Je viens auprès de vous en espérant avoir une idée de défense face à la partie adverse.
attention texte long Je suis atteinte d'un handicap moteur et me déplace en fauteuil roulant électrique ainsi que d'un handicap psychique.
Mon fiancé est atteint d'un handicap moteur léger et un handicap psychique.
Nous sommes bénéficiaire de l' aah tout les deux.
La MDPH m'ayant refusé l invalidité je n' ai pas droit à une aide humaine.
Le 7/01/2018 l ascenseur de notre résidence est tombé en panne.
Je dois absolument avoir des suivis médicaux réguliers ostéopathe et psychiatre hebdomadaire (psychologue en cas de besoin ou d absence du psychiatre).
Moi fiancé doit s'occuper de moi et avoir aussi un suivi hebdomadaire en psychiatrie.
Le 14 Janvier nous nous sommes relogé, pour éviter une atteinte au niveau notre santé physique et psychique (hospitalisation HP) ; dans un hôtel le moins cher mais conforme à mon handicap moteur (Ibis budget) et proche du centre ville.
Nous sommes resté dans cet hôtel du 14/01 au 11/03
(2158€ au total)
Nous avons chercher de l'aide partout; les services sociaux nous ont répondu "il fallait descendre !!"
Nous avons du faire un crédit (2000€) pour pouvoir payer et vivre
Nous avons continué à payer les loyers tout en payant l hôtel et les frais de vie quotidienne.
Nos modes de vie à été modifié (insomnies, carences, dérèglement de l horloge biologique et des heures de repas, crise de mutisme d'1 mois de mon côté, douleurs du aux kilomètres de marche à pied du côté mon fiancé, fatigue, recherche jour et nuit d annonce immobilière, visite immo difficiles ( casse, étroit, trotoir, marches,...)fauteuil abîmé par les travaux devant l hôtel et plein d autres)
Après notre demande de mise en demeure, ils nous ont répondu qu'il ne pouvait pas réparé l ascenseur tant qu une expertise judiciaire ne serai pas faite et que la procédure judiciaire contre l architecte ne serait pas résolu
(L ascenseur de cette résidence à été réparé qu'à la mi-juin.)
Nous avons rendu l appartement le 27Mars.
Le problème c'est que nous nous avons pas eu le temps ni l'argent pour payer les réparations qui incombes obligatoirement aux locataires.
Aujourd'hui le bailleur veut que l on paye 580 € de peinture, et 300€ de ménage et frais de déplacement.
Moi je n'ai pas pu remonter au domicile et mon fiancé très peu pour vider l appartement avec l aide d'une voisine elle même atteinte de SEP.
Nous avons dû payer 704€ le déménageur et pour rentré dans l appartement actuel il nous a fallu payer 1424€ et tout ça dans les 2mois .
Nous avons du vider tout nos investissements pour éviter le dossier de surendettement qui serait défavorable ( besoin du carte de paiement pour achat des billets de train avec réductions pour les déplacements mensuel chez l ostéopathe dans une autre région)
Je pense que nous ne pouvions pas en même temps rechercher un nouvel appartement et remettre l autre en état
Comment prouver que tout ce qui est arrivé est tout simplement relié à une seule raison la panne d ascenseur non réparé?
J espère que mon écrit sera compréhensible.
En vous remerciant par avance.
Dans l'attente d'une réponse de votre part, je vous prie d'agréer Madame, Monsieur, l expression de mes salutations distinguées.
Petit élément de réponse à propos de votre EDLS (État Des Lieux Sortant)...
"Aujourd'hui le bailleur veut que l on paye 580 € de peinture, et 300€ de ménage et frais de déplacement. "
=> Y a-t-il eu un EDLS contradictoire (= entre un titulaire du bail et le bailleur) le 27/03 ?
=> Si oui :
1) Combien de temps êtes-vous restés dans ce logement (pour évaluer l'état d'usure normale des peintures) ?
2) A-t-il été signé par les parties présentes ?
3) Un exemplaire a-t-il été remis immédiatement après les signatures ?
4) Que dit-il par rapport à l'EDLE (Entrant) ?
-> Y est-il mentionné que la peinture était endommagée ?
-> Y est-il mentionné que le ménage n'était pas fait ?
5) Frais de déplacement : il est illégal pour un bailleur/agence d'en réclamer.
L EDLE a été réalisé avec moi
L EDLS a été réalisé avec mon fiancé
Mon fiancé a des problèmes de sociabilité et d expression.
Il n'a rien dit sur placepm.
L'état des lieux ne nous a pas été rendu en main propre le jour J mais par l'Adil le 16 Mai.
J ai fait plusieurs fautes de frappe (veuillez m'en excuser)
Les prix étaient HT voici le devis des prix TTC
Peinture 638€
Ménage appartement 143€
Les frais de déplacements qui sont demandés par l entreprise 44€
( Le remplacement de la porte de la chambre que j ai cassé avec mon fauteuil que je ne conteste pas 154€)
Ce qui fait un total de devis de 979€
Lorsque que vous parler du temps
Parlez vous de la durée du bail ou la durée de présence ?
La durée du bail est du 20/05/16 au 27/03/18
La durée de présence est du 20/05/16 au 14/ 01 /18
Entrée :
EDLE rien de noté
EDLS RAS
Séjour :
EDLE rien de noté
EDLS Peinture = à repeindre
Chambre :
EDLE quelques traces au niveau de la tête de lit
EDLS Porte = cassée à réparer
Cuisine :
EDLE tâche sur le plan de travail
EDLS Évier en inox = sale
Salle de bain
EDLE rien noté
EDLS rien noté
WC :
EDLE Ds SDB
EDLS rien noté
Commentaires :
-Porte chambre cassée
-Murs séjour à repeindre. Nombreuses traces noires+trous
-Nettoyage général de l appartement car très sale.
Sauf à pouvoir prouver que l'EDLS n'a pas été fait selon la loi (en particulier non remise de votre exemplaire immédiatement après les signatures) les dégradations sont bien mentionnées "en commentaires" et donc sont dues, sauf les frais de déplacement de l'entreprise, et éventuellement un petit % de vétusté pour vos 2 ans de location (pas d'habitation).
Autre point : pour être valable, tout EDL doit être signé par chaque titulaire du bail (sauf si mariés : 1 seule signature suffit) et par le bailleur (ou leurs représentants dûment mandatés) : votre bail est à quel(s) nom(s) ?
Si le nom de votre fiancée figure sur le bail mais pas sa signature ET que vous n'étiez pas dûment mandaté par elle pour la représenter, cet EDLS n'est pas valable pour cet autre motif => pas de retenues possibles au titre de réparations de dégradations.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations. art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310 [La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
