Etat des lieux et remise des clés - Huissier mandaté par locataire

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27 mai 2020
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Bonjour à tous,

Suite à une mutation professionnelle dans un autre département, nous avons envoyé notre dédite par AR.
Jusqu'ici, tout va bien.

Nous devions faire l'état des lieux le 30 mars avec l'agence immobilière, mais suite au covid-19, l'agence n'a pas souhaité se déplacer. Malheureusement, ma conjointe travaille dans le funéraire et ne pouvons reporter le déménagement, surtout en cette période... Nous leur avons proposé de nous déplacer afin de leur remettre les clés en main propre, mais avons très vite compris que la remise des clés, n'engage plus le paiement des loyers par le locataire.

Ayant aucune solution auprès de l'agence immobilière, nous avons fait appel à un huissier.
En date du 25 mars, l'huissier a adressé par e-mail à l'agence sa présence pour l'état des lieux et la consignation des clés.
L'agence immobilière n'a donné aucune réponse et avons fait L'EDL + remise des clés le 30 mars à l'huissier.

Le 23 avril, l'huissier à un contact avec eux afin de leur envoyé les clés en recommandé.
Le 24 avril, l'agence signe le recommandé.

Suite à cela, l'huissier à envoyé le procès-verbal de constat aux deux parties, détaillé, et indique que l'état gérénal de l'appartement est en très bon état.

L'agence immobilière, peut-elle nous réclamer de payer le loyer du 30 au 24 avril ?
Sont-ils dans l'obligation de nous rendre la caution ?

Actuellement, nous n'avons plus de réponses de leur part...

Je vous remercie par avance pour vos explications et aides.

Benjamin.

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27 mai 2020
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bonjour,

vous ne dites pas si la fin de votre préavis est le 30/03... dommage...

=> Si le 30/03, jour de remise des clés à l'huissier, est aussi la fin de votre préavis, les clés ayant été rendues à un huissier, vous ne devez loyer et charges que jusqu'au 30/03.

=> Si vous avez rendues les clés à un huissier après la fin de votre préavis, vous devez des "indemnités d'occupation" (égales au montant du loyer, au prorata) depuis le lendemain de la fin de votre préavis jusqu'au jour (inclus) du rendu des clés à l'huissier.

=> Si vous avez rendues les clés à un huissier avant la fin de votre préavis, vous devez loyer et charges jusqu'à la fin de votre préavis (la loi ajoute : "sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis", mais vu le confinement, ça n'est probablement pas le cas...).

"Sont-ils dans l'obligation de nous rendre la caution ? "
Ce n'est pas une "caution", c'est votre DG = DÉPÔT de GARANTIE.
Si aucune dégradation n'a été mentionnée par l'huissier sur l'EDLS (un EDLS est toujours définitif et en plus, fait par un huissier, officier ministériel, il est non contestable), l'intégralité (*) de votre DG doit vous être restitué dans LE mois qui suit le rendu des clés (rendu des clés à l'huissier), sous peine de pénalités de retard (si vous aviez satisfait - au moment du rendu des clés - aux 3 conditions d'obtention de pénalités : voir le § II-H de mon topo)
(*) moins éventuellement une retenue provisoire de 20% de 1 mois de loyer hors charges en vue de la régularisation annuelle des charges : voir le § II-G de mon topo.

Je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2


Je note que l'huissier a averti l'agence seulement 5 jours avant la date qu'il avait choisie pour faire l'EDLS, alors que la loi l'oblige à avertir les parties au moins 7 jours avant ET par courrier R+AR, or, si j'ai bien compris, il a prévenu l'agence seulement 5 jours avant et par mail... je ne suis hélas pas assez calée en immobilier pour vous dire les droits de l'agence dans une telle situation... attendez les réponses des pros de ce forum et/ou contactez l'ADIL la plus proche du lieu de cette location.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10696
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


cdt.
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Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse.

