Facturation charges alors que exonéré de tantiemes [Résolu]

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22 octobre 2018
- 19 oct. 2018 à 13:23 - Dernière réponse :
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22 octobre 2018
- 22 oct. 2018 à 19:29
Bonjour,

Selon mon RDC 8 lots, dont le mien, situés au rez de chaussée n'ont pas de tantièmes Escalier.
Le syndic m'a toujours facturé selon les tantièmes "généraux" ce qui se rapporte aux tantièmes "escalier" (ménage, réparations, électricité).
J'ai bien demandé à ce que le tableau des tantièmes soit appliqué ou que le tableau des tantièmes soit rectifié, mais il a refusé et après avis des présents en AG 2016 (sans vote), la majorité a décidé de rester comme cela.

En 2017, j'ai fait inscrire la question en AG mais le quorum n'était pas atteint (Art.26: 23/72 présents).
Ce qu'il à conclu pour le vote:"Mise aux voix, cette résolution ne recueillant pas la majorité de l'article 26, n'est pas adoptée"
Alors qu'en fait elle ne peut être votée, c'est une différence quand même!

A-t-il le droit de refuser d'appliquer le tableau des tantièmes (art.18 loi 65) et de refuser de changer cette répartition officiellement ?


Merci
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20 novembre 2018
19 oct. 2018 à 13:43
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Merci
Il faut relire le règlement de copropriété mais il ne suffit pas d'avoir des tantièmes prévus pour l'escalier, il faut également que les charges à répartir soient précises et mentionnées. Probablement les frais d'entretien (remplacement du tapis par exemple) mais la ventilation ne peut pas reposer sur une simple appréciation du genre "ça se trouve dans l'escalier"...

Si le règlement de copropriété est explicite il n'y a évidemment rien à voter !!! Le syndic doit appliquer ce qui est écrit !
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22 octobre 2018
- 19 oct. 2018 à 19:02
voici le lien du RDC : https://www.cjoint.com/c/HJtkKi0fWmV il n'était pas passé précédemment
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22 octobre 2018
- 19 oct. 2018 à 19:16
et voici le tableau des tantièmes ici:
https://www.cjoint.com/c/HJtrpxlrmcV
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20 novembre 2018
- 20 oct. 2018 à 10:31
Bon, c'est très clair, il faut respecter le RDC !!!
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22 octobre 2018
- 20 oct. 2018 à 12:12
Merci andre78 !
Pouvez-vous néanmoins voir poste 8 pour m'indiquer si je ne risque pas pour autant de tomber dans la situation mentionnée svp? merci
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Merci
Bonjour,

L'Immeuble en copropriété se trouve-t-il être composé de plusieurs bâtiments ?

Cordialement.
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22 octobre 2018
- 19 oct. 2018 à 19:08
La copropriété est en 3 parties, et pour chacune d'elle il y a 3 bâtiments en quinconce et chacun a sa cages d'escalier.
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20 novembre 2018
20 oct. 2018 à 07:06
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Merci
Bonjour,

On va donc supposer que vous etes copro du lot 062....

Dans ce cas, effectivement vous devriez être dispensé des charges de l'escalier du bat H, mais à la condition (comme l'a écrit André) que le syndic ait positionné les dites factures sous la clé de répartition escalier du bat H, et non sur le bat H lui-même.....

Supposons qu'il ait fait cette erreur avez vous approuvé les comptes lors de l'AG ?
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22 octobre 2018
- 20 oct. 2018 à 09:36
Bonjour, Comme je l'ai écrit précédemment le syndic a facturé sur les tantièmes généraux. ignorant ainsi les tantièmes escalier et tantièmes dégagement (couloir).
Je n'ai bien sûr pas approuvé les comptes depuis cette découverte mais étant seul la résolution a été approuvée.
Les autres copro (dont le gérant du syndic) ne voulant pas voir leur charges augmenter.
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22 octobre 2018
Modifié par mod77 le 20/10/2018 à 09:55
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Merci
Ce qui me perturbe dans cette histoire, c'est comme ci on fait un jeu avec une règle et les participants disent:
"Non, on joue pas comme ça, on fait autrement!" et puis lorsque je dis : "mais il y a une règle, il faut la suivre, sinon on fait changer la règle chez un notaire et plus de problème !" on me réponde: "Non on ne veut pas ça, non plus !". Dans ce cas, à quoi bon avoir une règle et une loi ?!

J'ai lu aussi une cassation qui a autorisée cela (si j'ai bien compris parce que c'était pas évident à comprendre) dans le cadre de travaux, lesquels ont été votés selon un certain article et la répartition approuvée selon le même article. Et les quelques copros n'ont rien pu faire que payer. Mais là au moins ils avaient votés.

Cette affaire est importante car des travaux de changement de carrelage dans les cages d'escalier sont envisagés pour 60Ke et les fonds sont appelés sous les tantièmes généraux aussi. Et j'ai peur que cela ressemble ensuite au jugement de la cassation.
N'ayez pas peur! 

