu des nouvelles de Foncia pour un éventuel remboursement (ce qui était acquis au vu de l'appartement et de l'état des lieux). Bref, aujourd'hui j'ai constaté sur l'espace client du nouveau, le décompte de la caution, du remboursement des charges et du loyer trop perçu pour la fin du mois de Juillet (du 25 au 31), la totalité avoisine les 670 € et tout en haut un total de -838€ avec intitulé "ARRETE DE COMPTE". Et forcément ils me réclament la différence.

Pour le moment impossible d'en connaitre le détail, les chiffres sont là mais aucun document n'est consultable. Mais je comprends qu'ils ont constaté pour 838 € de frais pour mon pauvre T2 de 35m2 dont l'état des lieux de sortie ne laisse apparaitre aucune dégradation majeure, il n'y a que des joints à refaire (douche et évier). A côté de cela il y a un placard coulissant dont le système n'a jamais tenu et pour lequel j'ai fait intervenir 3 ou 4 fois le réparateur via l'agence, et une tâche au plafond due à une infiltration dont Foncia avait fait le constat de dégât des eaux et n'a jamais fait intervenir qui que ce soit alors que j'ai précisé à l'expert que je choisissais de laisser le soin à Foncia de le faire.

Sinon tout est indiqué en Bon état sinon en Etat d'usage.

Je compte bien les appeler mais je voudrais savoir comment ils peuvent en arriver à un tel bilan ? Et comment pourrais-je avoir gain de cause s'ils campent sur leurs positions ? Puis-je aussi exiger un devis des réparations qu'ils ont trouvé à faire ?

Merci d'avance.

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12 septembre 2021
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bonjour,

il s'agit d'un DG = DÉPÔT de GARANTIE, et PAS d'une "caution".

Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées par devis ou factures.
Le plafond abimé par une infiltration d'eau (du dessus je suppose) n'est pas de votre faute et le montant de la réparation ne doit pas vous être déduit de votre DG.

L'agence dispose de 2 mois à partir du rendu des clés (donc jusqu'au 24 sept.) pour vous restituer le solde de votre DG accompagné des justificatifs des retenues faites : vous ne pouvez rien contester avant, sauf si l'agence s'est manifestée plus tôt, comme dans votre cas :
- vous devez réclamer les justificatifs des retenues faites avant de payer quoi que ce soit.
- vous pourrez alors contester les retenues illégales (apparemment seulement le montant de la réparation du plafond),
- vous pouvez aussi contester un devis si le montant vous semble exorbitant... en présentant dans votre courrier de contestation un devis d'un montant inférieur
- vous ne pourrez pas contester une "facture" qui correspond à une dégradation légalement retenue sur votre EDLS, mais vous en contester le montant s'il vous semble exorbitant en présentant dans votre courrier de contestation un devis d'un montant inférieur

Les joints sont bien à votre charge, les "état bon" et "état d'usage" n'entrainent pas de retenue sur DG.


"Puis-je aussi exiger un devis"

Oui, puisque tout somme demandée par le bailleur en sus du loyer DOIT être justifiée.

"Je compte bien les appeler..."

Ce qui ne laisserait aucune traces en cas de litige ultérieur --> COURRIER R+AR (dont vous gardez copie et récépissés).



En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".


cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Merci beaucoup pour la réponse, déjà.

Ensuite, oui je précise que je comptais bien leur envoyer un courrier en RAR par la suite s'ils se montraient fermés et décidés.

J'ai parcouru pas mal de forums et de pages justement avant de poster et j'ai lu que vis-à-vis des "états d'usage" il était possible qu'ils en tiennent compte suivant le commentaire à côté, est-ce vrai ?

Les seules choses signalées en mauvais état sont :

- Une fissure dans la porte d'entrée (signalée sur l'EDLE)
- Le garde-corps du balcon (rouille) qui était dans cet état mais rien n'était précisé sur l'EDLE
- Les joints d'étanchéïté (douche + évier de cuisine)
- La tâche donc d'infiltration du plafond
- La cuvette (cause d'un peu de tartre)
- Le placard (la fameuse porte coulissante qui n'a jamais tenu)


Il me semble évident qu'à ma charge on puisse attribuer les joints et les traces de tartre, mais si cela fait 800€ je quitte ce pays. Et donc nous sommes d'accord, ils ne sont en droit que de retenir 550 (prix du loyer) + 20% de cette somme ?
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État d'usage.... c'est... état d'usage PAS à la charge du locataire :
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° :
« Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »


