Retenue sur caution pour nettoyage dans une colocation
djivi38 Messages postés 64842 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Je suis logée dans une colocation avec un bail individuel (charges comprises), comme mes colocataires.
Je quitte bientôt la colocation en premier et mon bailleur m'a prévenu que je devrais payer (seule) des frais de ménage pour les parties communes que mes colocataires n'entretiennent pas bien, à la hauteur de 50 euros.
Est-il dans son droit? Est-ce à moi de payer l'intégralité des frais?
Existe-il des lois pour contester cette retenue? Je ne trouve que des lois pour les locataires (hors colocation) ou bien des lois concernant les dégradations (le manque d'entretien n'en fait pas partie....) Aucune info sur le site de l'ADIL relative à ma situation.
J'aimerais lui montrer ces lois pour éviter cette retenue que je trouve assez injuste.
Merci par avance pour toute aide,
Maude
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6 réponses
bonjour,
1/ "les parties communes" :
Je suppose que vous parlez de celles du logement ? (pas de celles de l'immeuble ?)
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2/ "frais de ménage de 50 €." :
Une retenue sur DG (Dépôt de Garantie, et PAS "caution") ne peut PAS être forfaitaire... étant donné qu'elle DOIT (obligation) être justifiée par une "facture" OU un "devis" (même non accepté) lors de la restitution du solde du DG (sous 2 mois maxi après le rendu des clés, sous peine de "possibles" (car 3 conditions cumulatives) pénalités de retard : voir le § II-H de mon topo ci-dessous).
Par ailleurs, pour qu'une retenue sur DG soit valable, il faut ces 3 conditions cumulatives :
- que la "dégradation" à laquelle elle correspond soit mentionnée sur l'EDLS
- ET que ladite dégradation ne figure pas déjà sur l'EDLE
- ET que cet EDLS soit OU signé des parties prenantes (il est dit "contradictoire") OU réalisé par un commissaire de justice (à l'initiative de l'une ou l'autre des parties prenantes).
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3/ "Bail unique et responsabilité des dégradations" :
Pas de solidarité entre colocataires avec bail unique.
Je vous renvoie à ma réponse donnée au post 4 de ce lien (et à mon topo donné en fin dudit post) :
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cdt.
PS :"Existe-il des lois pour contester cette retenue? J'aimerais lui montrer ces lois pour éviter cette retenue." : vous pouvez effectivement faire prendre connaissance à votre bailleur de vos droits et obligations respectifs... mais vous ne pourrez pas encore, à cette étape, "contester" une retenue supposée figurer sur votre "futur" EDLS.........
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Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Oui pour les parties communes (explicitement mentionné dans mon bail) il s'agit de la cuisine salle de bain etc pas du reste du bâtiment.
Concernant la non solidarité avec quel article est-ce que je peux la justifier? Et en quoi cela implique de ne pas payer / partager les frais de ménage après edls? Sur la base de quel article?
Merci par avance,
Maude
"Le manque d'entretien n'étant pas considéré comme une dégradation"
FAUX : c'est bien une "dégradation", au sens large du terme.
Si sur votre EDLE, il y a la mention "ménage fait" (ou similaire) OU s'il n'y a rien de mentionné au sujet du ménage, ça veut dire que votre chambre vous a été remise propre = ménage fait... et, si sur votre EDLS - signé des parties prenantes OU réalisé par un commissaire de justice -, il y a la mention "ménage non fait" (ou similaire), c'est bien une "dégradation" (au sens large du terme) susceptible d'entraîner une retenue sur votre DG à justifier lors de la restitution du solde de votre DG... sauf qu'en colocation avec baux individuels, il ne peut pas y avoir une clause de solidarité : donc si l'absence de ménage concerne une autre pièce que celle que vous avez en disponibilité individuelle (votre chambre), le bailleur ne pourra pas faire de retenue sur votre DG au titre de "ménage non fait dans le séjour ou la salle de bains ou les WC" par exemple.
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RETENUE SUR DG : PAS DE FORFAIT : Cour de CASSATION CIVIVILE 3° (26/06/2007) N°06-16644
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"Loi non solidarité baux individuels en colocation" : tapez ça sur votre moteur de recherche préféré......
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Voir aussi :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article
https://www.pap.fr/locataire/signer-contrat/colocation-cest-quoi-la-clause-de-solidarite/a27031
https://www.visioconseilspro.com/blog-juridique/colocation-bail-individuel-solidaire-comparaison
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Bonjour,
Merci encore.
Je comprends que l'absence de ménage soit une dégradation et qu'avec un bail individuel il n'y ait pas de clause de solidarité.
