Surplus de caution

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9 juillet 2018
- - Dernière réponse : djivi38
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14 décembre 2018
- 9 juil. 2018 à 11:25
Bonjour,

Je viens demmenager dans un nouvel appartement.
Lors de l'état des lieux de l'ancien appartement, notre propriétaire a noté tous les defaults de l'appartement actuel sans a aucun moment effectuer une comparaison avec l'état des lieux entrant.
Ormis dire "ceci etait deja d'actualité" de ma part, mon propriétaire a continuer l'état des lieux sortant. Le tout accompagné, de propos sexiste envers ma conjointe "vous etiez une femme, pourquoi ne pas avoir tous netoyé ?"
Cette dernière a du quitter le logement car elle etait gener et est partie en pleur.

Une fois le détail fait, viens le moment d'acceptation de notre part. ma conjointe etant dehor en pleur, le propriétaire ma dis
-" soit vous payer un surplus de 1000euros en olus de votre caution demain, soit j'appelle les huissiers et vous en aurait pour plus de 5000euros"
En ayant pris peur jai signer l'état des lieux sortant.

Le soir, après mettre renseigné sur les travaux reels à effectuer ainsi qu'après appel de notre garante je me suis permis de lui envoyer un message pour lui expliquer ma situation et que j'attendais de pouvoir joindre la responsable de la caution.
A ça, il m'a appeller une multitude de fois sans que je reponde il c'est mo'trer tres menaçant et a laissé un message vocal stipulant que si je ne donnais pas largent dans les 24h il porterait plainte dès lundi poir faute de non paiement quil appellerai la caf pour suspendre notre apl en disant que nous n'avions pas payer les loyers ce qui est faux preuve avec nos virement. Hors je n'ai exprimé que l'attente d'une reponse de la responsable de la caution et non un refus de paiement.
Aujourd'hui il me reconfirme son dévouement à porter plainte.

Je ne connais aucun de mes droits, ni même comment je doit agir.

Ne sachant pas où me tourner, merci de votre retour
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14 décembre 2018
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Merci
Bonjour,

Ce n'est pas comme ça que ça fonctionne !

Est-ce qu'un état des lieux d'entrée a été fait ? Si oui est-ce que vous en avez une copie signée par le propriétaire ?
Est-ce que vous avez une copie de l'état des lieux de sortie signée par le propriétaire ?

A partir de ces deux éléments des comparaisons peuvent être faites.
Pour chaque point qui a été détérioré entre les deux et qui est de votre responsabilité de locataire, le propriétaire fait réaliser un devis ou une facture et c'est sur ces justificatifs que se font les retenues sur le dépot de garantie (et non pas caution) ou que vous devez payer un surplus.

Ce n'est en aucun cas au propriétaire d'évaluer comme ça de vue ce que ça va couter !
Opixo
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9 juillet 2018
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Le propriétaire n'étant pas disponible le jour d'état des lieux entrant, il a fait appel a une collègue a lui pour le faire. (ce dernier est Directeur dune agance de location d'appartement).

Le procédé a était le suivant :
L'ancienne locataire a fait l'état des lieux sortant en même temps que notre état des lieux entrant.
La personne tiers a pris des notes.
Ces notes devaient être envoyer a notre propriétaire pour qu'il redige l'état des lieux entrant pour que nous puissions le signer OR cette derniere étape n'a jamais était faite.
Nous avons donc une copie de letat des lieux sortant mais pas de copie concernant l'état des lieux entrants.

Merci de votre retour
Ysabe_l
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14 décembre 2018
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B2

Donc c'est comme si vous étiez entré dans un logement neuf où tout était parfait. Tout dégât noté sur l'état des lieux de sortie peut vous être facturé.

Par contre pour facturer il faut un devis ou une facture et que ce soit noté sur l'état des lieu de sortie et pas considéré comme de l'usure normale.

Il y a quoi sur cet état des lieu de sortie ?
Opixo
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9 juillet 2018
-
En fin de compte l'appartement n'était pas du tout clean à notre arriver. Il est ecris piur l'état des lieux sortant :
Robinetterie mal vissé (deja present)
Vmc mal nettoyé (deja present)
Parquet gonflé (deja present. Sauf a un endroit ou nous sommes responsable suite aux passage de serpillere (parquet cartonné))
Traces d'humidités dans la salle de bain (deja present)
Cadre porte toilette endommagée (causée par nous)
Trace sur murs (usure + déjà présent)
Pliure sur frigidaire (deja present)

Je suppose que nos reels dégâts d'usures puisses etre pris en charge par notre caution.
Ysabe_l
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14 décembre 2018
-
Bonjour

Certes le logement n'était pas clean à votre entrée mais vous n'avez rien pour me prouver puisque pas d'état des lieux.

Sur l'état de sortie c'est noté que c'était déjà présent ? Si oui on ne peut vous le retenir si non c'est bien à vous d'en assumer les frais puisque vous ne pouvez pas prouver que c'était déjà comme ça.
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14 décembre 2018
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Merci
bonjour,

surtout ne payez rien !!