- Une fissure dans la porte d'entrée (signalée sur l'EDLE) : donc pas de retenue sur DG

- Le garde-corps du balcon (rouille) qui était dans cet état mais rien n'était précisé sur l'EDLE : la rouille vient avec le temps.. mais le locataire est tenu d'entretenir le logement (et c'est une "menue réparation" que de passer au pinceau un anti-rouille).
Vous auriez dû faire mentionner l'état de ce garde-corps dans l'EDLE (OU compléter par courrier R+AR l'EDLE dans les 10 jours suivant la remise de vos clés, comme la loi le permet... alors qu'un EDLS signé des parties prenantes est, lui, définitif).

- Les joints d'étanchéité (douche + évier de cuisine) : retenue sur DG correcte

- La tâche donc d'infiltration du plafond : pas de retenue possible sur DG

- La cuvette (cause d'un peu de tartre) : retenue correcte

- Le placard (la fameuse porte coulissante qui n'a jamais tenu) : l'aviez-vous signalé par courrier R+AR dans les 10 jours suivant la remise des clés ? Ou avez-vous des preuves écrites (donc datées) de l'intervention d'un réparateur via l'agence ?

Je vous rappelle que toute retenue sur DG doit être justifiée par devis ou factures (donc faits par des entreprises). Si c'est le bailleur qui procède lui-même à une réparation, il ne peut que retenir le montant des matériaux utilisés (par exemple un pot d(anti-rouille), mais pas le temps passé à réparer, ET le justificatif sera soit le ticket de caisse soit la facture du magasin où il a acheté lesdits matériaux.


" ils ne sont en droit que de retenir 550 (prix du loyer) + 20% de cette somme ?" 

¿¿

Si le montant des réparations des dégradations légalement mentionnées sur l'EDLS et retenues après comparaison avec l'EDLE dépasse le montant du DG, le bailleur est bien évidemment en droit de demander la différence.

Les 20% du DG sont une retenue provisoire dans l'attente de la régularisation des provisions de charges, et peuvent être retenues en sus du montant des réparations.

Si vous avez quitté votre logement le dernier jour de votre préavis, le 24/07 (si c'est vous qui aviez donné votre congé) et que le loyer se montait à 550 €, l'agence doit vous rembourser :

550 €
__________ x 24 (jours) = 124,19 €
31 (jours)
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Excuses, petite erreur de ma part dans l'écriture, mais le résultat était juste quand même :
le trop perçu de loyer (puisque vous avez payé le mois de juillet en entier et que votre préavis se terminait le 24 juillet, l'agence doit vous rembourser les 7 derniers jours non dus selon le calcul suivant :

550 €
__________ x 7 (jours) [et pas :"x 24" comme écrit post 3] = 124,19 €
31 (jours)
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12 septembre 2021

"Si le montant des réparations des dégradations légalement mentionnées sur l'EDLS et retenues après comparaison avec l'EDLE dépasse le montant du DG, le bailleur est bien évidemment en droit de demander la différence. "


Bien sûr, en l'occurrence les dégâts qui apparaissent sur l'EDLS qui n'étaient pas indiqués sur l'EDLE ne me sont pas tous imputable (à mon sens), comme par exemple les tâches d'infiltration ou encore le garde-corps du balcon (rouille). Ni même cette porte de placard roulante qui s'est démise et que j'ai signalé à plusieurs reprises, nous sommes d'accord ?
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12 septembre 2021
11 692 > Raga23
Je vous ai déjà répondu !!!
Humm oui d'accord et oui ça me parait logique mais je n'ai ô grand jamais dégradé l'appartement à une telle hauteur c'est impossible donc pour moi la question ne se pose même pas.