En effet la fin du préavis est le 30 mars.
Nous avons pris contact avec l'ADIL qui nous informe que l'agence peut malheureusement nous réclamer le loyer du 30 mars au 24 avril (date de restitution des clés).

Je trouve ça un peu trop "facile".
Si l'agence décide de ne pas récupérer les clés ou ne pas répondre volontairement jusqu’à trouver un nouveau locataire, cela peut durer des semaines.

Je vais faire un recommandé à l'agence pour demander la restitution de notre dépôt de garantie et également réclamer le paiement partagé de la facture de l'huissier suivant la loi (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Cordialement.
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https://www.smartloc.fr/blog/location-confinement-coronavirus/
<< Si l’état des lieux de sortie est décalé sur demande du bailleur ou de l’agence qui gère le logement, les clefs pourront être restituées plus tard, mais le locataire ne sera pas redevable des loyers après la date théorique de fin de bail mentionnée dans son congé. >>
ET
Art. 3 de la loi du 6 juillet 1989 :
<< Toutefois, le locataire peut se prévaloir d’un état des lieux de sortie constatée par huissier qui, dans l’hypothèse d’une restitution tardive des clés, lui permettrait de ne pas être redevable de sommes supplémentaires. >>


MAIS :
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm
<< Le locataire qui quitte les lieux avant l'expiration du délai de préavis et donne les clés à un huissier qu'il a personnellement mandaté pour établir l'état des lieux reste lui aussi redevable des loyers dus postérieurement à son départ (Civ. 3e, 23 juin 2001).
(...)
Le locataire qui prétend avoir remis les clés par envoie postal peut donc être condamné à payer des indemnités d’occupations au bailleur (TI Puteaux, 6 juill. 2010).
Peu importe que le bailleur ait pu, par d’autres moyens, avoir accès aux lieux pris à bail (CA Lyon, 6 sept. 2005). >>


Je vous conseille vivement de contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location avant de faire quoi que ce soit : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.
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Bonjour,

Pour vous répondre, nous devons connaître la date exacte de réception de votre congé par l'agence et également la confirmation qu'il s'agit bien d'une location nue (je suppose !).

Cordialement,
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Bonjour,

Je ne comprends pas les réponses qu'on vous a faites.

Si vous avez fait l'état des lieux et la restitution des clés le 30/03, vous payez jusqu'au 30/03, point barre. La remise des clés à l'huissier fait foi. Après, l'agence peut se cacher dans un trou pour ne pas récupérer les clés si ça lui plaît, elle ne touchera pas de loyer, c'est quoi cette histoire ?

Le locataire doit payer les loyers jusqu'à la remise des clés en mains propres au bailleur ou à son mandataire s'il a fait appel à un huissier pour sa propre convenance et sans que l'huissier n'ait convoqué l'autre partie : ces deux points sont le fondement de la décision de la Cour d'Appel de Versailles, 28 mars 2017 n° 16/00166 (voir lien ci-après).
http://www.neujanicki.com/actualites/bail-d-habitation/article/restitution-des-cles-a-un-huissier-mandate-par-le-locataire.html

MAIS : pour ce qui vous concerne :
. c'est l'agence qui a refusé de faire l'EDL avec vous, donc l'huissier est à frais partagé et non entièrement à votre charge et donc, vous n'avez pas fait appel à lui pour votre convenance mais à cause du refus de l'agence de se déplacer (j'espère que vous avez un écrit),
. l'huissier a informé l'agence de la date de l'EDL et celle-ci ne s'est pas pointée.
Qu'elle aille donc se faire voir !

Cordialement,

Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
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Je n'ai malheureusement rien n’enregistré par téléphone, mais nous avons un email suite à cette appel :

Voici le message de l'agence :
Je tiens à rectifier que nous nous sommes parlé ce jour au téléphone pour discuter de votre dédite qui se termine le 31/03/2020 pour votre location.

