Un préavis qui ne semble pas réglementaire

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Bonjour,

Je vis en collocation dans un appartement meublé. Dans mon bail il est écrit que je ne peux pas donner de préavis et que je dois payer 10 mois de loyer, même si je déménage. Après m'être renseignée sur la légalité de ce contrat, j'ai décidé de donner mon préavis, que mon propriétaire a accepté sans parler des 10 mois de loyer, sachant que ce n'est pas légal.

Néanmoins, il a modifié le préavis (et je l'ai signé, ne sachant pas si ses demandes étaient légales) : j'ai posé un préavis de 1 mois car le logement est meublé, il m'a dit que c'était 3 mois car nous sommes dans une ville où la demande en logement est faible (St-Etienne). Il a aussi ajouté une mention au préavis pour dire que la caution (2 mois de loyer) ne me serai pas restituée. Il n'a pas cherché d'excuse pour ça, il m'a clairement dit que comme ça il aurait des loyers jusqu'en février.

Je sais qu'il ne peut pas garder la caution sans justification suite à l'état des lieux, mais s'il refuse de me la rendre je ne pourrai pas lui prendre des mains. Mais j'ai signé le préavis après qu'il ait ajouté ces modifications (non je n'ai pas réfléchi à ce moment-là). Est-ce que je suis obligée de payer 3 mois de préavis et de lui laisser la caution ? Merci pour votre aide.
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Merci
bonjour,

un préavis de (co)location meublée est de 1 MOIS : toute mention contraire est fausse et abusive, et donc réputée non écrite => votre préavis DOIT être de 1 mois.

De quelle façon avez-vous donné votre congé ? (on ne donne pas son préavis... on donne son congé avec un préavis).
Avez-vous respecté la loi ? Voir le lien ci-dessous :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

"Bail de 10 mois" : illégal !
--> soit c'est un bail de location meublée de 9 mois pour étudiant ou apprenti, bail non renouvelable et non reconductible; mais le locataire peut donner son congé << à tout moment >>, comme le stipule l'art.12 de la loi du 6/7/1989.
--> soit c'est un bail de location meublée de 1 an, renouvelable par tacite reconduction; et le locataire peut, là aussi, donner son congé << à tout moment >>, comme le stipule l'art.12 de la loi du 6/7/1989.

Avez-vous un contrat de location unique (= commun à tous les colocataires) OU un contrat de location individuel ?

--> Avez-vous donné votre DG (= DÉPÔT DE GARANTIE, et pas "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) au bailleur lui-même ? : dans ce cas, il doit vous le rendre en fonction des EDL entrant et sortant;

--> 0u avez-vous remboursé votre quote-part au colocataire qui avait versé un DG en début de bail unique ? : dans ce cas, il faut vous entendre avec les autres colocataires, car, en effet, dans ce cas, le bailleut parfaitement rendre le DG au dernier colocataire sortant si contrat de location unique.

A vous lire.
cdt.

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Tout d'abord merci pour votre réponse détaillée.
J'ai donné mon dépôt de garantie directement au bailleur, et j'ai un contrat de location individuel.
J'ai bien fait un état des lieux en arrivant, et il est prévu que j'en fasse un en sortant, mais que faire si mon bailleur refuse de me rendre le dépôt de garantie ? (je veux dire si rien n'a été détérioré, il veut la garder parce que ça l'arrange financièrement).
J'ai donné mon congé avec un préavis un mois avant mon départ. Je l'ai donné en mains propres, mon bailleur m'a donné un récépissé en retour. Mais il a modifié mon préavis : il a changé le 1 mois en 3 mois, et ajouté qu'il retiendrait la caution entière. J'ai signé le préavis après ses modifications. Vais-je devoir respecter le préavis parce que je l'ai signé ?
djivi38
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13 décembre 2018
> Slift -
Si votre EDLS est conforme à celi d'entrée le bailleur dispose de 1 MOIS à partir du rendu des clés pour vous restituer l'intégralité de votre DG.
S'ils sont différents (= si dégradations) il dispose de 2 mois à partir du rendu des clés pour vous faire une restitution partielle accompagnée des justificatifs des retenues.
Il est bien entendu qu'il ne peut pas conserver votre DG "parce que ça l'arrange" !!!!

"J'ai signé le préavis après ses modifications. "
Un préavis est une durée... comment pourriez-vous signer une durée ???!
Vous avez signé le courrier de congé après ces modifications... même si vous l'aviez signé avant (ce qui aurait dû être fait) ça n'aurait pas empêché ce bailleur (malhonnête OU ignorant des lois) de faire ses modifications...

NON, vous n'avez pas à respecter ces 3 mois de préavis... c'est une clause ABUSIVE : je vous l'ai déjà dit, votre préavis est de 1 MOIS, car location meublée de 1 an, et surtout que vous avez donné votre congé conformément à la loi (Bravo pour ça).
Prenez RV pour faire l'EDLS : vous devez loyer & charges pendant toute la durée de votre préavis, et, SI clause de solidarité dans votre contrat de location pendant encore 6 mois après la fin de votre préavis... sauf si le bailleur reloue votre chambre. Dans ce dernier cas, vous deviez loyers et charges jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux du nouveau colocataire, parce qu'il serait illégal que votre bailleur encaisse 2 loyers pour la même chambre pour la même période.
Vous pouvez essayer de trouver un successeur pour votre chambre et le proposer au bailleur : mais il n'a aucune obligation d'accepter, étant donné qu'il a libre choix de ses locataires.

cdt.
Il n'y a pas de clause de solidarité dans mon contrat donc c'est tout bon. Merci beaucoup pour vos réponses, qui m'ont été d'une grande aide.
Bonne soirée
djivi38
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13 décembre 2018
> Slift -
Waouh ! Vous avez de la chance de ne pas avoir de clause de solidarité !

1001 excuses : je me suis trompée sur la restitution du DG : hélas pour vous, votre bailleur a raison... Voir la phrase commençant par : "En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail...." dans le topo sur le DG. Désolée de vous avoir fait de fausses joies :-(

Je me permets de vous donner ... ce qui suit :

==> Tout d'abord un extrait sur les EDL :

IV) EDLS :
- Un EDLS est DÉFINITIF.
- C’est maintenant que le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS.
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures.
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait.
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS.
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet...
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Avant de signer : relire le tout calmement.
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire, peu de temps après, un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire).
Tout EDL fait par huissier est NON contestable (et ni bailleur ni locataire n'ont à le signer).
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG.
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016. Si non signé, récupérer quand même son exemplaire.
- Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.

V) RENDU des CLÉS :

- Se rendent le jour de l’EDLS.
- Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm

==> Et ensuite, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (accepté ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’exemplaire électronique’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s) - après signature électronique], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...] (Faites-vous accompagner si possible... ça vous fera un témoin... en cas de besoin !)

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés ET qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non exhaustive) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
Donc si j'ai bien compris (et je ne suis pas sûre que ce soit le cas), mon bailleur peut garder mon dépôt de garantie jusqu'au départ de mes colocataires ? Même si chacun de nous a versé son propre dépôt de garantie, et signé un bail différent ? (je précise que mon bailleur est l'un de mes colocataires)
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