Oui, et cette somme ils l'ont retenue, avec le montant des charges restantes + le DG (ce qui fait les 670€). Déduits du reste d'où le fait qu'ils me réclament une centaine d'euros désormais.
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12 septembre 2021
11 692 > Raga23
SI entrée le 1°/11/2016 le trimestre de révision devrait être le 3ème
SI loyer initial = 550,00 €
et si révision annuelle faite chaque année au 1°/11, ça donne ça :
loyer du 1°/11/2017 au 31/10/2018 = 554,96 €
loyer du 1°/11/2018 au 31/10/2019 = 563,69 €
loyer du 1°/11/2019 au 31/10/2020 = 570,45 €
loyer à partir du 1°/11/2020 = 573,08 €
SI fin de préavis le 25/07/2021 :
- si la révision annuelle de loyer a eu lieu chaque année au 1°/11, ayant versé le loyer complet de juillet 2021, soit 573,08 €., le trop perçu devrait être de 110,92 € (573,08/31x6)
- si la révision annuelle de loyer a été faite chaque année sauf au 1°/11/2020, vous avez donc continué à verser le loyer de 570,45 €, et dans ce cas, le trop perçu devrait être de 110,41 € (570,45/31x6).
J'ai beau faire calculs sur calculs, je n'arrive pas à tomber sur un trop perçu de 106,92 €. !!


Porte du placard/plafond : on a déjà palabré sur ce point... et vous n'avez même pas répondu à mes questions.... de plus, vous me parlez d'un loyer de 550 € sans dire qu'en fait c'était le loyer initial et qu'il y a eu des révisons... sans dire combien et sans donner le montant actuel et EXACT du loyer... je passe la main... , et je vous laisse donc contacter l'ADIL le + proche de cette location : apportez tous les documents en votre possession, des juristes vous aideront.

Bonsoir.
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12 septembre 2021

Je m'en excuse mais je suis actuellement sur plusieurs fronts à la fois en plus de gérer mon boulot alors comprenez que je ne peux pas être infaillible. Merci tout de même du temps que vous m'avez consacré. Je vais finir en éclaircissant certains points;

Concernant la révision du loyer cela dépend, une année elle a été éditée mi Février et une autre année mi Mars...

Pour les portes du placard, en effet je n'avais pas intégré l'information, cela dit nous n'avions pas envisagé l'éventualité où ils me factureraient les 2 portes alors qu'une seule était défectueuse... Et non je n'ai pas envoyé de R+AR, cela s'est fait comme ça, ils m'ont envoyé un prestataire plusieurs fois pour bidouiller puis un autre prestataire mais je n'ai pas eu de facture ni de justificatif de quoi que ce soit. Donc j'imagine que pour ça je l'ai dans l'os.

Et s'agissant du plafond nous avions fait un constat amiable de dégât des eaux donc j'ai le document. Par contre pour le mur cela a été constaté que lors du déménagement vu que le lit y était collé depuis le 1er jour, mais à quel moment peuvent-ils me faire porter cette responsabilité ? Sachant que de l'autre côté du mur c'est la salle d'eau...

Bref, et non je vous ai expliqué que je me trouve à 500KM de mon ancien logement, je ne peux absolument pas me permettre ce genre de démarche, d'où mon appel à l'aide et les recommandés qui, je pense, vont devoir se multiplier.

Bon là de toute façon le justificatif de Foncia (ou du moins de leur société d'expertise) n'est pas bon (si j'ai bien compris), puisque cela ne fait que reprendre le barème des réparations alors qu'ils doivent le justifier par des factures. Je vais les mettre en demeure et les sommer de me fournir des factures et en prenant compte que ce qui doit réellement m'être imputé (tout sauf les dégâts d'infiltration ainsi qu'1 porte de placard).

Cdlt
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12 septembre 2021
11 692 > Raga23
Dernière intervention de ma part....


"... alors qu'ils doivent le justifier par des factures."

NON, NON et NON !
Des "DEVIS" étant suffisants, comme expliqué au § " de mon post 12, ils n'ont aucune obligation de vous fournir des "factures".


"Je vais les mettre en demeure et les sommer de me fournir des factures "

vous n'avez pas, dans votre propre intérêt, à réclamer des "factures" : vous leur tendriez le bâton pour vous faire battre !!
Réclamez des J U S T I F I C A T I F S, comme DÉJÀ DIT !


"... et les recommandés qui, je pense, vont devoir se multiplier."

1 S E U L courrier R+AR bien rédigé, clair et concis, devrait suffire ... après c'est la CDC ou le tribunal... si vous acceptez bien évidemment de défendre vos intérêts en parcourant la distance qui vous sépare de votre ancien logement.
Tentez l'ADIL près de votre domicile actuel... vous verrez bien s'ils acceptent de vous recevoir...


"Concernant la révision du loyer cela dépend, une année elle a été éditée mi Février et une autre année mi Mars..."

