Problème retenue sur caution

simontes - 31 août 2018 à 13:55 - Dernière réponse : djivi38
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14 novembre 2018
- 5 sept. 2018 à 19:32
Bonjour,

Je vous adresse un message pour obtenir conseil sur une RESTITUTION DE CAUTION

Voici maintenant 2 mois que j'attends mon retour de caution ( EDLS effectué le 01/07/2018). Je n'ai eu aucun retour, je rentre donc en contact avec mon ancienne propriétaire qui m'indique qu'elle ne me rendra pas la caution car elle a soit disant eu énormément de rénovations à faire.

Ce qui est indiqué sur mon état des lieux de sortie (différent de l'état des lieux d'entrée) c'est :
- Traces sur les murs (qui sont dû de ma part par une éponge magique pour enlever quelques traces)
- Nettoyage pour une partie de la cuisine


Voilà maintenant que cette dernière a décider de repeindre l'ensemble des murs soit disant que le passage de l'éponge avait abîmée fortement toute la peinture, qu'il y avait des plintes de fenêtres dégoûtantes...
L'ensemble du nettoyage lui aurait pris 4 jours, lui aurait coûté entre 1500 et 2000€...
Je pense qu'en toute honnêteté il devait peut être y avoir quelques traces que l'on avait négligé involontairement, mais vraiment rien de violent en soit, j'ai passé une semaine a tout bien nettoyé.
Le jour de l'état des lieux de sorties la propriétaire était même ravie de récupérer un logement aussi propre.

Dans tout les cas, suite à mes échanges récents avec elle, elle décide de retenir ma caution à 700€ en dédommagement, que je devrai m'estimer heureux qu'elle n'engage pas des procédures pour me réclamer plus.

Je me suis renseigné en regardant d'autres témoignages, de ce que j'ai cru comprendre :

- Elle ne peut pas exiger des frais ménagers / rénovations qui ne sont pas mentionnés sur EDLS
- Elle doit me fournir facture ou devis du potentiel de ce qu'elle a fait

Mes questions sont donc les suivantes :

- Dans cette situation, peut-elle effectivement avoir le droit de me réclamer une remise à neuf de peinture sous prétexte que ces derniers est étaient soit disant abîmés alors qu'elle ne l'a même pas notifiée sur l'EDLS ?(Normal c'est totalement injustifié...)

- Peut-elle prendre en compte dans la retenue de caution d'autres éléments non indiqué dans l'EDLS ? Comme par exemple, elle a démonté la tuyauterie du lavabo pour me montrer en photo la saleté coincé dans le siphon (aucun soucis d'évacuation ni quoi que ce soit durant ma location)

- Si dans la mesure où elle aurait dû respecter ce que l'on avait mentionné sur l'état des lieux de sorties, à combien peux s'élever les frais pour avoir nettoyer des traces et avoir nettoyer 2 morceaux de rebords de fenêtres ? Si oui, doit-il y avoir quelconque justificatif à fournir pour pas qu'elle me sorte des sommes incohérentes ?

- Quels sont les étapes à effectuer (si elle n'entend rien à l'amiable) pour obtenir juridiquement une solution à cette situation ?

Je suis honnête quand j'affirme que le logement a été remis en état vraiment impeccable. Maintenant oui je n'ai pas démonté le four ou le lavabo pour nettoyer les tuyaux, je n'ai pas pris une échelle de 30 mètres pour lustrer à fond les rebords de fenêtre (j'ai quand même nettoyer avec éponge + produit)...

Je pense juste être tombé sur une propriétaire malhonnête et certainement trop maniaque qui ne respecte pas du tout les indications signés dans l'EDLS et qui retient ma caution.

Merci avant tout pour votre lecture et pour l'apport de vos réponses à mes questions.

Bien cordialement
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7 réponses

djivi38
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14 novembre 2018
- 31 août 2018 à 18:33
0
Merci
bonjour,

il est bien sûr évident qu'un bailleur ne peut faire des retenues sur le DG que sur ce qui est mentionné sur l'EDLS et qui est en même temps absent de l'EDLE, ET si un exemplaire a été remis à chaque titulaire du bail de suite après signatures de toutes les parties prenantes, etc. ... voir mon topo :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.


=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
djivi38
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14 novembre 2018
> simontes - 5 sept. 2018 à 14:57
De leur faire un courrier R+AR (relire le § "Recommandations" de mon topo) pour leur signifier que vous refusez de payer la somme totale étant donné que certains points ne sont pas mentionnés sur l'EDLS (Frais de déplacement, Protection du parquet, Nettoyage en fin de chantier et évacuation, Nettoyage du WC entartré).
D'autre part est-ce que 40m² correspondent à la surface totale du mur où il y avait "des traces de ponçage" ?
Prenez contact avec l'Adil proche de chez vous : des pros vous aideront à faire ce courrier :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.
Très bien, merci pour votre tuto bien détaillé.

Non pas du tout, il s'agissait d'une partie d'un mur dans le salon. C'est d'ailleurs juste dans une petite case de l'EDLDS juste à côté de "mur salon : traces de poussières de" poncage" "

Sauriez vous me dire si cela peut autoriser le propriétaire à repeindre tout le mur sur ce petit prétexte ?

Merci...
djivi38
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14 novembre 2018
> Simontes - 5 sept. 2018 à 18:30
Il faudrait que je vois le mur.... mais, du fait que ce ne sont pas des traces d'usage, ce sont des traces que vous avez faites en ponçant, et si ça fait vraiment moche sur le mur... oui, il est en droit de demander la réparation du mur complet.
cdt.
La réalité, c'est qu'il n'y avait rien que de la poussière blanche, rien d'autre. Le mur était nickel rien à redire. Maintenant je trouve ça quand même hallucinant qu'un propriétaire peut faire appel a son conjoint pour faire un devis astronomique sur des réalisations de travaux fictives
djivi38
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14 novembre 2018
> simontes - 5 sept. 2018 à 19:32
"il n'y avait rien que de la poussière blanche, rien d'autre"
alors pourquoi ne pas avoir donné un simple coup de chiffon ou même du revers de manche le jour de l'EDLS ?? que, je vous le rappelle, vous avez signé....

"un propriétaire peut faire appel a son conjoint pour faire un devis astronomique sur des réalisations de travaux fictives "
La loi ne précise pas qu'un devis du conjoint artisan n'est pas autorisé; et fait par un collègue de même profession... ça n'aurait sûrement rien changé !
Je vous rappelle aussi qu'un devis (contestable) est suffisant et n'entraîne pas obligation de réparation, tandis qu'une facture - correspondant aux dégradations mentionnées sur un EDLS valable - est non contestable, puisque ça veut dire que les travaux ont bien été effectués.
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