Cependant je ne trouve toujours pas d'article portant sur l'état des lieux de sortie et affirmant que sans clause de solidarité personne ne doit payer pour des dégradations. Ce serait un peu surprenant étant donné que des biens cassés se rangent aussi dans la catégorie dégradation.
Merci par avance,
Maude
https://www.bailfacile.fr/guides/caution-colocation-degradations-parties-communes
extrait :
<< (...) 2- Les baux multiples [= colocation avec baux individuels]
Chaque colocataire signe un contrat distinct avec le propriétaire pour la location de sa chambre, avec jouissance exclusive. Les parties communes sont partagées par tous.
Contrairement au bail unique, les colocataires ne sont pas solidairement responsables. Dès lors, toute clause du bail engageant une responsabilité collective des colocataires pour des dégradations dans les parties communes serait réputée nulle et non écrite. En cas de dommage, le propriétaire doit prouver la responsabilité individuelle du colocataire concerné.
Chaque colocataire est donc uniquement responsable des dégradations dans les parties privatives qu'il loue.
(...)
La clause de solidarité n'a pas lieu d'être dans les contrats individuels :
Les signataires de contrats individuels ne peuvent être liés par une clause de solidarité. Ils sont tous individuellement responsables des impayés et des dommages locatifs.
(...)
Qui est responsable des dégradations dans les parties communes d'une colocation ?>>
Lire la suite dans le lien mentionné ci-dessus.
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"mon bailleur m'a prévenu que je devrais payer (seule) des frais de ménage pour les parties communes que mes colocataires n'entretiennent pas bien, à la hauteur de 50 euros."
Je ne reviens pas sur l'illégalité d'une retenue forfaitaire sur DG (Cour CASSATION CIVILE 3° (26/06/2007) N°06-16644)...
Par ailleurs, puisque votre bailleur trouve que ce sont "vos colocataires qui n'entretiennent pas bien"... pourquoi vous faire payer à vous ce "manque d'entretien" pour lequel votre bailleur reconnaît votre irresponsabilité... (où est la logique là-dedans ??)... d'autant que la solidarité n'existe pas en colocation avec des baux individuels ???
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Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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Ajout :
Vous dites que votre contrat de location mentionne "charges comprises", cependant elles doivent être listées.... et si la location est meublée et que l'électricité du logement est incluse dans lesdites charges, toutes les charges seront sous forme de "forfait" : un "forfait" de charges est une somme immuable tout au long d'une même location [donc : ne doit pas être régularisée, à l'inverse des "provisions sur charges" ("obligatoires" en location nue et "possibles" en location meublée), qui elles, doivent être régularisées annuellement sur justificatifs).
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Par ailleurs, sauf clause contraire mentionnée au contrat au moment des signatures, la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) est systématiquement incluse dans un forfait de charges : donc, vous n'avez PAS à la payer à part, en sus du forfait de charges.
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ET loyer et charges du dernier mois sont dus au prorata : tout mois entamé n'est PAS dû.
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Bonjour,
Merci pour ces détails.
Après consultation avec l'adil j'ai trouvé un précédent : https://www.courdecassation.fr/decision/67592ab0846a04c9670ecc5f
Ils m'ont affirmé que les dégradations dans les parties communes ne pouvaient pas être partagées / imposées au colocataire sortant et que le ménage à priori de même (même s'il ne s'agit pas d'une dégradation selon eux).
Je n'ai pas compris le lien avec la TEOM?
Bonne journée,
Maude
La TEOM est due en sus des charges selon le type de contrat de location.
Je vous invite à lire un de mes topos :
En résumé :
- location nue OU location meublée avec des "provisions"sur charges : la TEOM est due en sus desdites "provisions".
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- location meublée avec un "forfait" de charges : bien que restant une TAXE, la TEOM est alors assimilée à une charge et est systématiquement incluse dans le montant du forfait ==> le locataire n'a donc pas à la payer à part en sus dudit forfait..... SAUF SI une clause avait été introduite au contrat de location au moment des signatures spécifiant que la TEOM serait à payer à part et en sus du forfait de charges.
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En résumé, quand la TEOM est due "à part et en sus" des charges, elle l'est :
a) sur justificatif (= copie de l'avis de TF du bailleur pour chaque année demandée),
b) ET sans les frais de gestion/rôle (dans TOUS les cas TOUJOURS à la charge des bailleurs),
c) ET pour le temps RÉEL d'occupation : pour la globalité d'une même location, depuis l'entrée effective dans les lieux du locataire (= depuis la remise des clés, quelle que soit la date de signatures du contrat de location) jusqu'au rendu des clés (quelle que soit la date de fin du préavis du locataire quand c'est lui qui a donné congé au bailleur, OU quelle que soit la date de fin du bail en cours quand c'est le bailleur qui a donné congé à son locataire),
d) ET avec une prescription de 3 ans.