On s'en fout !
La rétroactivité d'une révision de loyer étant illégale, je vous demandais le montant de vos loyers (initial et actuel) au centime près... et pas "...X € et quelques centimes" !! et si votre loyer avait été révisé chaque année = 4 fois depuis 2016. Pas de réponse correcte de votre part... débrouillez-vous... vous avez épuisé ma légendaire patience ...


Je vous demandais aussi d'autres choses auxquelles vous ne vous êtes même pas donné la peine de répondre pour que je puisse vous aider efficacement avec des informations justes et "précises"... j'estime vous avoir donné toutes les réponses dont vous avez besoin...à condition de relire (ou de lire ?) TOUTES mes explications et les liens qui vont avec.

Je me retire de cette très (trop) longue discussion.
Bonne continuation.
>
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Mouai, en terme de patience je m'y connais et sincèrement je m'attendais à un peu mieux pour un forum où on est censé aider les gens. Je m'efforce de répondre à chaque intervention.

Pas de réponse correcte.....vous avez établi vos calculs uniquement à partir du montant du loyer à l'entrée, suffit de rajouter l'augmentation annuelle, j'imagine. Et puis ce n'est même pas le coeur du problème, moi ce qui m'enquiquines, voyez, ce sont ces plus de 660€ de frais de réparation pour lesquelles je ne suis pas responsable.

Devis, devis....leur barème n'a rien d'un devis il me semble et s'ils s'entêtent à me le coller sous le nez il va bien falloir que je leur réclame d'autres documents. Quand bien même, tout ce que je devrais savoir c'est si c'est normal ou non de m'imputer les frais de réparation pour, en l'occurrence, des dégâts des eaux (dûs aux installations qui plus est)...

C'est dingue, donc je dois me taper 500 bornes pour espérer obtenir ce qu'on me doit....je me renseignerai toutefois à l'ADIL effectivement pour avoir plus de détails.

Non vous m'avez juste poser des questions sur les révisions de loyer et il me semble que mes réponses étaient limpides. Y a pas 50 révisions annuelle, je vous ai donné le montant du loyer à l'entrée et à la sortie avec les dates... Bref, si c'est pour essayer de m'enfoncer et vous énervez, effectivement, il faut qu'on passe à autre chose.
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12 septembre 2021
11 692 > Raga23
Je ne sais pas si vous vous y connaissez en terme de patience, mais moi, oui, c'est + que sûr : relisez tous les posts et comptez combien de fois je vous ai répété la même chose ! ET en terme de "précision"... vous repasserez !!!

Post 2 vous dites "550 (prix du loyer)" ---> il faut attendre le post 18 pour lire : ''je ne sais plus ce que j'ai mentionné ou pas [donc vous auriez pu vous donner la peine de tout relire et de vous excuser pour n'avoir pas donné une précision juste et utile de suite] mais non le loyer n'est pas de 550€ en 2021 mais de 570 et des broutilles. 550 c'était lorsque je suis entré dans l'appartement en novembre 2016."
Vous appelez ça une réponse "limpide" : "... et des broutilles" ????
Idem pour le nombre de jours de loyer trop perçu : post initial c'est 7 et il faut attendre le post 13 pour que vous disiez que finalement c'est seulement 6 jours ! Bonjour la précision !

Quant aux révisions annuelles, vous n'avez jamais dit si elles avaient été pratiquées chaque année, ce qui n'est pas obligatoire, et n'avez pas non plus quel est le trimestre de référence mentionné au bail (2 révisons ont été faites avec du retard... mais les 2 autres... mystère !), et j'en avais besoin pour essayer de trouver à quoi correspond le montant de ces 106,92 €.

Et au § 4 du post 12 je vous indique ce que vous avez à faire - dans l'ordre - et vous avez eu toutes les explications nécessaires pour faire vos courriers (de demande de justificatifs et plus tard de contestation des retenues illégales) et tous les textes de loi dont vous avez besoin : je ne peux pas vous mâcher + votre travail... et estime même vous avoir aidé + que de raison.

Et je vous précise que ce n'est pas moi qui fait les lois : si la loi dit qu'un locataire doit contacter l'ADIL la + proche du lieu de la location, je n'y peux rien !!!!!! J'espère juste pour vous que l'ADIL proche de votre logement actuel acceptera quand même de dépatouiller votre histoire...

Bon vent !
Je me doute bien oui mais cela se voit, ce n'est absolument pas mon fort toutes ces notions alors j'essaie de suivre, vraiment ^^