Passez en résolu si ça l'est!
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20 novembre 2018
- 20 oct. 2018 à 12:39
Certains travaux peuvent être accompagnés de la création d'une répartition particulière oui mais ce n'est pas le cas ici, vous avez une partie commune spéciale, explicitement mentionnée dans le règlement de copropriété et avec des tantièmes, le syndic doit l'utiliser et répartir les dépenses prévues selon cette clé et ces tantièmes.
Pour changer les répartitions, il faut l'unanimité et la publication d'un nouveau RDC, pour moi un juge ne peut que vous conforter dans l'obligation d'appliquer ce règlement, même si 90% des autres copropriétaires pensent le contraire !!!
Donnez donc le lien de cette cassation qu'on en discute...
c'est celle-ci je pense:
https://www.doctrine.fr/d/CASS/2013/JURITEXT000028328542?source=reference_decision
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20 novembre 2018
20 oct. 2018 à 12:57
0
Merci
Cette affaire est importante car des travaux de changement de carrelage dans les cages d'escalier sont envisagés pour 60Ke et les fonds sont appelés sous les tantièmes généraux aussi.

Vous dites que les fonds sont appelés aux tantièmes généraux. Cette décision fait-elle l'objet d'une résolution votée ainsi explicitement :
  • si OUI, alors si cette résolution n'est pas contestée, elle est applicable
  • si NON, alors vous pouvez refuser de payer en expliquant par LRAR votre décision.
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20 novembre 2018
- 22 oct. 2018 à 12:29
C'est rarement une bonne idée de ne payer les appels de provisions... on pense embêter le syndic mais c'est surtout la trésorerie du syndicat et les autres copropriétaires qui sont lésés, c'est mauvais en terme d'image, on se fait remarquer comme mauvais payeur par des voisins qui ne vont pas entrer dans le détail du contentieux... et surtout on s'expose à des poursuites, relances payantes et autres problèmes !!!

Dans votre situation, vu la cassation et la jurisprudence, je pense que les espoirs pour revenir sur la répartition sont maigres alors il vaut mieux régulariser au plus vite et négocier les pénalités (payer l'huissier, demander remise sur les autres frais...)...
Quelles sont les sommes en jeu exactement ? Combien ça vous coûte en tantièmes généraux et combien en tantièmes spéciaux ces travaux ?
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- 22 oct. 2018 à 15:21
Pour les charges, oui je sais ce que ça fait! l'autre copro est pris en pitié et moi je passe pour le mauvais payeur:-( mais je ne trouve pas ça normal quand même!

Pourtant au poste 11 vous écriviez :
..."Pour changer les répartitions, il faut l'unanimité et la publication d'un nouveau RDC, pour moi un juge ne peut que vous conforter dans l'obligation d'appliquer ce règlement, même si 90% des autres copropriétaires pensent le contraire !!! "...

Je pensais au contraire avoir mes chances, de plus avec le poste de rambouillet41...

Le huissier c'est 150 euro. Et j'ai déjà eu 75 euro de relance par le syndic.
La somme trop perçue est de 1300 euro. Pour le carrelage cela représente maintenant 5717.57 euro
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20 novembre 2018
- 22 oct. 2018 à 17:27
je confirme : ne pas payer ses charges ce n'est pas bien.....

et je confirme aussi : si le RdC dit que vous n'avez ps ce type de charges à payer, vous n'avez pas à payer d'autant qu'en l'espèce et suivant le tableau remis, il n'y a aucune décision d'AG qui aurait dit le contraire.

Il semblerait que dans votre cas, les factures ne passent pas sous la clé de répartition "escalier" mais sous les charges "bâtiments" ou "générales" . C'est donc une mauvaise imputation volontaire ou non. Il faut donc le dire en AG, mais surtout faire le contrôle des comptes qui vous est permis avant l'AG et de photocopier ou photographier les factures incriminées.

Puis en dernier ressort, il vous faudra saisir un juge pour faire dire la réelle imputation de ce/ces facture pour que soit appliquée la bonne clé.... si le syndic et lAG ne veulent rien entendre....
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22 octobre 2018
- 22 oct. 2018 à 17:33
Merci à tous les deux. Je vais payer mes charges de toutes façon ;-I
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20 novembre 2018
- 22 oct. 2018 à 17:38
On pourrait aussi conteste la répartition des charges, non conforme au RDC...
Car si les appels de fonds sont fais selon une clé "tantièmes généraux" ça ne présume pas forcément de l'approbation des comptes et il y a une deuxième chance à cette étape, ce niveau et jouer sur la différence entre les provisions et les dépenses réelles.

C'est comme pour les répartitions d'eau ; elles peuvent faire l'objet de provisions selon les tantièmes généraux mais si on a des compteurs, il faut bien sûr répartir les dépenses selon les consommations !!!
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22 octobre 2018
22 oct. 2018 à 19:29
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Merci
D'accord, merci.
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