"(...) sans a aucun moment effectuer une comparaison avec l'état des lieux entrant"
C'est normal : un EDL est fait pour constater l'état d'un logement, aussi bien en entrée qu'au départ du locataire. C'est tout.
Ensuite, chez lui, le bailleur compare l'EDLS avec celui d'entrée et si dégradations
LOCATIVES, fait faire des devis aux professionnels concernés par les réparations en question (OU, il peut aussi faire faire les réparations de ces dégradations locatives).
Puis, lors de la restitution partielle du dépôt de garantie (partielle seulement si dégradations), il justifie le montant des retenues faites par envoi des devis ou factures soit avec le solde du DG (Dépôt de Garantie) soit avec un courrier accompagnateur réclamant un surplus si le montant des réparations dépasse celui du DG.
Pour l'instant : rien à faire que d'attendre (au plus : 2 mois) la restitution du DG.

Et si vous avez signé l'EDLS, un EDL ultérieur fait par un huissier ne sera de toute façon pas valable, parce qu'un EDLS est DÉFINITIF.

Si vous avez des questions après lecture de mon topo ci-dessous, nous sommes à votre disposition.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :

-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066


Cordialement.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Opixo
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9 juillet 2018
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Merci de votre retour.
Cela est en effet bien structuré mais je n'arrive pas à comprendre mes droits ainsi sue les démarches que je devrais effectué.
S'il vous faut plus de renseignement pour comprendre ma situation et ainsi m'expliquer de façon plus specifique à ma situation, je suis à votre entière disposition
Cordialement
djivi38
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14 décembre 2018
> Opixo
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J'ai du mal à comprendre si vous êtes le locataire entrant... ou le locataire sortant... parce que vous dites avoir signé l'EDLS et que l'agence a reproché à votre femme de n'avoir pas fait le ménage et d'un autre côté vous dites "venir d'emménager" et que l'agence vous demande un dépôt de garantie (qu'on donne à l'entrée à la signature du bail) plus élevé !
Alors, êtes-vous le locataire entrant ou le sortant ?
Opixo
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9 juillet 2018
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Pardon pour cette incomprehension.

Par rapport à cet appartement qui pose problématique nous sommes ancien locataire.
Suite à l'état des lieux sortants, notre ancien propriétaire demande une somme de 1000 euros en plus de la caution. Les menaces sont presentes et rien n'a était comparé par rapport a l'état des lieux entrant qui ne nous a jamais était parvenu.
djivi38
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14 décembre 2018
> Opixo
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OK!
Donc :
--> vous n'avez pas votre exemplaire d'EDLE (que vous auriez dû exiger dès le jour-même ou au moins le réclamer par courrier R+AR dans les quelques jours suivants) = comme dit post 9 : pas d'EDLE = logement censé avoir été remis en bon état.
--> vous avez une copie de votre EDLS :
a) si non signée par le bailleur ni par vous : pas de retenue possible.
b) SI signée par le bailleur ET par vous : retenues possibles sur les dégradations non marquées "déjà présent" :
Robinetterie mal vissé (deja present) : PAS de retenue
Vmc mal nettoyé (deja present) : PAS de retenue
Parquet gonflé (deja present. Sauf a un endroit ou nous sommes responsable suite aux passage de serpillere (parquet cartonné) : retenue possible sur justificatif de professionnel.
Traces d'humidités dans la salle de bain (deja present) : PAS de retenue
Cadre porte toilette endommagée (causée par nous) : retenue possible sur justificatif de professionnel.
Trace sur murs (usure + déjà présent) : PAS de retenue possible
Pliure sur frigidaire (deja present) : PAS de retenue.
Je suppose que nos reels dégâts d'usures puisses etre pris en charge par notre caution : NON. L'usure est toujours à charge du bailleur.

Du fait que 2 dégradations peuvent être mises à votre actif, le bailleur dispose de 2 mois à partir de la remise des clés pour vous restituer le solde de votre DG AVEC des justificatifs de professionnels (=devis ou factures).

Vous ne devez PAS payer maintenant ce "surplus" de 1000€ demandé sans avoir les justificatifs des montants de réparations pour les 2 dégradations faites par vous.
Ce bailleur vous fait du chantage et doit faire la même "menace d'huissier qui coûtera bien plus cher" ! Et ainsi, il s'empoche à chaque départ de locataire 1000€ supplémentaires qui n'ont pas lieu d'être.... et comme les bailleurs n'ont pas obligation de réellement réparé.... il se fait un joli petit pactole pour partir en vacance ou s'acheter une nouvelle bagnole sur le dos de ses locataires !!!!!!

Ne cédez pas à son chantage : dites-lui qu'il a 2 mois depuis le rendu des clés pour justifier les montants des retenues qu'il veut faire et que vous attendez la fin de ces 2 mois pour avoir le solde de votre DG avec ces justificatifs. C'est tout ! Au revoir M'sieur ! Au revoir M'dame !
Si vous n'avez pas donné votre nouvelle adresse lors de l'EDLS... (ce qui est obligatoire) c'est le moment de la donner (par écrit) !

Si toutefois, malgré tout ça, vous cédez et donnez cet argent, EXIGEZ un REÇU (en 2 exemplaires datés et signé du bailleur) où il faudra mentionner "pour solde de tout compte".

cdt.
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