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Je vous avais parlé de la TEOM, bien que ne sachant pas quel type de contrat de location vous avez, juste dans le but de vous informer... parce certains bailleurs la réclament à leurs locataires mêmes si les charges sont sous forme de forfait sans clause particulière pour le paiement de la TEOM... pour vous éviter de vous faire avoir par un éventuel bailleur indélicat ou ignorant la loi... :-))
cdt.
Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Je n'ai pas de reçu pour la remise des clés mais je les ai bien rendues avant mon départ en présence d'un de mes colocataires et du bailleur.
Si j'ai bien compris :
L'EDLS est non valable car non contradictoire => besoin d'un huissier mais trop tard ici => retenue sur DG pour dégradations illégale (peu importe que ce soit ma chambre / les espaces communs)?
Questions :
- l'article 1731 semble contredire cela en considérant que je fais obstacle à la signature ? Ou bien est-ce que c'est le bailleur qui fait obstacle en prenant trop longtemps et en finissant tout seul?
- sur la base de quel article l'appel à un huissier est trop tard? J'ai lu en ligne 3 mois max avec convocation sous 7j
Est-ce que je devrais quand même répondre à son mail? Demander un reçu pour les clés? Le bailleur va très probablement me demander de signer avant cela :(
Merci par avance,
Maude
PS : Je suis partie le jour même de la fin de mon bail (qui est précisé sur mon préavis signé par le bailleur)
- Rendu des clés : donc au besoin vous avez un témoin... (votre colocataire)
- "L'EDLS est non valable car non contradictoire => besoin d'un huissier mais trop tard ici => retenue sur DG pour dégradations illégale (peu importe que ce soit ma chambre / les espaces communs)?" : OUI (effectivement, je n'ai pas été assez précise : pas d'EDLS valable = pas de retenue sur DG possible pour des dégradations).
- article 1731 : oui, c'est vous qui avez fait obstacle à un EDLS contradictoire... (puisque vous ne l'avez pas signé... peu importe le motif), MAIS vous pourrez quand même contester des retenues illégales = en l'occurrence, celles que pourrait mentionner le bailleur au sujet des parties communes, puisque votre bail est individuel = sans clause de solidarité.
- "appel à un huissier est trop tard" : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996].
- "répondre à son mail?" : SVP... lequel ?
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Désolée, je vous renvoyais, post 1, à un de mes topos... mais je m'aperçois maintenant que j'ai oublié de vous le donner... toutes mes excuses... le voici :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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- article 1731 : oui, c'est vous qui avez fait obstacle à un EDLS contradictoire... (puisque vous ne l'avez pas signé... peu importe le motif), MAIS vous pourrez quand même contester des retenues illégales = en l'occurrence, celles que pourrait mentionner le bailleur relevées dans les parties communes, puisque votre bail est individuel = sans clause de solidarité.
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"Par curiosité comment est-ce qu'on décide dans ce cas si une retenue est légale ou non ?"
En colocation avec des baux individuels, les seules retenues possibles sur DG pour dégradations ne peuvent être QUE pour des dégradations constatées à l'intérieur de l'espace privé du colocataire (= dans sa chambre) ET mentionnées sur un EDLS signé des parties prenantes. Et comme vous avez dit que vous n'avez pas signé cet EDLS (ET en + que vous rendez votre chambre dans un état impeccable), vous ne devriez PAS subir de retenue sur votre DG pour des dégradations... et votre DG devra vous être restitué intégralement (sauf éventuellement une retenue "provisoire" de 20% maxi du DG en vue de la régularisation définitive des provisions sur charges) dans "LE" mois qui suit le rendu des clés... et si vous avez droit aux pénalités de retard, vous les réclamerez (le 1er jour du 1er mois de retard sera le 1er jour suivant la fin du délai légal de 1 mois de restitution du DG..........)
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Je reviens sur le mail de votre bailleur (retranscrit post 15) qui dit "Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 Juillet 1989, j'ai donc achevé le constat pour les 3 dernières pièces (salle de bain, WC et terrasse), de manière objective et documentée (photos de la salade bain)." : je ne vois aucun rapport entre cet article de loi et le fait que votre bailleur ait fini seul l'EDLS !!
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Mon résumé :
Les 2 grands points essentiels sont :
1/ il n'y a PAS de solidarité entre des colocataires qui ont chacun un bail individuel = seules les éventuelles dégradations constatées dans votre chambre peuvent entraîner une retenue sur votre DG au titre de dégradation... or, vous avez dit avoir rendu la chambre ''en bon état" -> donc, pas de retenue possible sur votre DG....