Je tiens à vous rappeler que nous sommes dans l’impossibilité de faire à ce jour votre état des lieux de sorti.

Je tiens à vous rappeler que nos agents de locations sont tenus d’être confinés pour se conformer à la loi.

Si le gouvernent nous autorise d’ici le 31 Mars à effectuer notre travail nous seront les premiers à vous confirmer un rendez-vous d’état des lieux de sorti.

Cela ne sert à rien de nous appeler ou de nous envoyer des mails.

Je vous encourage à ne pas signer un autre contrat de location à ce jour pour vous éviter d’avoir un double loyer à payer, c’est la seule réponse que je peux vous apporter à l’instant ou on se parle.
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Si elle avait voulu, elle aurait pu faire un EDLS contradictoire avec vous, en respectant les gestes barrières et la distanciation physique :
https://www.gouvernement.fr/info-coronavirus
Déroulez jusqu'à "Questions/Réponses" et cliquez sur "Logement" --> 2° question :
<< Oui, sous réserve du respect de gestes « barrières » et du respect de la distanciation sociale d’un mètre.(...) >>
Et bien sûr, comme dit plusieurs fois, du fait du refus de l'agence de faire un EDLS, les frais d'huissier sont à partager en 2.


Vous avez donc un mail de refus = pas d'EDLS = pas de retenue sur DG, sauf preuve contraire : Art 3-2 Loi 6/7/1989 
Vous avez mandaté un huissier pour qu'il fasse un EDLS : c'était votre droit.


Mais en justice, un mail (et encore moins un enregistrement téléphonique !) n'est pas une preuve (au sens juridique du terme), mais un mail (et pas un enregistrement tél, pas de regret à avoir) est seulement un "début" de preuve... c'est déjà ça.


Mais le problème est de savoir à quelle date le rendu des clés a été effectif : le 30/03 entre les mains d'un huissier mandaté par vos soins ou le 24/04 par réception du courrier R+AR de l'huissier (et pour moi, comme expliqué + haut, c'est le 24/04), et par conséquent, de savoir :
- si vous devez ou non des indemnités d'occupation du 31/03 au 24/04 (pour moi, oui... mais c'est dommage pour vous que votre huissier ait pris tout son temps quand même pour envoyer vos clés !!),
- et de calculer le délai légal de restitution de l'intégralité du DG (qui pour moi est au 24/05 au + tard), à partir duquel vous pourrez éventuellement exiger des pénalités de retard --> § II-H de mon topo dont je vous ai donné le lien post 1), avec ou non une retenue provisoire de 20§ de 1 mois de loyer HC (§ II-G de mon topo).


Je vous redonne mon conseil : contactez l'Adil (lien au bas de mon topo).

cdt.
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La loi sur le coronavirus n'a jamais interdit à quiconque de travailler. Elle a juste imposé des précautions à prendre. Donc, l'agence a choisi de ne pas bosser, très bien, mais ça ne signifie pas qu'ils peuvent faire n'importe quoi. Peut-être que l'huissier peut témoigner de la mauvaise volonté de l'agence, éventuellement ?
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Oui, Djivi, je suis OK avec ton analyse.
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Merci.
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Oui, qu'elle aille donc !

Mais avant d'y aller, qu'elle n'oublie pas de restituer le dépôt de garantie en intégralité.
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Merci encore pour vos réponses.
Voici une partie du proces verbal de constat :


Je pense que vous avez raison sur ce sujet en reprenant vos mots :

. c'est l'agence qui a refusé de faire l'EDL avec vous, donc l'huissier est à frais partagé et non entièrement à votre charge et donc, vous n'avez pas fait appel à lui pour votre convenance mais à cause du refus de l'agence de se déplacer (j'espère que vous avez un écrit),
. l'huissier a informé l'agence de la date de l'EDL et celle-ci ne s'est pas pointée.
Qu'elle aille donc se faire voir !
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