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2/ Un EDLS, non signé des 2 parties prenantes, n'est PAS valable => PAS possible de faire une ou des retenues sur DG pour dégradation(s) => le DG doit être restitué au locataire, dans son intégralité, au plus tard sous 1 mois - de date à date - à partir du rendu des clés, sous peine de "possibles" (3 conditions cumulatives pour le locataire, évaluées "LE" jour du rendu des clés) pénalités de retard si le bailleur dépasse le délai légal de restitution du DG (qui, en l'occurrence, est de 1 mois, de date à date, à partir du rendu des clés).
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PS : puisque vous avez dit qu'un nouveau colocataire prenait votre place "dans 3 jours" et que vous avez rendu les clés le 06/11... le nouveau colocataire est en place depuis le 09/11... or, on est le 10/11... donc il n'est plus possible de faire intervenir un commissaire de justice pour un constat d'EDLS......... vous pouvez dormir sur vos 2 oreilles !
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"en tout cas seulement une caution d'un mois de loyer avait été versée (pas de reçu mais confirmation écrite du bailleur qu'il l'avait bien reçu) en plus de l'acte de cautionnement."
Cette somme (versée au bailleur au moment des signatures du contrat de location) est un DG = DÉPÔT de GARANTIE.... et PAS une "caution".
Cette somme DOIT être mentionnée sur le contrat de location.
(en location nue, elle est égale à 1 mois de loyer HC maximum (Hors Charges) et en location nue elle est comprise entre 1 et 2 mois maximum de loyer HC).
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Alors, SVP, arrêtez de parler de "caution" quand vous voulez parler du DG.........C'est très important d'employer les termes exacts... :-)
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Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionSur la base de ma dizaine d'affaires au tribunal judiciaire, j'en suis arrivé aux conclusions suivantes :
1) Solidarité des colocataires :
Quand bien même l'article 4 e) de la loi de 1989 empêche de prévoir la responsabilité collective (solidarité) des colocataires en cas de dégradation dans les parties communes, aucun juge n'a fait de difficultés à reconnaître une responsabilité partagée (quote-part) au titre de l'aggravation des charges, même en présence d'un forfait de charges, à partir du moment où le bail prévoit que les colocataires sont responsables de l'entretien des parties communes.
Pour rechercher la responsabilité d'un seul colocataire, il faut pouvoir prouver qu'il est l'unique responsable de la dégradation, ce qui est presque impossible en pratique.
En gros, la responsabilité de chaque colocataire se limite à sa quote-part et il faut présenter ça comme une "aggravation des charges" non couverte par les charges de base.
L'approche est cohérente, car c'est le même principe que pour les charges de copropriété. A défaut de savoir qui a sali, c'est chaque copropriétaire qui paie à hauteur de sa quote-part et le bailleur peut en récupérer le coût sur le locataire au titre des charges locatives.
nb: la différence c'est qu'en cas de "solidarité" la totalité du montant peut être récupéré auprès d'un unique colocataire.
Ici la responsabilité de chaque colocataire se limite à sa quote-part (absence de solidarité).
2) Absence de ménage : dégradation ou défaut d'entretien ?
Environ 50% du temps le juge va dans mon sens en considérant que l'absence de ménage constitue un manquement aux obligations d'entretien du colocataire (article 7 d) loi 1989), que rien ne s'oppose à ce que les colocataires soient rendus solidaires de cette obligation d'entretien et qu'en conséquence il est possible que le colocataire sortant paie la totalité du coût du ménage si une clause du contrat le prévoit.
L'autre 50% du temps, le juge ne fait pas la distinction entre article 7d) et 7c) et considère que dans un cas comme dans l'autre il s'agit de dégradations et qu'en conséquence la solidarité ne peut pas être recherchée.
A noter que Visale, après avoir exercé un recours (ils refusaient au début), va également dans mon sens et accepte désormais d'indemniser pour le coût total du ménage dans les parties communes et pas seulement limité à la quote-part du colocataire.
Ce ne sont bien évidemment pas des jurisprudences, juste de simples constatations auprès de tribunaux de proximité.
Merci pour votre message. Dans mon contrat de bail, il n'y a pas de clause sur le ménage ou l'entretien. Aussi je ne vois pas comment le bailleur pourrait justifier les dégradations étant donné qu'il n'y a pas d'EDLS ou de constat par huissier et qu'un nouveau colocataire m'a remplacé. Seulement quelques photos après l'EDLS ont été prises et concernent principalement le manque d'entretien de certaines parties des parties communes dont je ne suis pas responsables (elles ont eu lieu après que je fasse le ménage). Peut être que je devrais contester d'éventuelles retenues sur la base de l'absence de preuve alors?
La législation juridique et financière évolue en permanence...